„Einmal im Leben“, so titelte eine vierteilige Fernsehserie Anfang der 1970iger Jahre und beschrieb dabei sehr anschaulich das oft wechselvolle Schicksal eines Bauherren beim Hausbau. Tatsächlich bedeutet der Hausbau für viele Bürgerinnen und Bürger oft die größte Investitionsentscheidung des Lebens. Eine wirklich gute vertragliche Absicherung ist deshalb außerordentlich wichtig, wenn der Lebenstraum vom Hausbau nicht zur wirtschaftlichen Lebensfalle werden soll. Auf Folgendes ist insbesondere beim Bauvertrag zu achten:

Fehlende Leistungen:

Nicht Sonderwünsche sind die häufigste Kostenfalle, sondern Leistungen, die im Vertrag nicht vereinbart sind. Deshalb muss immer geprüft werden, welche Leistungen konkret vertraglich fixiert sind und welche nicht. Die Frage, was separat bezahlt werden muss, muss in jedem Fall exakt und erschöpfend beantwortet werden. Dies paart sich mit der Überlegung, ob alle individuellen Wünsche erfasst sind. Schließlich ist kritisch zu hinterfragen, ob alle Versprechungen aus Bauträgerprospekten und mündliche Vereinbarungen auch Eingang in den Bau- oder Kaufvertrag gefunden haben.

Vage Beschreibungen:

Das Leistungsprogramm des Bauträgers muss im Vertrag exakt beschrieben sein.
Angaben zu

• Materialien,
• Herstellern,
• Fabrikaten,
• Typen und
• Farben

sollten immer schriftlich festgehalten werden. Dies ist in der Praxis leider häufig sträflich vernachlässigt. Fragt man nach, so wird häufig darauf hingewiesen, bei der gewünschten exakten Beschreibung jeden Details müsste die Baubeschreibung die Dicke des „New Yorker Telefonbuchs“ erreichen.

Dennoch: Bleiben Sie hartnäckig!

Formulierungen wie etwa „hochwertige Bauausstattung“ oder „Verwendung von Markenprodukten“ sind zu schwammig. Auch ein auslegbarer Begriff wie „Energiesparhaus“ ist wenig hilfreich – besser sind konkrete Angaben zu Heizenergiebedarf. Lassen Sie sich nicht von der Angabe „nach DIN-Norm“ oder „DIN-gerecht“ blenden. Damit ist kein Qualitätsstandard garantiert, sondern lediglich eine Mindestanforderung!

Zu hohe Vorauszahlungen:

Üblicherweise wird die Bausumme nicht auf einen Schlag, sondern in Raten entsprechend dem Baufortschritt bezahlt. Deshalb sollten niemals Zahlungen festgelegt sein, die unabhängig vom Bau zu bestimmten Terminen fällig werden. Anderenfalls fehlt im Streitfall ein wichtiges Druckmittel. Wird zum Festpreis gebaut oder gekauft, so ist eine Festpreisbindung bis zur Abnahme, mindestens für 15 Monate seit dem Abschluss des Vertrags zu vereinbaren. Vorsicht ist geboten, wenn der Bauträger auf Vorauszahlungen drängt. Ein solches Ansinnen kann durch eigene finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers motiviert sein.

Fehlende Bürgschaften:

Wird das Bauunternehmen während der Bauzeit oder vor Beseitigung etwaiger Mängel insolvent, drohen dem Bauherrn herbe Verluste. Bereits vorausbezahlte Leistungen sind in der Regel verloren. Der Bauherr muss zudem mit erheblichen Zusatzkosten rechnen, um das Vorhaben doch noch zu vollenden.

Zur Sicherung sollte man unbedingt auf einer Fertigstellungs- und einer Gewährleistungsbürgschaft des Bauunternehmers bestehen. Als Bürgen sollten nur seriöse Partner wie Großbanken akzeptiert werden. Der Bauunternehmer wird ein solches Ansinnen nur ungern hören. Denn er muss die Bürgschaft von seiner Bank beschaffen. Dies ist teuer und setzt ebenfalls in den meisten Fällen ein entsprechendes Bankvermögen voraus. Auch die Bank als Bürge will ihr Risiko natürlich begrenzen. Zumindest aber wird eine ausgereichte Bürgschaft auf die Kreditlinie des Bauträgers angerechnet. Seine Liquidität wird damit erheblich geschmälert. Dennoch sollte man als Erwerber zur Absicherung des Insolvenz- und Fertigstellungsrisikos hartnäckig bleiben; dies insbesondere bei kleinen und jungen Bauträgerfirmen, erst recht bei Firmen, die sich ausschließlich nur zur Erstellung dieses Bauvorhabens gegründet haben.

Dasselbe gilt auch, wenn der Bauträger in Form einer GmbH oder einer Ltd. auftritt. Denn dann haftet selbst die GmbH im Zweifel nur mit dem Gesellschaftsvermögen, also mit einer gesetzlichen Stammeinlage von 25.000 Euro. Die Ltd. benötigt nicht einmal diese Stammeinlage. Damit fangen Sie Ihre Probleme bei einem „stecken gebliebenen Bau“ aber in keiner Weise ab. Sie müssen zusätzlich davon ausgehen, dass Sie im Insolvenzfall nicht der einzige Gläubiger sind, der von dem insolvent gegangenen Bauträger etwas zu bekommen hat.

Statt einer Gewährleistungsbürgschaft kann im Einzelfall ausnahmsweise eine sogenannte „Mängelansprüche-Versicherung“ akzeptiert werden, die der Bauträger abschließen, nachweisen und bezahlen muss.

Ungenauer Zeitplan:

Im Vertrag muss klar geregelt sein, was wann fertig ist. Steht ein exakter Zeitplan mit verbindlichen Fertigstellungs- und Übergabeterminen, so haftet der Bauunternehmer für Schäden, die durch Verzögerungen entstehen. Auch hier verfährt die Praxis aber häufig anders. Fertigstellungstermine werden häufig durch sogenannte „Schlechtwetter- und Streikklauseln“ aufgeweicht. Gleichwohl sollten Sie diese Klauseln nicht, und möglichst auch keine Circa-Angaben, akzeptieren.

Zu schnelle Abnahme:

Rechtlich wichtig ist die Abnahme. Ist das Bauwerk abgenommen, so sind Mängel, die erst nach der Abnahme entdeckt werden, noch reklamationsfähig, allerdings kehrt sich dann die Beweispflicht zu Lasten des Bauherrn um. Dies bedeutet in der Praxis häufig nichts anderes als den Ausschluss der Gewährleistung. Der Bauherr muss daher vorher sorgfältig prüfen, ob der Unternehmer alle Leistungen vertragsgemäß erbracht hat. Um dies fachlich bewerten zu können, sollte im Zweifel ein Baufachmann hinzugezogen werden.

Auf die von Haus & Grund Niedersachsen in Kooperation angebotene Bauberatung ist an dieser Stelle hinzuweisen. Entsprechende Prüfungen sollten nicht erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens vor der Abnahme erfolgen, sondern abhängig vom Baufortschritt auch nach Fertigstellung einzelner Gewerke. Wenn z. B. die Baugrube zugeschüttet ist, dann lässt sich auf erste Sicht nicht mehr feststellen, ob im Erdanschlussbereich des Bauwerks „Abdichtungssünden“ begangen wurden. Deshalb sollte der Kauf- und Bauvertrag auch entsprechende Zutrittsrechte des Bauherrn und von ihm beauftragter Baufachleute zur Prüfung der mangelfreien Bauwerkserstellung vorsehen.

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© Dr. Hans Reinold Horst
Haus & Grund Niedersachsen
14. Mai 2006

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