Bitte vormerken: Landesverbandstag 2012

Der Landesverbandstag 2012 von Haus & Grund Niedersachsen findet am

Sonnabend, den 21. April 2012
im Kurhaus Bad Lauterberg, Kursaal,
Ritscherstr. 2, 37431 Bad Lauterberg

statt. Der öffentliche Teil dieser Veranstaltung beginnt um 10:00 Uhr,
die Mitgliederversammlung findet von 14:30 bis ca. 17:00 Uhr statt.

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Seminar Wohnungseigentumsrecht: Aktuelle Rechtsprechung
am 20. oder 21. Februar 2012

Je „produktiver“ die Gerichte sind, umso wichtiger ist es für den professionellen Verwalter von Wohnungseigentum, sich über aktuelle Rechtsmeinungen und neue Tendenzen der Rechtsprechung zu informieren. Der Bundesgerichtshof und die Landgerichte fällen derzeit fast schon im Wochentakt Entscheidungen, die wegweisend für die Beurteilung bislang ungeklärter Fragen sind, die durch die Umsetzung der Neuregelungen der WEG-Novelle aufgetreten sind. Gerade bei der Durchführung baulicher Maßnahmen und -aktuell- baulicher Veränderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Verwalter zu organisieren hat, kommt es regelmäßig zum Streit über die Beschlusskompetenzen und die Frage der Kostentragung. Eine besondere Rolle spielt dabei die immer mehr in den Fokus geratene energetische Sanierung, die durch vielfältige gesetzgeberische Maßnahmen flankiert wird. Hier ist der Verwalter gefordert, rechtssicher zu beraten und zügig die richtigen Beschlüsse fassen zu lassen.
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Von Ministerpräsident David McAllister:
„Vermieter besser vor Mietnomaden schützen“

Das Thema Mietnomaden beschäftigt seit Jahren die Wohnungswirtschaft, auch bei uns in Niedersachsen. Fernsehsender zeigen regelmäßig spektakuläre Bilder verwüsteter Wohnungen sowie ratloser Vermieter. Verlässliche Zahlen über die tatsächlich auftretenden Fälle von Mietnomadentum und ihre wirtschaftlichen Folgen gibt es nicht. Klar ist allerdings: Für die betroffenen Vermieter – insbesondere private Vermieter mit nur wenigen Mietobjekten – sind die finanziellen Folgen oft katastrophal. Jeder Fall von Mietnomadentum ist deshalb einer zu viel.
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Sturmschäden korrekt nachweisen

Sturmtief „Ulli“ hat Deutschland bereits arg gebeutelt und wird von Sturmtief „Andrea“ verfolgt. Wenn dadurch das Dach des eigenen Hauses abgedeckt oder der Baum des Nachbarn auf das eigene Haus geschleudert wird, tritt die Wohngebäudeversicherung ein. Der geschädigte Hauseigentümer als Versicherungsnehmer kann aber nur dann Entschädigung wegen eines Sturmschadens vom Versicherer verlangen, wenn ...
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Mietrecht: Keine übertriebene Höflichkeit

Man kann auch zu höflich sein. Diese Erfahrung musste ein Vermieter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main machen. Nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses klagte er auf Räumung. Dabei berief er sich auf den Kündigungsgrund „Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung“ (§ 543 Abs. 1 BGB), nachdem seiner Auffassung nach der Mieter den Mietvertrag in besonders gravierender Weise verletzt hatte. Zuvor hatte der Vermieter den Mieter auch angeschrieben, um ihn abzumahnen, so wie es das Gesetz verlangt (§ 543 Abs. 3 BGB).

In ihrem Beschluss vom 8.9.2010 - 15 U 53/10 (ZMR 2011, S. 121) akzeptierten die Frankfurter Richter den Charakter des Schreibens als Abmahnung allerdings nicht. Eine Abmahnung müsse so bestimmt sein, dass der Vertragspartner wisse, welches Verhalten genau beanstandet und zukünftig nicht hingenommen werde. Nur dann sei er in der Lage, die Konsequenzen seines Verhaltens zu erkennen, dieses Verhalten abzustellen oder aber inhaltlich die Abmahnung zurückzuweisen. Fordere der Vermieter aber nach der Mitteilung eines vertragswidrigen Sachverhalts den Mieter schriftlich zur Rückantwort auf, zeige dies, dass er zunächst jedenfalls zumindest zu einer Erörterung und möglicherweise sogar zu einer einvernehmlichen Regelung bereit sei. Dann aber komme eine Abmahnung nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit zum Ausdruck.

Umstellung auf Digitalfernsehen - Mieter zahlt

Am 30.4.2012 wird die analoge Satellitenübertragung eingestellt und ausschließlich digitale Signale über Satellit versendet. Davon betroffen sind alle Haushalte, die ihren Fernseh- und Radioempfang bisher analog über Satellit erhalten. Die Umstellung der Empfangstechnik auf digitales Fernsehen stellt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters dar, die Grundlage einer Mieterhöhung sein kann.
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BGH: Wirtschaftlichkeit bei Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel?

Der Mieter beanstandet die Höhe der Müllgebühren, der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes weise wesentlich niedrigeren Wert pro Quadratmeter hiefür aus, der Vermieter habe daher gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen, die über dem Betriebskostenspiegel liegenden Müllgebühren seien mieterseits nicht geschuldet.

Dies sieht der BGH am 06.07.2011 anders (VIII ZR 340/10 in MK 2011, 183), der Betriebskostenspiegel sei im vorliegenden Fall nicht geeignet Anhaltspunkte zu liefern, dass der Vermieter sich unwirtschaftlich verhalten hätte. Vielmehr ist der Mieter bei einem Einwand gegen überhöhte Betriebskosten generell verpflichtet dies zu substantiieren und selbst Vergleichspreise und Vergleichsangebote darzulegen.

Im vorliegenden Fall geht es außerdem um die besondere Situation, dass Müllgebühren mit öffentlich-rechtlichem Bescheid aufgrund gebührenrechtlicher Kalkulation festgelegt sind. Diese Festlegung ist vom Mieter jederzeit überprüfbar. Nur im Ausnahmefall, wenn es dem Mieter auch nach Einsicht in die Belege und Ausschöpfen seiner sonstigen Möglichkeiten nicht möglich ist für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot maßgebende Tatsachen vorzutragen, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser die Höhe der Kosten darlegt und beweist, sofern er über entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind.

Weihnachtliche Brandschäden durch die „Juristenbrille“

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christuskind, sondern es ergeben sich immer wieder Brandschäden durch den falschen Umgang mit Kerzen in Adventskränzen und Weihnachtsbäumen sowie Sylvesterfeuerwerk. Zu beklagen sind immer wieder Sach- und Körperschäden. Wer dafür einzustehen hat, ist neben der Frage der Ursächlichkeit (Kausalität) in den meisten Fällen eine Frage des Verschuldens
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Silvester: Böllerverbot

Bald ist es wieder soweit: Nach den vorweihnachtlichen Tagen besinnlicher Ruhe und den Festtagen selbst werden in der Zeit vom 29. bis 31. Dezember des Jahres wieder Silvesterböller über den Ladentisch gehen.

Doch Achtung:
Den Freunden der Silvesterknallerei muss bewusst sein, dass das Abbrennen von Silvesterraketen, Knallkörpern und anderen pyrotechnischen Gegenständen in unmittelbarer Nähe von Kirchen, Krankenhäusern, Kinder- und Altersheimen sowie in der Nähe von Reetdach- und Fachwerkhäusern verboten ist.
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Winterdienst: Streu- und Schneeräumpflichten

Private Grundstückseigentümer sind in vollem Umfang für den gefahrlosen Zustand der von ihnen zu räumenden und abzustreuenden Flächen auf ihren Grundstücken und auch auf den davor verlaufenden Gehwegen verkehrssicherungspflichtig, wenn die zuständige Gemeinde durch Straßenreinigungssatzung ihre eigene Winterdienstpflicht auf die Straßenanlieger überträgt. Das geschieht üblicherweise.
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Energetische Sanierung: kein Zwang!

(ho) Stark unzufrieden zeigt sich Dr. Hans Reinold Horst, von Haus & Grund Niedersachsen mit dem am 6.6.2011 gefassten Kabinettsbeschluss der Bundesregierung zur Novelle des Baugesetzbuches. Danach sollen Städte und Gemeinden künftig Flächen als „Sanierungsgebiete zu Klimaschutzzwecken“ ausweisen können.

Entgegen aller vorheriger staatlicher Beteuerungen könnten Eigentümer dann gezwungen werden, in diesen Gebieten ihre Häuser auf eigene Kosten zu sanieren, zeigt sich Dr. Horst empört. Das gesamte bisherige Recht und die bisherigen politischen Verlautbarungen setzen auf Freiwilligkeit energetischer Sanierungen, nicht auf einen Sanierungszwang und betonen die Notwendigkeit einer wirtschaftlich für den Eigentümer als Investor vernünftigen Baumaßnahme.

Das bisherige Energiekonzept der Bundesregierung, die Energieeinsparverordnung 2009 und vor allem das Mietrecht können mit den neuen Plänen innerhalb der Baugesetzbuchnovelle ausgehebelt werden, wenn dadurch jetzt Sanierungszwänge entstehen, so Dr. Horst. Neue Probleme werden die Folge sein, so z.B. die Frage, ob eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers zur energetischen Sanierung auch im privatrechtlichen Vertragsverhältnis dem Mieter Rechte auf Durchführung solcher Sanierungen oder auch Gewährleistungsrechte im Falle unterlassener Sanierungen an die Hand geben kann. Hinzukommt der Rückfall in die Kleinstaaterei, wenn jede Gemeinde über den Ausweis derartiger Sanierungsgebiete frei entscheiden kann. Auch dies ist der Förderung des Klimaschutzes als zentrale Aufgabe mit hohem Stellenwert abträglich, ist Dr. Horst überzeugt: Diese Pläne des Gesetzgebers müssen deshalb unbedingt verhindert werden, bevor wir uns mit der Gemeinde anzulegen haben.

Weitere Informationen zum Thema „ energetische Sanierung“ erhalten Mitglieder bei ihrem Haus & Grund Ortsverein.

Im Nachgang zu unserem Seminar "Wohnungseigentumsrecht, die aktuelle Rechtsprechung"

Haus & Grund Niedersachsen stellt die Datei zur Trinkwasserverordnung (Legionellenprüfung) zum Download zur Verfügung.
Download Datei zur Trinkwasserverordnung >>

Anwaltskosten für Kündigung?

Mehrere Mieten sind nicht gezahlt, der Vermieter lässt durch seinen Rechtsanwalt das Mietverhältnis kündigen und zwar fristlos und zugleich hilfsweise fristgemäß mit 3-Monatsfrist. Anwaltskosten will der Mieter nicht leisten, er wendet ein, die einfache Kündigung hätte der Vermieter auch selbst aussprechen können.

Nein, urteilt AG Ansbach am 17.08.2010 (2 C 1204/10, ZMR 2011, 642), der Mieter muss zahlen, der Vermieter habe nicht gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen. Auch wenn der Sachverhalt einfach gelagert ist, sind mit der Kündigung einige Formalitäten zu beachten und ist der Zugang rechtlich sicherzustellen. Der Mieter schuldet die Anwaltskosten als Verzugskosten aus §§ 535, 280, 286 BGB.

Herbststürme – Wer zahlt?

Abgedeckte Dächer, herumfliegende Gebäudeteile, zerschlagene Autos oder sogar verletzte Personen – das ist häufig die Bilanz von Herbststürmen. Um Sturmschäden wirtschaftlich abzufangen, sollten einschlägige Versicherungen abgeschlossen werden. Denn bei Sturmschäden durch Bäume laufen Sie als Geschädigter Gefahr, leer auszugehen. Umgekehrt besteht für Sturmschäden durch Gebäude, Gebäudeteile oder durch mit dem Grundstück fest verbundene Aufbauten ein hohes Haftungsrisiko des Grundstücksnutzers oder sonstigen Gebäudeunterhaltspflichtigen.
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Herbstlaub – Achtung Haftungsgefahr

Mit dem Herbstlaub ist es im Prinzip genauso wie mit Schnee und Eis. Mit ihm gehen Rutsch- und Sturzgefahren einher, die sich in Unfällen mit Körper- und Sachschäden niederschlagen können. Damit es soweit nicht kommt, sind die Eigentümer der jeweilig vom Laub befallenen Flächen verpflichtet Vorsorge zu treffen. Sie haben den Fußgänger- und Fahrzeugverkehr auf ihren Flächen zu sichern (Verkehrssicherungspflicht). Verantwortlich ist für öffentliche Straßen und Bürgersteige die Gemeinde, soweit es sich um Ortsstraßen handelt.
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Herbstlaub: Grundeigentümer als Büttel der Gemeinde?

Grundsätzlich sind die Gemeinden berechtigt, durch Ortssatzung die Straßen vor den Grundstücken bewohnter Häuser ganz oder zum Teil bis zur Straßenmitte im Herbst wie im Winter von den Eigentümern oder den Vermietern in verkehrssicherem Zustand halten zu lassen. Der Bürger muss also zum Besen greifen, auch wenn das Laub auf dem Gehweg von Bäumen im Eigentum der Gemeinde stammt. Doch keine Regel ohne Ausnahme.
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Wer soll das bezahlen?

Nach dem jüngst veröffentlichten Mietspiegel sind in Berlin die Mieten in den Plattenbauten um 0,7, in mittleren Wohnlagen um 2,7 und im Segment „klassischer Altbau“ um 3,4 % jährlich gestiegen; in dieser besonders begehrten Kategorie kletterte die Bestandsmiete auf € 5,46. Wenngleich diese Werte im Vergleich zu anderen deutschen Ballungszentren – vom europäischen Vergleich wie London, Zürich oder neuerdings Jerusalem ganz zu schweigen – nach wie vor sehr günstig sind, plant der Berliner Senat populistische Interventionen; er will die Absicht der Bundesregierung, durch Änderungen des Mietrechts den Investitionsattentismus aufzulösen, unterlaufen. Nach seinen Vorstellungen sollen die Mieterhöhungsspielräume noch weiter eingeengt werden.
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Erbausschlagung: Nicht ins eigene Fleisch schneiden

Wer kennt das nicht? Vor Jahren gab es den letzten Kontakt mit dem Verstorbenen. Jetzt erfährt man, dass man geerbt hat. Man weiß, man erbt neben Vermögenswerten auch die Schulden mit. In der Erinnerung erscheint der Verstorbene als „Habenichts“. Deshalb vermutet man, der Nachlass sei überschuldet.
Folgendes ist zu beachten >>

Verbraucherinfo: Zivilprozesskosten steuerlich absetzbar

In Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 12.05.2011 - VI R 42/10, DStR 2011, 1308 = DB 2011, 1612) entschieden, dass die Kosten eines Zivilprozesses unabhängig vom Gegenstand des Prozesses als außergewöhnliche Belastung von der Steuer abgesetzt werden können. Entscheidend ist aber, dass die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Zivilprozesskosten sind auch nur insoweit abziehbar, als sie notwendig sind und einen angemessenen Betrag nicht überschreiten. Etwaige Leistungen aus einer Rechtsschutzversicherung sind im Rahmen der Vorteilsanrechnung zu berücksichtigen, so der BFH. Leider sind dem Urteil keine Hinweise darauf zu entnehmen, in welcher Höhe der BFH anzurechnende Zivilprozesskosten als „angemessen“ betrachtet.

Von der Neuregelung sind auch Steuerzahler betroffen, die in den vergangenen Jahren einen Zivilprozess vor Gericht geführt haben.

Energetische Gebäudesanierung
Staatliche Verantwortung für eine funktionierende Wohnungswirtschaft einfordern

Energetische Gebäudesanierung muss bezahlbar bleiben. Der Gesetzgeber muss wirtschaftlich und rechtlich gewaltig nachlegen, damit der Klimaschutz durch Sanierung des Immobilienbestandes erreicht werden kann. Dies fordert der Landesverband Haus und Grund Niedersachsen und stellt seine Vorschläge zur wirtschaftlichen Förderung und rechtlichen Ausgestaltung der anstehenden energetischen Gebäudesanierung vor.
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Kaution: Abgeltungssteuer für angefallene Zinsen

Auch für Zinsen aus Mietkautionskonten, die auf den Namen des Vermieters lauten, wird Abgeltungssteuer fällig.
Das korrekte Vorgehen bei der Versteuerung von Kautionszinsen:
Der Vermieter ist Treuhänder der Kautionsmasse. Er muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und zweckentsprechend verwalten.
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BGH: Mietminderung auch für Betriebskosten

Ist die Mietsache mit Mängeln behaftet, kann der Mieter die Miete nach Anzeige der Mängel anteilig mindern.

Dies gilt – so hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden – auch für die Betriebskosten.
Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist stets die Bruttomiete einschließlich Betriebskosten. Das bedeutet, dass bei einer Betriebskostenabrechnung die entsprechende prozentuale Minderung gilt, die vorab nicht berücksichtigt ist, wenn der Mieter lediglich die Nettomiete ohne Betriebskosten minderte, urteilt der BGH (VIII ZR 223/10).

Rasen wird Wildkräuterwiese

Ohne besondere Spezifizierung, was unter Gartenpflege zu verstehen ist, hat der Vermieter Gartenpflege vertraglich auf seinen Mieter übertragen. Übergeben ist die Qualität „englischer Rasen“. Der Mieter hat zwar regelmäßig gemäht aber eine Wildkräuterwiese entstehen lassen. Gartenpflege sei daher vernachlässigt, sagt der Vermieter.

Nein, stellt das LG Köln fest (1 S 119/09), ohne besondere Vereinbarung über die Art der Gartenpflege könne der Vermieter nicht erwarten, dass der Mieter den Rasen wildkräuterfrei halte.

BGH: Verjährung für den Erstattungsanspruch des Mieters aus durchgeführten Renovierungsarbeiten

(Ho) Bisher war in Rechtsprechung und Literatur streitig, welche Verjährung für den Anspruch des Mieters auf Ersatz von Renovierungsaufwendungen gilt. Ein solcher Anspruch ergibt sich dann, wenn der Mieter irrig annimmt, zu Renovierungsarbeiten verpflichtet zu sein, die ihn verpflichtende Renovierungsklausel im Mietvertrag aber unwirksam ist. Bislang war höchstrichterlich nicht geklärt, ob dieser Ersatzanspruch einer dreijährigen Verjährung unterliegt oder bereits nach § 548 BGB nach sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses verjährt.

Mit Urteil vom 4. Mai.2011 (Az. VIII ZR. 195/10) hat sich der BGH der letzten Auffassung angeschlossen und bestätigt, die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses gelte auch für Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat. Ist der Anspruch verjährt, so kann der Vermieter dies einem Klagebegehren des Mieters als Einrede entgegenhalten. Er brauchte dann nicht mehr zu zahlen.

Parabolantenne - nein danke

Mieter, die bei vorhandenem Kabelanschluss eine zusätzliche Parabolantenne zum Empfang besonderer Programme installieren möchten, können jetzt auf vergleichbare Progammangebote im Internet verwiesen werden. Dies berichtet Haus und Grund Niedersachsen unter Hinweis auf ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Berlin-Wedding vom 20.05.2010 (22 a C. 308/09).

Dazu Verbandsvorsitzender Dr. Hans Reinold Horst:
"Ausländischen Mietern, die einen Heimatsender über das Internet empfangen können, muss der Vermieter jetzt die Installation einer Parabolantenne nicht mehr gestatten."

Baut der Mieter eigenmächtig, kann ihn der Vermieter umgehend zur Beseitigung auffordern. Hat der Vermieter früher die Genehmigung für eine Parabolantenne erteilt und wird jetzt der Empfang vergleichbarer Programme auch über Internet möglich, kann er die Genehmigung widerrufen und ebenfalls den Abbau der Antenne verlangen, so Dr. Horst.
Ob der Mieter tatsächlich über einen Computer verfügt, ist unbeachtlich.

Nachlese zum Landesverbandstag 2011

Öffentliche Kundgebung
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	90jähriges Vereinsjubiläum von Haus & Grund Bückeburg	weiter >>
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Energetische Sanierung: immer freiwillig?
Geschossdecken bis 31.12.2011 dämmen

Haus- und Grundeigentümerverbände und die gesamte Wohnungswirtschaft haben bisher erfolgreich dafür gekämpft, die energetische Sanierung von Gebäuden auf freiwilliger Basis anzugehen und die Gebäudeeigentümer dazu nicht gesetzlich zu verpflichten. Entgegengesetzte Vorstöße Anfang September 2010 konnten erfolgreich abgewehrt werden: die Bundesregierung hat sich in ihrem „Energiekonzept" dazu bekannt, auf Sanierungszwänge zu verzichten und auf bezahlbare freiwillige Initiativen zu setzen. Allerdings gibt es im Energie- und Technikrecht Sanierungszwänge.
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Verbraucher: Keine Benachrichtigungsgebühr

(Ho). Banken und Sparkassen dürfen keine Benachrichtigungsgebühren von ihren Kunden wegen erfolgloser Lastschriften nehmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach entschieden.

Seit dem Spätherbst 2009 gibt es aber neue Allgemeine Geschäftsbedingungen für Banken und Sparkassen. Sie beinhalten eine Klausel, nach der Banken und Sparkassen zur Erhebung einer Benachrichtigungsgebühr über erfolglose Lastschriften berechtigt sind. So steht es in den neuen „Bedingungen für Zahlungen mittels Lastschrift im Einzugsermächtigungs- und Abbuchungsverfahren.“

Nichts da, sagte das Landgericht (LG) Leipzig (Urteil vom 6.12.2010 - 8 O 1140/10) auf Initiative der Verbraucherzentrale Sachsen. Sie hatte erfolgreich dagegen geklagt, dass die Banken wieder bis zu fünf Euro für jede zurückgegebene Lastschrift verlangen.

Landesweit neun "‚Sichere Wohnobjekte" ausgezeichnet

HANNOVER. Erstmals werden in Niedersachsen Qualitätssiegel für sicheres Wohnen vergeben. Die Auszeichnungen gehen an Objekte in Hannover, Nienburg, Osnabrück und Wolfsburg.

Niedersachsens Sozialstaatssekretär Heiner Pott:
„Wir machen vorbildliches Engagement sichtbar und zeichnen die Eigentümer aus, die in technische Sicherungen, gute Nachbarschaften und den sozialen Zusammenhalt investieren. Sie werden ihrer Verantwortung in besonderem Maße gerecht und sorgen für mehr Lebensqualität in Niedersachsen."
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Städtebauförderung: massive Kürzungen im Niedersachsen

Die Bundesregierung beschloss Kürzungen der Städtebauförderung für das laufenden Haushaltsjahr. Davon ist auch Niedersachsen hart getroffen. Das Thema war Gegenstand einer Anfrage mehrerer Abgeordneter der SPD-Landtagsfraktion.
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BVS-Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Immobilienwertgutachten vorgelegt
Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS)
legt Richtlinie zur Berechnung des Honorars für Wertermittlungsgutachten über Immobilien vor

Die Honorare für Immobilienwertgutachten sind seit rund eineinhalb Jahren nicht mehr in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) erfasst, nachdem die einschlägige Vorschrift im Zuge der letzten HOAI-Novellierung ersatzlos gestrichen worden ist. Seitdem sind die Preise für Wertgutachten von Immobiliensachverständigen grundsätzlich frei verhandelbar. Die jetzt vorgelegte Honorarrichtlinie des BVS stellt eine unverbindliche Empfehlung für BVS-Immobilienbewertungssachverständige und ihre Auftraggeber dar. Sie wurde von den Fachbereichsleitern Immobilienbewertung des BVS und seiner Landesverbände erarbeitet und beschlossen.
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Heizungsmodernisierung senkt Energiekosten
Sparsam heizen mit Brennwerttechnik

Effiziente Heiztechnik schont nicht nur Umwelt und Klima. Sie dämpft auch dauerhaft die Auswirkungen von Energiepreisschwankungen. Ein Öl-Brennwertgerät beispielsweise verbraucht bis zu 30 Prozent weniger Heizöl als ein veralteter Standardkessel. Wird zusätzlich einer Solarwärmeanlage eingebunden, erhöht sich das Energieeinsparpotenzial auf 40 Prozent.
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Buchholz: Jan Stöver neuer Vereinsvorsitzender

Jürgen Stöver, bisheriger Vorsitzender von Haus & Grund Buchholz e.V., erklärte vor der gut besuchten Jahreshauptversammlung seines Vereins am 16.03.2011, nach nahezu vierzigjähriger Tätigkeit im Vorstand des Vereins nicht erneut für das Amt des Vorstandsvorsitzenden kandidieren zu wollen. Zum Nachfolger wurde Rechtsanwalt Jan Stöver auf Vorschlag des Vorstandes von Haus & Grund Buchholz einstimmig gewählt. In seiner Laudatio anlässlich des Ausscheidens von Jürgen Stöver und der Übergabe des Vereinsvorsitzes in jüngere Hände würdigte Haus & Grund Landeschef Dr. Hans Reinold Horst das unermüdliche, engagierte und von hoher Fachkompetenz getragene Wirken Jürgens Stövers.
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Neuer Kooperationspartner von Haus & Grund Niedersachsen:
PSD-Bank Hannover

Die PSD Bank Hannover eG ist eine beratende Direktbank, spezialisiert auf Immobilienkredite.
Hervorgegangen aus dem Post-, Spar- und Darlehensverein, arbeitet unser Unternehmen heute als moderne Direktbank mit kostensparender Struktur, in der die ursprüngliche Philosophie jedoch noch immer das Leitbild prägt – und Grundlage unseres Erfolgs ist: attraktive Bankprodukte rund um Geldanlage und Kredite zu fairen Konditionen.

Vorteile für die Mitglieder von Haus und Grund >>

Pressemeldung:
Hartz-IV-Mieter: Renovierungskosten erstattungsfähig

Neben den Kosten für Unterkunft und Heizung können auch Renovierungskosten durch das Job-Center zu erstatten sein, wenn sie in angemessener Höhe tatsächlich angefallen sind. Das soll nach dem Urteil des Landessozialgerichts (LSG) Mecklenburg-Vorpommern vom 27.05.2010 (L 8 AS 71/08) selbst für die Kosten einer Auszugsrenovierung gelten, zu der sich der Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichtet hat. Darauf weist jetzt Haus & Grund Niedersachsen hin.
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Dachlawine: AG Hannover entscheidet vermieterfreundlich

Das Amtsgericht (AG) Hannover (Urteil vom 22.09.2010 – 558 C 6674/10, ZMR 2011, S. 138) hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Vom Dach herabfallende Eisplatten trafen den geparkten Pkw des Mieters und beschädigten das Fahrzeug.

Die Besonderheit:
Der Mieter hatte den Stellplatz extra für sein Fahrzeug angemietet, benutzte also nicht öffentlichen Parkraum.
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Mietensicherung: Niemals so wertvoll wie heute

Die Zahl der Privatinsolvenzen stieg 2010 in Deutschland auf 7,6 Prozent. Die Insolvenzquote liegt damit über dem europäischen Durchschnitt von 5,2 Prozent. In absoluten Zahlen macht das im Jahre 2010 140.000 Privatinsolvenzen aus. 2009 waren es 19.000 Privatinsolvenzfälle weniger. Insgesamt sind in Deutschland 6,5 Millionen Menschen überschuldet. Das ist etwa jeder zehnte Erwachsene über 18 Jahre. Die größten Zuwächse sind in der Personengruppe der 18 – 28jährigen zu verzeichnen, Tendenz stark zunehmend.
Somit werden Mietschulden eher zu- als abnehmen.
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Auftakt 2011

Die Bauwirtschaft stabilisiert sich, der Wohnungsbau bekommt neuen Schwung. Die Wirtschaft wächst ohne Pause. Mit einem Wachstum von 3,6 % im Jahre 2010 erreicht sie die höchste Zuwachsrate seit der Wiedervereinigung. Die tiefe Rezession ist überwunden. Das Tempo des erwarteten Wirtschaftswachstums lässt zwar innerhalb des neuen Jahres nach, doch bleibt das Wachstum im gesamten Jahre 2011 robust.
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Neunter Wohnungspolitischer Kongress in Hannover:
Wohnen attraktiv – vom Standort zum Lebensort

Einer bereits guten Tradition folgend fand am 02.12.2010 der neunte Wohnungspolitische Kongress in Hannover unter dem Motto „Wohnen attraktiv – vom Standort zum Lebensort“ statt. Getragen vor allem vom Niedersächsischen Sozialministerium, der Niedersächsischen Förderbank (N- Bank) und dem Verband der Wohnungswirtschaft Niedersachsen/Bremen (vdw) nahmen zirka 250 Teilnehmer aus Politik, Verwaltung, Wissenschaft und Wohnungswirtschaft an der Fachtagung im Hannoverschen Kongresszentrum teil. In Fachforen wurden die Themen „Wohnen im Alter“, „soziale Netzwerke als Voraussetzung von Integration“ und „sicheres Wohnen“ behandelt.
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Volksbefragung „Zensus 2011“

Wer es noch nicht vernommen hat, dem sei kundgetan:
Eine neue Volksbefragung steht ins Haus und soll Klarheit über den Wohnungsbedarf schaffen. Natürlich gilt das auch für unser Bundesland Niedersachsen (vergleiche das Niedersächsische Ausführungsgesetz zum Zensusgesetz 2011 vom 06.10.2010, Nds. GVBl Nr. 24/2010 Seite 458). Angestoßen wird das Ganze von der Europäischen Union. Sie plant im Jahre 2011 eine Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung. Im Einzelnen soll ermittelt werden, wie viele Menschen in den Ländern leben, wie sie wohnen und was sie beruflich machen.
Erhebungsstichtag soll der 09. Mai 2011 sein.
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Niedersachsen: Qualitätssiegel für „sicheres Wohnen“ eingeführt

(Ho) Unter Mitwirkung von Haus & Grund Niedersachsen und anderer wohnungswirtschaftlicher Verbände und Institutionen hat das Land Niedersachsen ein Qualitätssiegel für Wohnimmobilien, insbesondere für sicheres Wohnen, eingeführt. Ab sofort können sich private Hauseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Wohnungsunternehmen in Niedersachsen um ein Zertifikat für ihre Wohnungen und Hausanlagen bewerben. Das Qualitätssiegel zeichnet Wohnimmobilien aus, die eine hohe Lebensqualität und ein aktives soziales Umfeld haben.

Dazu die niedersächsische Sozialministerin Aygül Özkan: „Menschen suchen eine verlässliche Orientierungshilfe, wenn Sie sich für eine Investition im Bestand- oder Neubau entscheiden“.

Abnahmeprotokoll ist bindend

Im Abnahmeprotokoll bei Rückgabe der Mietsache ist festgehalten, dass die Immobilie in vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben ist. Mängel entdeckt der Vermieter erst nach Unterzeichnung des Protokolls. Pech gehabt!

Das Amtsgericht Pfortzheim (6 C 105/09) sagt, der Vermieter trage das Risiko unentdeckter Schäden, es sei denn es handele sich um ganz spezielle Schäden, die niemand bei der Begehung habe bemerken können. Sinn und Zweck des Abnahmeprotokolls sei es den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten.

Sind Sie (sich) noch sicher ???
Informationsveranstaltung von Haus & Grund Wolfsburg e.V.
zur Sicherheit und Gewaltprävention in Stadt- und Wohnquartieren

Schon anlässlich seiner diesjährigen Jahrestagung behandelte Haus & Grund Niedersachsen mit Betrachtungen und Einzelerörterungen zur Gewaltprävention und Sicherheit in Wohn- und Stadtquartieren für Haus & Grundeigentümer ein brennend aktuelles Thema.
Gemeinsam mit der Polizei Wolfsburg, der Berufsfeuerwehr Wolfsburg, Haus & Grund Niedersachsen sowie den Stadtwerken Wolfsburg AG, der Entricon, der Firma Thermat, der VGH Versicherung und der Sparkasse Gifhorn- Wolfsburg veranstaltete Haus & Grund Wolfsburg am 28.10.2010 eine Informationsveranstaltung zu diesem Thema.
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Energetische Gebäudesanierung – Endlich Kurswechsel!

Na wer sagt´s denn – es geht doch! Fasst unbändig erleichtert ist man als Vertreter der Wohnungswirtschaft geneigt, zum jetzt bekannt gewordenen Eckpunktepapier des Bundesjustizministeriums zur Neugestaltung des Mietrechts in Jubel zu verfallen. Im Einzelnen geht es um den jetzt eingetretenen erfreulichen Kurswechsel bei der Richtung der Bundesregierung zur Verteilung der Kostenlast in der energetischen Gebäudesanierung: Danach sollen Mieter und Vermieter angemessen beteiligt werden.
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Kontopfändungsschutz verbessert – Beitreibung von Mieten erschwert

Am 1. Juli 2010 ist das Gesetz zur Reform des Pfändungsschutzes in Kraft getreten. Es regelt den Schutz von Kontenpfändungen grundlegend neu. Damit soll Schuldnern das nötige Geld zum Lebensunterhalt auch auf einem Girokonto pfändungsfrei belassen werden. Im Einzelnen hat der Schuldner die Möglichkeit, sich für sein Guthaben einen automatischen „Sockel-Pfändungs-Schutz“ zu sichern.
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Patientenverfügung: Recht der Sterbehilfe revolutioniert

(Ho) Auch nachdem nun eigene Rechtsvorschriften für die Regelung und die Verbindlichkeit von Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht in das Betreuungsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Wirkung vom 01.09.2009 aufgenommen worden sind, wird in der Praxis weiter um die Verbindlichkeit von Behandlungsanordnungen oder von Untersagungen bestimmter lebenserhaltender Maßnahmen in Patientenverfügungen erbittert gestritten.

Der Bundesgerichtshof hat nun eingegriffen und in einem Grundsatzurteil (Urteil vom 25.06.2010- 2 StR 454/09) seine Rechtsprechung grundsätzlich geändert. Danach ist der Abbruch lebenserhaltender Behandlungen auf der Grundlage eines Patientenwillens nicht mehr strafbar! Damit erteilte er einem Rechtsanwalt Absolution, der seiner Mandantin geraten hatte, den Schlauch für die künstliche Ernährung ihrer im Wachkoma liegenden Mutter durchzuschneiden. Der Rechtsanwalt habe sich deshalb keines versuchten Totschlags schuldig gemacht. Dies gelte – so die Karlsruher Richter – jedenfalls dann, wenn die schwerkranke Frau in den Abbruch lebenserhaltender Maßnahmen eingewilligt habe.

Herzlichen Glückwunsch Haus & Grund Buchholz –
Landesverband gratuliert herzlich zum 60jährigen Vereinsjubiläum

(Ho) Mit einer gut besuchten Festveranstaltung beging Haus & Grund Buchholz in wunderschönem und sehr gut inszenierten Ambiente in der „Empore“ sein sechzigstes Verbandsjubiläum. Neben dem Hamburger Wirtschaftssenator und Präses der Behörde für Wirtschaft und Arbeit in Hamburg, Herrn Axel Gedaschko, dem Landtagsabgeordneten Heiner Schönecke und dem Bürgermeister der Stadt Buchholz, Wilfried Geiger, gratulierten der Aufsichtsratsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Jochen Rothardt, und Verbandsvorsitzender Dr. Hans Reinold Horst herzlich zu einer sechzigjährigen hoch beeindruckenden, professionellen und erfolgreichen Vereinsarbeit für Haus & Grund. Vereinsvorsitzender Jürgen Stöver nahm die Grüße und Glückwünsche für seinen Vorstand und stellvertretend für alle Vereinsmitglieder von Haus & Grund Buchholz entgegen.

Den Teilnehmern der Veranstaltung wurden hoch aktuelle Informationen zu teil. So hielt Wirtschaftssenator Gedaschko einen Vortrag zur „Immobilienentwicklung in Hamburgs Süden“ und widmete sich insbesondere der zukünftigen Entwicklung des Immobileinmarktes in Buchholz. Haus & Grund Landeschef Dr. Horst ergänzte dies mit Ausführungen zur „Rolle von Haus & Grund im Klimaschutz“. Denn neben der Bevölkerungs- und Standortentwicklung ist die gute energetische Situation der Immobilie zur Kundenbindung und zur Marktfähigkeit unbedingt notwendig. Trotz hoher sommerlicher Temperaturen trafen die Vorträge wie die gesamte Feierstunde auf hohes Interesse der zahlreich anwesenden Veranstaltungsteilnehmer.

Mietnomaden – Gesellschaftsphänomen oder Randerscheinung?

(Ho) Das in den Medien verstärkt aufbereitete Thema des „Mietnomaden“ führt für die im Einzelfall betroffenen Vermieter zu hohen Schäden auch in Form erlittener Mietforderungsverluste, bekleidet aber in der Kriminalrate keinen besonders hohen Rang, noch nicht! Gleichwohl mehren sich diese Fälle. Unter falschen Zahlungsversprechungen, gepaart mit dem Missbrauch ihrer gesetzlichen Gegenrechte gegen die Mietforderungen in Form von Zurückbehaltungsrechten, Minderungsrechten und Aufrechnungsmöglichkeiten, muten sie den Vermietern hohe Schäden bis zu Größenordnungen von 25.000 bis 100.000 Euro und mehr zu.
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Google-Street-View: Hauseigentümer wehren sich

Der Internetkonzern Google will mit seinem Programm „Street-View“ Straßenansichten, Häuserzeilen, ganz Stadtquartiere und Städte visualisieren und im Internet abrufbar machen. Mit eigener gesteuerter Rundumsicht soll man sich dann in den abfotografierten Straßen umschauen können. Sehr früh argwöhnten wir, dass damit die Gefahr des Missbrauchs, nämlich des Ausspähens privater Lebensräume auch zur Vorbereitung von Eigentumsdelikten möglich wird.
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Mieterhöhung – Aber richtig
Haus & Grund bittet um Angabe von Wohnungsmieten

Wer als Vermieter die Wohnungsmiete erhöhen möchte, muss nicht nur viele Formalien beachten, sondern sich dafür auf ein Begründungsmittel stützen. Denn das Gesetz gestattet die Erhöhung bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die dabei parallel geltende Kappungsgrenze (Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent der vor 3 Jahren geschuldeten Miete) beachtet wird. Diese ortsübliche Vergleichsmiete aber muss nachgewiesen werden. Dies kann durch 3 Vergleichswohnungen geschehen, die sich auch im Eigentum des erhöhenden Vermieters befinden dürfen. Dies kann aber auch durch ein teureres Sachverständigengutachten, durch einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel in der Gemeinde oder durch eine Mietdatenbank erfolgen.
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Gaspreise:

Musterschreiben gegen Gaspreiserhöhungen:
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Stadtsanierung durch BID?
Haus & Grund Niedersachsen verweist auf Gefahren durch doppelte Kosten für Eigentümer

„BID“ steht als Kürzel für Business Improvement Districts. Es handelt sich um eine aus dem Anglo-Amerikanischen Raum übernommene Form der Stadtsanierung.
Gegenstand ist die Erhebung einer Zwangsabgabe von allen Grundstückeigentümern in einem bestimmten, räumlich abgegrenzten Bezirk durch die Stadt oder Gemeinde. Die eingenommenen Gelder werden zu 100 % an eine private Gesellschaft ausgeschüttet, deren Gesellschafter die betroffenen Grundeigentümer sind. Sie können im Rahmen einiger Auflage über das Geld verfügen.
Was kommt auf die privaten Hauseigentümer zu? >>

Elektronischer Gewerberaum-Mietvertrag online

Ab sofort steht allen Mitgliedern und Kunden der elektronische Gewerberaum-Mietvertrag unter www.hugform-niedersachsen.de online zur Verfügung. Damit wird das landesweite Vertragsportal pünktlich zum Jahresanfang 2006 um ein wichtiges Produkt erweitert.

Für das Ausfüllen und Erstellen der Verträge werden alle notwendigen Daten systematisch erfaßt und automatisch in ein PDF-Vertragsdokument integriert, das sich dann beliebig oft ausdrucken läßt. Bereits erstellte Verträge sind im Archiv einsehbar und deren Daten für neue Vertragsabschlüsse nutzbar. Zuvor erworbene und nicht verwendete Online-Vertragsformulare werden automatisch kostenlos aktualisiert.

Nutzen Sie diesen neuen Service von Haus & Grund Niedersachsen und melden Sie sich kostenfrei an!
www.hugform-niedersachsen.de >>

Elektronische Mietverträge
Die Zukunftsweisende IT-Lösung von Haus & Grund Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen präsentiert die neue IT-Lösung für den Bereich „Vertrags-Management“. Ab sofort können Mitglieder und Kunden Formulare für die Bewirtschaftung von Immobilien per Internet kaufen, ausfüllen und die ausgefüllten Formulare verwalten.

Probieren Sie es aus – es lohnt sich!
Mitglieder aus Ortsvereinen von Haus & Grund Niedersachsen erhalten natürlich Sonderkonditionen.

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In unserem Bereich News / Presse finden Sie neue Entwicklungen und BGH-Entscheidungen rund um Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum.
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