Maklercourtage

Hat ein Makler einem Kunden ein Haus vorgestellt und kommt der Maklervertrag jedoch erst später mit einem zweiten Makler aufgrund eines weiteren Besichtigungstermins zustande, so steht die Provision dem ersten Makler zu, urteilt Oberlandesgericht Bamberg (6 U 9/11).

Windrad auf dem Grundstück

Ein Eigentümer baut ein Kleinwindrad zur Stromerzeugung neben seinem Haus auf ohne hierfür behördliche Baugenehmigung einzuholen. Er meint, das Windrad sei nicht anders zu behandeln als ein Antennenmast oder ein Fahnenmast. Dies sieht das Verwaltungsgericht Osnabrück anders (2 A 117/10) und sagt, ein Windrad entspreche nicht der Eigenart eines Wohngebietes und sei nicht genehmigungsfrei, vielmehr ist behördliche Baugenehmigung einzuholen.

BGH: Sohn hilft seinen Eltern – unfallversichert?

Während der Semesterferien hilft der Sohn seinen Eltern beim Hausumbau, verletzt sich und möchte Geld von der Unfallversicherung. Nein, sagt das Hessische Landessozialgericht (L 3U90/09). Die Landesunfallkasse müsse nicht zahlen, es handele sich hier um einen selbstverständlichen Hilfsdienst, der Sohn sei kein gesetzlich unfallversicherter Arbeitnehmer.

Wohnungseigentum: Vorsicht bei Sanierungsbeschlüssen ohne Kostenobergrenze

(ho) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss eine Sanierungsmaßnahme. Anhand vorab beauftragter Gutachten ging man von einem Kostenvolumen von zirka 4000 € aus. Während der Ausführung des Sanierungsbeschlusses vergab der Verwalter weitere Arbeiten. Schließlich kostete die Sanierung statt 4000 € 10.000 €. Dadurch geriet das Instandhaltungskonto der Gemeinschaft ins minus. Der Verwalter forderte die Eigentümer auf, diesen Betrag nachzuschießen und ihn gegenüber den bauausführenden Unternehmern von diesem Betrag freizustellen. Die Eigentümergemeinschaft zuckte mit den Schultern - die Sache wurde bis zum BGH durchgefochten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erteilte dem Verwalter eine Absage. Denn grundsätzlich dürfen Verwalter für die Gemeinschaft keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierzu nicht per Eigentümerbeschluss extra ermächtigt worden sind. Folglich hätte der Verwalter Aufträge in der vergebenen Größenordnung nicht erteilen dürfen. Dies gelte auch, wenn er aufgrund eines Eigentümerbeschlusses gehandelt habe, der keine Obergrenze vorsehe. Selbst die sofortige Anzeige des Verwalters, dass die Arbeiten teurer werden als geplant, ändere daran nichts (BGH, Urteil vom 18.2.2011 - V ZR 197/10).

Schadensersatz: Aufklärungspflicht für Feuchtigkeit

Zu einem saftigen Schadensersatz wurde ein Hausverkäufer verdonnert, der dem Käufer Feuchtigkeitsbildungen an den Kellerwänden des verkauften Hauses verschwiegen hatte. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nutzte dem Verkäufer nichts. Obwohl er grundsätzlich beim Verkauf gebrauchter Häuser im Kaufvertrag vereinbart werden kann, ist ein solcher Haftungsausschluss unwirksam, wenn ein Sachmangel arglistig verschwiegen wird.

Wie das Berliner Kammergericht (KG) in seinem Urteil vom 20.06.2005 - (8 U 220/04, MDR 2006, S. 20) näher ausführt, obliegt dem Hausverkäufer gegenüber seinem Käufer eine Aufklärungspflicht. Danach muss er einen Interessenten über aufgetretene Feuchtigkeit in und an den Kellerwänden aufklären, wenn er sein Haus verkaufen möchte. Dies habe auch ungefragt zu geschehen, sofern der Verkäufer von den Feuchtigkeitsbildungen weiß und der Umstand für den Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung ist. In dem entschiedenen Fall hatte der Käufer die Feuchtigkeitsbildungen erst nach seinem Einzug hinter einer Ständerkonstruktion entdeckt, nachdem diese entfernt wurde.

Freilich muss der Käufer darlegen und beweisen, dass der Käufer die Feuchtigkeitsmängel gekannt und arglistig verschwiegen hat. Gelingt dieser Nachweis nicht, kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss berufen - er ist aus der Sache raus. Deshalb ist zu empfehlen, vor dem Erwerb möglichst mithilfe eines Bausachverständigen die Immobilie eingehend auf Schäden und Baumängel zu untersuchen.

Erbbauzins zum Verbraucherpreisindex

Zwischen Erbbaurechtsausgeber und Erbbaunehmer ist vereinbart, dass der Erbbauzins für das Baugrundstück an die Nettolohnentwicklung angepasst werden kann. Diese Klausel legt der Erbbaurechtsausgeber dahingehend aus, er könne unter Berücksichtigung der Steigerung des Verbraucherpreisindexes um 17 % Erbbauzins erhöhen. Dies will der Hauseigentümer nicht hinnehmen.

AG Hannover urteilt (6 U 9/11), der Erbbaurechtsausgeber handele nicht willkürlich, wenn er den Erbbauzins um 17 % Steigerung des Verbraucherpreisindexes erhöht.

Windrad auf dem Grundstück

Ein Eigentümer baut ein Kleinwindrad zur Stromerzeugung neben seinem Haus auf ohne hierfür behördliche Baugenehmigung einzuholen. Er meint, das Windrad sei nicht anders zu behandeln als ein Antennenmast oder ein Fahnenmast.

Dies sieht das Verwaltungsgericht Osnabrück anders (2 A 117/10) und sagt, ein Windrad entspreche nicht der Eigenart eines Wohngebietes und sei nicht genehmigungsfrei, vielmehr ist behördliche Baugenehmigung einzuholen.

Tür 2 cm zu niedrig

Mit 1,91 m ist die Eingangstür nur 2 cm niedriger eingebaut als die entsprechende DIN-Norm, die 1,93 m vorgibt. Der zu Nachbesserung aufgeforderte Unternehmer hält dies für eine Kleinigkeit, die er nicht nachzubessern habe.

Das sieht das LG Köln jedoch anders (37 U 57/07) und verurteilt den Unternehmer auf 1,93 m Höhe nachzubessern. Dies sei keine Kleinigkeit und für einen evtl. späteren Verkauf der Immobilie von Bedeutung, im Übrigen gehe der Trend nach Mitteilung der Hersteller dahin, dass künftig höhere Türen eingebaut würden.

Wellnessvergnügen in den eigenen vier Wänden

Ein komfortables Badezimmer wird häufig als Ort der Erholung und gar als temporärer Jungbrunnen geschätzt. Damit diese Relaxzone auch für die Generation 50+ zum „Wellness-Kurtempel“ wird, müssen allerdings besondere Anforderungen an Sicherheit und Komfort erfüllt sein. Die PSD Bank Hannover eG hat Tipps zusammengestellt, wie sich das Bad mit praktischer Ausstattung zur gefahrlosen Wohlfühl-Oase für Jung und Alt gestalten lässt.
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BVS-Richtlinie zur Berechnung von Honoraren für Immobilienwertgutachten vorgelegt
Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS)
legt Richtlinie zur Berechnung des Honorars für Wertermittlungsgutachten über Immobilien vor

Die Honorare für Immobilienwertgutachten sind seit rund eineinhalb Jahren nicht mehr in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) erfasst, nachdem die einschlägige Vorschrift im Zuge der letzten HOAI-Novellierung ersatzlos gestrichen worden ist. Seitdem sind die Preise für Wertgutachten von Immobiliensachverständigen grundsätzlich frei verhandelbar. Die jetzt vorgelegte Honorarrichtlinie des BVS stellt eine unverbindliche Empfehlung für BVS-Immobilienbewertungssachverständige und ihre Auftraggeber dar. Sie wurde von den Fachbereichsleitern Immobilienbewertung des BVS und seiner Landesverbände erarbeitet und beschlossen.
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Bauträger: Beweislast für Mängelfreiheit nach Abnahme

(Ho) Erkennt der Bauträger seine Verpflichtung zur Beseitigung aufgelisteter Baumängel an, muss er beweisen, dass er diese Verpflichtung erfüllt hat.

Dieses Ergebnis schrieb das Kammergericht (KG) in Berlin einem Bauträger ins Stammbuch, der zunächst im Zusammenhang mit der durchgeführten Bauabnahme aufgelistete Mängel schriftlich anerkannt, danach aber nicht rechzeitig beseitigt und im übrigen sogar bestritten hat (Urteil vom 13.08.2010 – 6 U 85/09). Das Gericht ging von einem Anerkenntnis des Bauträgers aus. Dies verbiete es, den anerkannten Mangel später nachfolgend wieder zu bestreiten. Dieses Ergebnis folge unmittelbar aus den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

Architektenhaftung: Statik war fehlerhaft

Der Architekt plant und entwirft das Gebäude vornehmlich unter künstlerischen und gestalterischen Gesichtspunkten. Selbstverständlich achtet er dabei auch auf die Funktionalität für die späteren Bewohner des Hauses. Die Statik des Hauses aber – seine Standfestigkeit – wird vom Statiker, einem eigenen Berufszweig, berechnet. Er gibt zum Beispiel an, wie Betondecken armiert sein müssen, um die nötige Tragfähigkeit zu entwickeln. Er achtet auf die Gründung des Gebäudes sowie auf Gestaltung und Aufbau des Mauerwerks und nicht zuletzt auch auf die Konstruktion des Dachstuhls im Hinblick auf statische Belastbarkeiten zum Beispiel durch Schneelasten und durch Winddruck.
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Hausverkauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

Der Beklagte verkauft dem Kläger ein Fertighaus, in dessen Außenfassade Asbestzementtafeln verarbeitet wurden. Diese Tatsache war dem Verkäufer bekannt. Die Käufer verlangen die Sanierungskosten als Schadensersatz. Der Verkäufer behauptet, es sei ohne Belang, dass er die Asbesteigenschaft des Hauses nicht offengelegt habe. Denn die dem Käufer bekannte Baubeschreibung des Kaufgegenstands weist die Verwendung von Asbestzementtafeln aus. Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels durch den Verkäufer sei damit nicht bewiesen.
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Grunderwerbsteuer erhöht – Hauskauf teurer

(Ho) Das niedersächsische Regierungskabinett hat beschlossen, die Grunderwerbsteuer im Land ab dem 01. Januar 2011 auf 4,5 Prozent zu erhöhen. Bis zur Föderalismusreform im Jahre 2006, die die Kompetenz zu Steuerfestsetzungen in diesem Bereich den Ländern übertrug, betrug die Grunderwerbsteuer einheitlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis eines Grundstücks.

Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben die Grunderwerbsteuer bereits von 3,5 auf 4,5 Prozent erhöht.
In Schleswig-Holstein soll sie 2013 sogar 5 Prozent betragen.

Architektenhaftung: Grundwasserstand mit Sicherheitszuschlag

Bereits nach einigen Jahren, nachdem das Reihenhaus errichtet war, gab es erhebliche Wassereinbrüche im Kellerbereich und die notwendige Abdichtung kostete den Eigentümer 72.000,- Euro, diese fordert er seinem Architekten zurück.

Ja, sagt das OLG Frankfurt (22 U 135/ 07), der Architekt hätte vor Erstellen des Bauvorhabens auf den Grundwasserstand einen Sicherheitszuschlag von 0,30 Metern einplanen müssen, weil der Grundwasserspiegel sich in 20-30 Jahren entsprechend ändern könne. Da der Architekt dies nicht getan habe, sei er für den Schaden verantwortlich.

Grundstücksschenkung – Trotzdem Pflichtteil!

Ein Ehepaar hat einen Sohn. Die Frau stirbt und setzt ihren Mann zum Alleinerben ein. Der Sohn bekommt nichts. Er fordert vom Vater seinen Pflichtteil. Der Vater schäumt. Schließlich hat er seinem Sohn bereits vor dem Tod seiner Frau Grundstücke im Wert von 480.000 Euro zu einem Preis von 200.000 Euro übertragen, also in Höhe von 280.000 Euro geschenkt. Der Vater sieht den geltend gemachten Pflichtteil als groben Undank des Sohnes an, weshalb ein Widerruf der Schenkung gerechtfertigt sein soll.
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Wohnungseigentum: Drum prüfe, wer sich - durch Kauf - ewig bindet

(Ho) Nehmen wir an, Sie kaufen eine Wohnung in einer Eigentumsanlage, die nur teilweise über Außenbalkone verfügt. Ihre Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung der vorhandenen Balkone mit Mehrheit. Sie werden an den Kosten beteiligt, obwohl Sie überhaupt gar keinen Balkon haben. Wie finden Sie das?
Wahrscheinlich antworten Sie genau wie der Eigentümer, der in diesem Fall vor Gericht zog und gegen den Sanierungsbeschluss, vor allem aber gegen die Kostenumlage klagte. Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof (BGH). Er „verdonnerte“ den balkonlosen Eigentümer zur Zahlung (Az V ZR 114/09). Auch der Wohnungseigentümer müsse die Balkonsanierung mitzahlen, der selbst über keinen Balkon verfüge. Entscheidend hierfür sei, dass bei der Sanierung die Teile des Balkons betroffen waren, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. In der Teilungserklärung war festgeschrieben, dass Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft getragen werden. Das – so der BGH – sei der Klägerin beim Erwerb ihrer Eigentumswohnung durch Lektüre der Teilungserklärung auch bekannt gewesen.

Mängel am Bauobjekt bei unverhältnismäßigen Beseitigungskosten

Der Auftraggeber bemängelt, der Unternehmer habe statt der in Auftrag gegebenen Stahlbetondecke eine Decke aus „Stahlbetonelementen“ eingebaut, dieser Mangel sei zu beseitigen. Der Unternehmer weist nach, dass nachträglicher Umbau das 10-fache kostet, aus diesem Grunde sei es nicht zumutbar, den Mangel zu beseitigen. Das OLG Koblenz (12 U 333/06) gibt dem Unternehmer Recht, bei unverhältnismäßig hohem Aufwand könne nicht verlangt werden, den Mangel zu beseitigen. Im Übrigen sei die tatsächlich durchgeführte Bauweise weitgehend gleichwertig.

BGH: Kaution und Erwerberhaftung

§ 566 a BGB, der seit 1. September 2009 in das Mietrecht eingefügt ist, sagt:
„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht verlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet“.

Nach altem Recht (§ 572 BGB a. F.) galt, dass der Erwerber nur dann verpflichtet ist, die Kaution dem Mieter auszuhändigen, wenn sie im vom Verkäufer ausgehändigt wird oder wenn er gegenüber dem bisherigen Vermieter als Erwerber die Verpflichtung zur Rückgewähr an den Mieter ausdrücklich übernimmt. Der BGH hatte über den Fall zu entscheiden, dass die Grundbucheintragung und damit der Eigentumserwerb erst nach dem 1. September 2001 erfolgte und der Kaufvertrag vor Gesetzesänderung unterzeichnet ist. Der BGH sagt am 24.06.2009 (XII ZR 145/07 in Mk 2009, 167), dass auch für diesen Fall das alte Recht gelte, wonach der Erwerber keine Kaution zurückzahlen müsse, die er vom Verkäufer nicht erhalten habe.

Baumaterial genau prüfen

Bevor Baumaterialien im Haus verbaut werden, sollten sie eingehend auf Mängel überprüft werden. Das gilt besonders für Fliesen oder für Dachziegel. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass Heimwerker die Kosten für den Ausbau und den Wiedereinbau des Baumaterials selbst tragen müssen, wenn Mängel des Baumaterials erst nach dem Einbau festgestellt werden. (Az. VIII ZR 211/07 und VIII ZR 70/08).

Als Bauherr richtig versichern

Wer ein Haus baut, riskiert bisweilen finanzielle Risiken. Dazu treten auch Sach- und Körpergefahren, die vom Grundstück, insbesondere von der Baustelle und vom werdenden Gebäude selbst ausgehen. Deshalb sollten zunächst die größten Risiken über eine Versicherung abgedeckt werden.
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Baustelle: Eltern haften für ihre Kinder – tatsächlich?

„Eltern haften für ihre Kinder“. So heißt es auf gelben Baustellenschildern regelmäßig. Das stimmt aber so nicht. Denn so leicht lässt sich die Aufsichts- und Verkehrssicherungspflicht für eine Baustelle nicht weitergeben.
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Heimwerkerunfälle – müssen nicht sein

Erhebungen zufolge greift jeder 2. Deutsche in seiner Freizeit zu Hammer oder Bohrmaschine und Kreissäge. Die Schattenseite: Jährlich verletzten sich etwa 300.000 Heimwerker so stark, dass ein Arztbesuch nötig wird.

Wer die folgende Grundregeln beachtet, reduziert sein eigenes Unfallrisiko als Heimwerker.
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Gewährleistung mit unterschiedlichen Fristen

Gewährleistungsfristen, die bei der Realisierung von Bauvorhaben zu beachten sind, weichen oft stark voneinander ab. Je nach Art des geschlossenen Vertrags können sie 5, 4 oder gar nur 2 Jahre betragen. Im Einzelfall können auch längere Fristen vereinbart werden.
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Sieben Tipps für Bauherren

Worauf warten Sie noch, verwirklichen Sie doch mit niedrigen Zinsen ihren Traum vom eigenen Heim. Mit derartigen Schlagworten werben Baufirmen, Makler und Kreditinstitute um die Gunst der Kunden. Doch für den einen oder anderen Verbraucher entwickelt sich der Traum von den eigenen vier Wänden zu einem nicht enden wollenden Alptraum. Guter Rat kann - meist dann, wenn man ihn zu spät einholt - teuer werden.
Hierauf sollten Sie achten >>

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Hausbau: Insolvenz und teuren Reinfällen vorbeugen >>

Bauberatung von Haus & Grund Niedersachsen:
Keine Bauabnahme ohne Sachverständigen

Endlich – die eigenen vier Wände sind fast fertig. Der Umzug drängt. Doch vor dem Einzug müssen noch alle am Bau Beteiligten mit der Bauabnahme einen wichtigen Meilenstein passieren. Ob Bauherren einen Vertrag nach der VOB/B oder nach dem BGB geschlossen haben, der Abnahme der Arbeitsleistung des Bauunternehmers gebührt höchste Aufmerksamkeit.
Hierauf müssen Sie achten >>