Eigentümer muss Dachlawine verhindern

Soweit es die Verkehrssicherheit erfordert, muss der Eigentümer Vorsorge treffen, dass vom Dach Schnee und Eis nicht abrutscht, urteilt Landgericht Bielefeld (8 U 310/10), dies gelte zumindest dann, wenn extreme Witterungslage und starker Schneefall gegeben sei und der Eigentümer sich fahrlässig verhalten habe. Konnte er die Gefahr einer abstürzenden Dachlawine für Menschen und Sachen vorhersehen, weil eine stark verkehrsbelastete Straße an sein Grundstück grenzt, so muss er notwendige Vorsorge treffen, um seine Haftung zu vermeiden. Mitverschulden des Geschädigten sei allerdings zu berücksichtigen.

Haus & Grund Niedersachsen: Winterschuhe abtreten – nur eine Frage der Höflichkeit ?

Mit Schnee, Eis und Streumaterial verschmutzte Winterschuhe können zum Ärgernis werden, wenn damit anlässlich eines Besuches die Wohnung verschmutzt oder sogar das Parkett beschädigt wird. Ohne Weiteres zum guten Ton gehört es, sich vor dem Eintritt in die Wohnung des Gastgebers die Schuhe abzutreten und so gut wie möglich von Schmutz zu befreien.

• Muss man die Schuhe auch ausziehen, um Schäden am Wohnungsparkett zu vermeiden?
• Muss man sonst für verursachte Kratzspuren und Schäden einstehen?

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BGH: Wirtschaftlichkeit bei Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel?

Der Mieter beanstandet die Höhe der Müllgebühren, der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes weise wesentlich niedrigeren Wert pro Quadratmeter hiefür aus, der Vermieter habe daher gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen, die über dem Betriebskostenspiegel liegenden Müllgebühren seien mieterseits nicht geschuldet.

Dies sieht der BGH am 06.07.2011 anders (VIII ZR 340/10 in MK 2011, 183), der Betriebskostenspiegel sei im vorliegenden Fall nicht geeignet Anhaltspunkte zu liefern, dass der Vermieter sich unwirtschaftlich verhalten hätte. Vielmehr ist der Mieter bei einem Einwand gegen überhöhte Betriebskosten generell verpflichtet dies zu substantiieren und selbst Vergleichspreise und Vergleichsangebote darzulegen.

Im vorliegenden Fall geht es außerdem um die besondere Situation, dass Müllgebühren mit öffentlich-rechtlichem Bescheid aufgrund gebührenrechtlicher Kalkulation festgelegt sind. Diese Festlegung ist vom Mieter jederzeit überprüfbar. Nur im Ausnahmefall, wenn es dem Mieter auch nach Einsicht in die Belege und Ausschöpfen seiner sonstigen Möglichkeiten nicht möglich ist für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot maßgebende Tatsachen vorzutragen, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser die Höhe der Kosten darlegt und beweist, sofern er über entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind.

Frische Luft für Energiesparer

Man muss kein Frischluft-Fanatiker sein, um eine gut durchlüftete Wohnung zu schätzen. In immer besser gedämmten Häusern kann das Dauerlüften allerdings problematisch werden. Einerseits ist regelmäßiges Lüften unerlässlich, damit Feuchtigkeit entweichen kann und sich kein Schimmel bildet. Andererseits wird zumindest in der Heizperiode die Dämmung entwertet, weil viel Wärme durch die offenen Fenster verlorengeht. Doch es gibt eine praktische Lösung für diesen potenziellen Konflikt.
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Machen Sie Ihr Haus fit für die Zukunft und investieren Sie in Energiesparmaßnahmen

Lange Winter und steigende Energiepreise sorgten im letzten Jahr für einen Anstieg der Heizkosten in Hamburg. Deshalb informiert die ZEBAU GmbH Haus- und Wohnungseigentümer ausführlich zum Thema energetische Modernisierung und geht in individuellen Erstberatungen auf alle Fragen der Immobilienbesitzer zum eigenen Haus ein. Ziel ist es, die Wohnnebenkosten zu senken und den Wohnkomfort zu steigern.

Bis zu 20 Prozent mehr müssen Hausbesitzer dieses Jahr für Ihre Heizkosten zahlen. Die Informationskampagne für Haus- und Wohnungseigentümer sowie Wohnungsbauunternehmen zum Thema energetische Modernisierung von Wohngebäuden setzt genau dort an. Die kostenfreie Kampagne klärt über technische, bauliche und finanzielle Möglichkeiten der energetischen Modernisierung auf und bietet Beratung von unabhängigen Experten an.
Infoabende und Beratungstermine >>

Nur wenige Radfahrer radeln mit Helm
Von der Pflicht für Fahrradhelme wollen immer weniger wissen

Die Befürworter einer generellen Fahrradhelmpflicht werden immer weniger. Nur noch 48 Prozent der Deutschen ab 14 Jahren sprechen sich dafür aus. Vor einem Jahr lag der Wert noch bei 53 Prozent. Das ergab eine Studie der psychonomics AG im Auftrag der VGH Versicherungen. Unverändert ein Drittel ist für eine Helmpflicht bei Kindern bis 14 Jahren. Die Gruppe der Ablehner ist damit von 13 auf 18 Prozent gestiegen.
Die Unfallexpertin J. Wittich-Gurkau von der VGH erklärt, worauf zu achten ist >>

BGH: Fälligkeit der Miete mündlich abänderbar?

Schriftlich vereinbart ist es, dass der Mieter die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zahlt.
Mündlich ist diese Fälligkeit geändert auf den 15. eines Monats.

Bei einem Mietvertrag über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform nach §§ 550, 126 BGB notwendig, urteilt der BGH am 27.02.2002 (XII ZR 189/99 in MK 2011, 186), die „mündliche“ Absprache bis zum 15. zu zahlen sei daher nicht rechtswirksam festgelegt. Der Vermieter hatte zweimal Zahlung bis zum 3. Werktag angemahnt und fristlos gekündigt, weil Mitte des Monats gezahlt wurde. Der Mieter beruft sich auf die mündliche Vereinbarung und Rechtsirrtum, er habe nicht wissen können, dass die mündlich geänderte Fälligkeit der Miete keinen rechtlichen Bestand hat.

„Unvermeidbaren Rechtsirrtum“ sieht der BGH hier nicht, hierfür seien drei strenge Maßstäbe vom Schuldner (Mieter) einzuhalten: Der Mieter muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, Rechtsrat einholen und höchst richterliche Rechtsprechung beachten. Dies sei hier nicht geschehen, der Mieter muss ausziehen.

Verzug ohne Mahnung

Grundsätzlich gilt, dass der Schuldner erst auf eine Mahnung nach Fälligkeit in Verzug gerät, § 286 Abs. 1 BGB. Unter bestimmten Vorraussetzungen kommt der Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug, nämlich wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet, wobei aber ausdrücklich auf die Folgen der Nichtzahlung hinzuweisen ist, wenn es sich um einen Verbraucher handelt, §§ 286 Abs. 3 BGB, 13 BGB.
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Betriebskosten: Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein?

Ein Blick ins Mietrecht lehrt, dass der Vermieter mit dem Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten „in angemessener Höhe“ vereinbaren darf (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Zeigt die Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode, dass die geleistete Vorauszahlung durch stark gestiegene oder gesunkene Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht, darf jede Partei - also sowohl der Vermieter als auch der Mieter - durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlung auf einer angemessenen Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).
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BGH: Betriebskosten als Insolvenzquote?

Die Betriebskostennachforderung unterliegt der Quote als Insolvenzforderung, auch wenn der Vermieter erst nach Insolvenzeröffnung abrechnet, sagt der BGH am 13.04.2011 (VIII ZR 295/10). Forderungen, die nach Insolvenzeröffnung entstehen, sind als Masseschuld voll zu zahlen, dies gilt aber nicht für Nachzahlung bei Betriebskosten, die Forderung entsteht mit Ende des Abrechnungszeitraumes, auch wenn diese erst mit Zustellung fällig ist.

Der Vermieter hätte es sonst in der Hand bis zur Insolvenzeröffnung zu warten und dann abzurechnen mit der Folge, dass der gesamte Abrechnungsbetrag als Masseschuld und nicht nur die Quote zu zahlen wäre. Dies ist jedoch nicht möglich, die Daten des Abrechnungszeitraumes für die Betriebskosten sind nicht änderbar.

Betriebskosten: Mieter muss behauptete Unwirtschaftlichkeit beweisen

Innerhalb seiner Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beim Ansatz einzelner Betriebskostenarten beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Er muss also darauf achten, dass die Betriebskosten nicht überhöht und damit unwirtschaftlich anfallen. Dieser Grundsatz ist von so manchem Mieter stark strapaziert, bisweilen auch überstrapaziert worden. Dem hat das Amtsgericht (AG) Köln in seinem Urteil vom 28 Dezember 2010 (211 C. 185/10, ZMR 2011, S. 559) einen Riegel vorgeschoben.
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Nachbarrecht: Kaminfreuden

Im Winter ist ein gemütlicher Kaminabend etwas schönes – und etwas sparsames, weil dann die Haushaltskasse für die Gasheizung entlastet wird. Der Betrieb von Holzöfen und Kaminen „stinkt“ den Nachbarn aber häufig, so auch im Fall des Eigentümers, der in sein Wohnzimmer einen Holzofen einbaute und an der Hauswand ein Edelstahlrohr als Schornstein für diesen Ofen installierte. Der Bezirksschornsteinfeger gab grünes Licht, nahm die Anlage ab und bestätigte, dass die Anlage den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Das kümmerte den Nachbarn des zirka fünf Meter entfernten Grundstücks wenig. Er fühlte sich durch die Rauchentwicklung und die in sein Haus eindringenden Abgase belästigt. Außerdem befürchtete er eine Gesundheitsgefahr und zog nach erfolgloser Ansprache der Behörde vor Gericht.
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Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Bei einer Gasheizung im Mehrfamilienhaus zählen auch Prüfungskosten für Dichtigkeit der Leitungen zu den Betriebskosten (LG Hannover, 07.03.2007 – 12 S 97/06, ZMR 2007, 865). Nach den technischen Regelungen für Gasinstallationen 2008 ist ein 12-Jahres-Rhythmus vorgesehen. Wegen des hohen Alters des Gebäudes lässt der Vermieter Dichtigkeit im 5-jährigen Turnus prüfen. Hiermit verstößt er gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB, deshalb muss der Mieter die Kosten nicht zahlen, urteilt Amtsgericht Köln am 26.10.2010 (221 C 128/09, ZMR 2011, 221).

Beweislastumkehr durch Übernahme-Protokoll

Bei Auszug wird darüber gestritten, ob Schäden am Teppichboden bereits bei Einzug vorhanden waren, dies behauptet der Mieter. Die vom Vermieter beanstandeten kreisförmigen Verfärbungen am Teppichboden sind im unterzeichneten Protokoll bei Vertragsbeginn nicht festgehalten.

Das Protokoll erschöpfe sich nicht in allgemeinen Feststellungen, sondern gehe auf einzelne Punkte und bereits vorhandene Schäden ein, deshalb sei detaillierte Beschreibung der Schäden zu erwarten gewesen, wären sie bei Einzug vorhanden gewesen, urteilt AG Chan am 05.03.2010 (8 C 647/08, ZMR 2011, 642). Mangels Beschreibung der Schäden im Protokoll sei Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters hinsichtlich dort nicht erwähnter Schäden eingetreten. Im Prozess habe der Mieter nicht beweisen können, dass die streitigen Verfärbungen im Teppichboden bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen haben.

Die PSD Bank Hannover eG: attraktive Finanzdienstleistungen und faire Konditionen

Die PSD Bank Hannover eG ist eine beratende Direktbank, spezialisiert auf Immobilienkredite. Hervorgegangen aus dem Post-, Spar- und Darlehensverein, arbeitet unser Unternehmen heute als moderne Direktbank mit kostensparender Struktur, in der die ursprüngliche Philosophie jedoch noch immer das Leitbild prägt – und Grundlage unseres Erfolgs ist: attraktive Bankprodukte rund um Geldanlage und Kredite zu fairen Konditionen.
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Pflanzenhöhenrückschnitt nur vom 1. Oktober bis 15. März

Ein Nachbar ist verurteilt Pflanzenhöhenrückschnitt aufgrund der Abstände und Höhen nach § 50 NRG (Niedersächsisches Nachbarrechtsgesetz) auf 5 m vorzunehmen. Der Antrag auf Zwangsvollstreckung erfolgte jedoch außerhalb des Zeitraumes 1. Oktober bis 15. März und wird daher zurückgewiesen, (AG Wilhelmshaven 16.03.2011 – 6 C 493/09, ZMR 2011, 651). Der Richter verweist auf § 53 Abs. 3 NRG, danach kann ein Eigentümer nur verpflichtet werden Pflanzen vom 1. Oktober bis 15. März in der Höhe zurückzuschneiden. Da der Zwangsvollstreckungsantrag außerhalb dieser Zeit gestellt ist, ist er nicht begründet, der Antragsteller muss Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Anmerkung:
Die Frist 1. Oktober bis 15. März gilt nicht für den grenzüberragenden Rückschnitt nach §§ 910, 1004 BGB. In diesem Fall kann von dem Selbsthilferecht des beeinträchtigten Eigentümers das gesamte Jahr Gebrauch gemacht werden, allerdings nach vorheriger Fristsetzung. Ist es nicht zumutbar Selbsthilfe auszuüben, kann der Eigentümer verlangen Überhang zu beseitigen. Unzumutbarkeit kann gegeben sein wegen Alter, Krankheit, übermäßigem Überhang und Aufwand diesen zu beseitigen.

BGH: Überzahlte Kaution – Verjährung?

Hat der Wohnraummieter zu viel Kaution gezahlt – maximal 3 Mieten ohne Betriebskosten sind nach § 551 BGB zulässig – so muss er den überzahlten Betrag innerhalb von 3 Jahren zurück fordern, anderenfalls ist sein Anspruch verjährt, urteilt der BGH am 01.06.2011 (VIII ZR 91/10, WM 2011, 469).

Der Mieter macht geltend, er habe von der Überzahlung erst durch seinen Rechtsanwalt erfahren, ab diesem Zeitpunkt laufe die Verjährungsfrist.

Nein, sagt der BGH. Ob dem Mieter § 551 BGB bekannt war oder nicht, hierauf komme es nicht an. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimme den Beginn der Verjährung mit Kenntnis von den begründenden Umstände, dies sei die Zahlung. Die Regelverjährung von 3 Jahren nach § 197 BGB beginne mit Schluss des Jahres nach Zahlung der Kaution zu laufen.

BGH: Kaution ist dem Erwerber nicht weitergeleitet

§ 566 a BGB sagt: Der Mieter kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses wegen Rückzahlung der Mietsicherheit sowohl an den Erwerber als auch an den Voreigentümer halten. Zu entscheiden war darüber, ob dies auch gilt, wenn bei mehreren Veräußerungsgeschäften die Kaution nicht weitergeleitet wurde.

Ja, sagt der BGH am 01.06.2011 (VIII ZR 304/10, WM 2011, 472): § 566 a BGB dient dem Schutz des Mieters, Auseinanderfallen von Kaution und Mietparteien wollte der Gesetzgeber vermeiden. Dem Mieter sollten Schwierigkeiten bei dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter erspart werden, anderenfalls müsse er den Aufenthalt ermitteln. Der Schutz greife auch bei mehreren Veräußerungen, von denen die erste noch vor Inkrafttreten von § 566 a BGB (1. September 2011) erfolgte.

Wo es bellt, ist vorne!

Ein Yorkshire-Terrier bellt. Hunde bellen. Also ist ein Yorkshire-Terrier ein Hund und kein Kleintier - oder doch?

Es gibt fast nichts, was im Mietrecht nicht streitig sein kann. So auch im Fall des Mieters, der sich einen Yorkshire-Terrier anschaffte und glaubte, dabei handele es sich um ein Kleintier, dass man grundsätzlich ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters halten dürfe. Der Mietvertrag stellte die Hundehaltung ausdrücklich unter dem Vorbehalt vorheriger Zustimmung des Vermieters und erlaubte nur die erlaubnisfreie Haltung von kleinen Tieren.
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Parabolantenne - nein danke

Mieter, die bei vorhandenem Kabelanschluss eine zusätzliche Parabolantenne zum Empfang besonderer Programme installieren möchten, können jetzt auf vergleichbare Progammangebote im Internet verwiesen werden. Dies berichtet Haus und Grund Niedersachsen unter Hinweis auf ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Berlin-Wedding vom 20.05.2010 (22 a C. 308/09).

Dazu Verbandsvorsitzender Dr. Hans Reinold Horst:
"Ausländischen Mietern, die einen Heimatsender über das Internet empfangen können, muss der Vermieter jetzt die Installation einer Parabolantenne nicht mehr gestatten."

Baut der Mieter eigenmächtig, kann ihn der Vermieter umgehend zur Beseitigung auffordern. Hat der Vermieter früher die Genehmigung für eine Parabolantenne erteilt und wird jetzt der Empfang vergleichbarer Programme auch über Internet möglich, kann er die Genehmigung widerrufen und ebenfalls den Abbau der Antenne verlangen, so Dr. Horst.
Ob der Mieter tatsächlich über einen Computer verfügt, ist unbeachtlich.

Weitere Informationen erhalten Sie als Mitglied bei ihrem Haus & Grund Ortsverein >>

Mieterhöhung - aber richtig

Wenn ein Mieter die Mieterhöhungserklärung des Vermieters anzweifelt, benötigt er dafür gute Argumente. Vermieter, die ihre Mieterhöhung sorgfältig ausfertigen, machen zahlungsunwilligen Mietern dabei das Leben schwer. Ziehen sie dann immer noch gegen die Mieterhöhung zu Felde, kann der Vermieter im Prozess seine Mieterhöhungserklärung durch die entsprechenden Ausführungen eines Sachverständigen unterlegen. Dabei sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass das Gericht die Begutachtung als Beweisbeschluss anordnet.
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Auszug: Pflichten des Mieters

Mieter müssen beim Auszug ihre Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen, wie es ihren mietvertraglichen Pflichten entspricht. Doch gibt es immer wieder unterschiedliche Auffassungen darüber, wie das im Einzelnen auszusehen hat.
Vermieter sollten auf folgendes achten >>

Tod des Vermieters

Stirbt der Vermieter, so tritt sein Erbe in das Mietverhältnis ein. Dabei ist es ohne Belang, ob es sich um den gesetzlichen Erben (§ 1922 BGB) oder um den testamentarischen oder den durch Erbvertrag eingesetzten Erben handelt. Eine Umschreibung des Grundbuchs auf den Erben als neuen Eigentümer des Hauses ist nicht notwendig. Vielmehr erlangt der Erbe mit Eintritt des Erbfalls automatisch die Stellung als Vermieter. Die Vertragsnachfolge gestaltet sich also anders als im Falle einer lebzeitigen Veräußerung des Mietobjekts durch den Vermieter. Hier tritt der Erwerber erst mit Umschreibung des Grundbuchs in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB).
Folgendes sollte allerdings beachtet werden >>

Erotikfaktor negativ – Nachbarklage erfolgreich

(Ho) Eine Gemeinde erteilte eine Baugenehmigung für die Nutzung von Gewerberaum als Erotikmarkt in einem Wohn- und Mischgebiet. Geplant war ein 1.500 Quadratmeter großes Geschäft einer Erotikmarkt-Kette einschließlich Kinobetrieb und Videoverleih. Zuvor war in dem zuletzt leerstehenden Geschäftshaus ein Teppichhandel und ein Heim- und Hobbymarkt untergebracht. Ein im Wohnumfeld beheimateter Nachbar klagte dagegen. Das Verwaltungsgericht Arnsberg (Az.: 4 K 1364/07) gab der Klage statt. In ihrem Urteil führten die Richter aus, dass eine derartige Nutzung bauplanungsrechtlich nicht zulässig ist. Dies gelte sowohl, wenn der noch gültige Bebauungsplan aus den fünfziger Jahren zu Grunde gelegt werde, wie auch, wenn aktuelle Vorschriften angewandt würden. Die Kläger hatten sich darauf berufen, dass sich durch die Neueröffnung die Wohnqualität des Hauses nachhaltig verschlechtere. Nach der Klage hatte der Erotikmarkt seine Außenwerbung unauffälliger gestaltet. Dennoch hatte der Nachbar seine Klage weiter betrieben.

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