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Frage: Welche Änderungen zum Wohnungseigentumsgesetz sind besonders wichtig?Das bisherige Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 20. März 1951 ist ab 01. Juli 2007 grundlegend reformiert. Das Gerichtsverfahren wird nicht mehr im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern als echtes Streitverfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) durchgeführt. Es gilt nunmehr mit Urteil die Kostenregelung nach dem Verhältnis des Obsiegens zum Unterliegen. Bisher musste jede Partei unabhängig von dem Ausgang des Verfahrens Kosten übernehmen. Nachteilig für Eigentümer, die sich bisher selbst vertreten haben, ist es, dass der Amtsermittlungsgrundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht mehr gilt, sondern die Parteien sorgfältiger vortragen müssen. Neu ist die erweiterte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, weil durch drei „gesetzliche“ Öffnungsklauseln Beschlüsse nicht mehr der Einstimmigkeit bedürfen, nämlich bei Änderung der Betriebskostenverteilung einfache oder qualifizierte Mehrheit möglich ist. Für Modernisierung ist eine qualifizierte Mehrheit mit ¾ nach Köpfen und zusätzlich der Mehrheit der Anteile seit dem 1. Juli 2007 möglich. Die nunmehr durch den Verwalter zwingend zu führende Beschlusssammlung bringt Rechtsklarheit und Übersichtlichkeit insbesondere für den Erwerber, der bisher keine Kenntnis von den Vorbeschlüssen hatte. Die Beschlusssammlung kann allerdings vertraglich oder einstimmig ausgeschlossen werden. Frage: Was bedeutet „Teilrechtsfähigkeit“?Die Teilrechtsfähigkeit ist geregelt in § 10 WEG und setzt die 2. Jahrhundertentscheidung des BGH vom 02.06.2005 um. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nunmehr rechtsfähig, dass heißt sie kann klagen und verklagt werden und eigenes Vermögen bilden. Rechtsfähig sind per Gesetz nur natürliche Personen und juristische Personen (z. B. die GmbH). Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist eine Zwischenform eigener Art. Der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft kann klagen, ohne dass die Eigentümer in der Klage aufgeführt werden müssen. Wichtigste Auswirkung der Teilrechtsfähigkeit ist, dass der einzelne Eigentümer nicht mehr persönlich für die Schulden der Gemeinschaft haftet, sondern die Haftung gemäß der Instandhaltungsrücklage für den einzelnen Eigentümer begrenzt ist. Fragen: Wie haftet der Erwerber?Der Neueigentümer ist automatisch Teilhaber am Verwaltungsvermögen, egal ob der das Eigentum rechtsgeschäftlich oder in Zwangsversteigerung erwirbt. Er haftet lediglich in Höhe seines Instandhaltungsanteils. Frage: Was ist mit dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, haftet dieser auch?Ja, entsprechend § 160 Handelsgesetzbuch ist jetzt in § 10 Abs. 8 WEG festgelegt, dass der veräußernde Eigentümer neben dem Erwerber 5 Jahre lang für Verbindlichkeiten haftet, die während seines Eigentums entstanden sind. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Auch hier ist die Haftung begrenzt auf die Höhe des Anteils der Instandhaltungsrücklage des Veräußerers. Frage: Ist Insolvenz der Eigentümergemeinschaft möglich?Nein, dies verbietet § 11 Abs. 3 WEG ausdrücklich. Frage: Wie ist die Beschlusssammlung zu führen?Die Beschlusssammlung ist allein vom Verwalter zu führen, §
24 Abs. 7 WEG. Frage: Gilt die Beschlusssammlung auch für Rechtsnachfolger?Ja, das ist der Fall. Eine Eintragung im Grundbuch hierzu ist nicht notwendig, § 10 Abs. 4 WEG. Frage: Welche Einberufungsfrist ist jetzt zu beachten?Die bisherige Frist von 8 Tagen ist auf zwei Wochen verlängert und hat schriftlich zu erfolgen, § 24 WEG. Frage: Wie verhält es sich mit der Verwalterbestellung?
Frage: Was ist zu tun, wenn kurzfristig kein Verwalter zu finden ist?Die Notverwalterbestellung ist zwar abgeschafft. Zulässig ist jetzt eine gerichtliche Verwalterbestellung nach § 43 Nr. 1 WEG. In eiligen Fällen ist es möglich, den Verwalter vorläufig gerichtlich im Wege einer einstweiligen Verfügung zu bestellen, §§ 935 ff ZPO. Frage: Was ist ein Ersatz-Zustellungsvertreter?Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn diese verklagt wird, § 45 WEG. Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen einen anderen Wohnungseigentümer, so ist der Verwalter als Zustellungsvertreter beizuladen, § 48 WEG. Ein mehrheitlicher Beschluss für einen Ersatz-Zustellungsvertreter als Vertreter des Verwalters und auch für einen Stellvertreter des Ersatz-Zustellungsvertreters ist sinnvoll. Damit ist sichergestellt, dass bei Verhinderung des Verwalters wegen Urlaubs oder Krankenhausaufenthaltes oder auch aufgrund einer Interessenkollision rechtswirksam zugestellt werden kann. Ist die gerichtliche Zustellung an den Verwalter nicht möglich und hat die Versammlung über die Vertretung nicht beschlossen, kann das Gericht von sich aus den Ersatz-Zustellungsvertreter bestellen, § 45 Abs. 3 WEG. Frage: Welche Beschlüsse sind nichtig?Beschlüsse, die gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf deren Einhaltung gesetzlich rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (unabdingbare WEG-Bestimmungen), sind nichtig. Die anderen Beschlüsse bleiben gültig, es sei denn sie würden binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung angefochten und durch Urteil für ungültig erklärt, § 23 WEG. Unabdingbare WEG-Bestimmungen sind gesetzlich zwingende Verbote nach § 134 BGB, hierzu gehören:
Vereinbarungsändernde Beschlüsse ohne zutreffende Mehrheit sind nichtig. Entsprechendes gilt für Beschlüsse, bei denen die qualifizierte Mehrheit nicht eingehalten ist. Frage: Was ist bei dem Stimmrecht zu beachten?Das Stimmrecht kann nur einheitlich ausgeübt werden. Sind Eheleute je zu 1/2 Eigentümer und stimmen diese in der Versammlung unterschiedlich mit Ja und Nein ab, so ist die Stimme ungültig. Außerdem gilt das „Kopfstimmrecht“. Verfügt jemand über drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme, § 25 WEG. Das gilt nicht für den Fall, wenn in der notariellen Teilungserklärung festgelegt ist, dass anstelle des Kopfprinzips für das Stimmrecht die Miteigentumsanteile gelten. Ausnahme: Frage: Warum wird in der Teilungserklärung das Stimmrecht mitunter nach Miteigentumsanteilen festgelegt?Das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen notariell zu vereinbaren, ist nach wie vor zulässig. Der Bauherr, der nach und nach Eigentumswohnungen verkauft, hat solange er die Mehrheit der Anteile besitzt mit seinem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen weiterhin das „Sagen“. Dies hat er auch bei den gesetzlichen Öffnungsklauseln, also bei Beschlüssen über Betriebskostenverteilung und Modernisierung, weil ja für die qualifizierte Mehrheit ergänzend immer die Mehrheit der Anteile notwendig ist. Frage: Darf von der gesetzlichen 3/4-Mehrheit abgewichen werden, wenn dies in der Teilungserklärung anders geregelt ist?Ist eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung vereinbart, wonach Beschlüsse z. B. mit 2/3-Mehrheit genügen, so bleibt diese Vereinbarung maßgeblich und gilt nicht die gesetzliche 3/4-Mehrheit. Stellt die Öffnungsklausel dagegen strengere Anforderungen als das Gesetz, ist z. B. 4/5-Mehrheit für Modernisierungsmaßnahmen vereinbart, so ist jetzt die gesetzliche 3/4-Mehrheit der Eigentümer und zusätzlich die Mehrheit der Anteile maßgeblich. Ist der Beschluss mit fehlerhafter Mehrheit gefasst, so bedarf es der Anfechtung binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass eine qualifizierte 3/4-Mehrheit bei sogenannten „Zweier- oder Dreiergemeinschaften“ nicht möglich ist. Hier bedarf es für Modernisierungen der „Allstimmigkeit“, also der Zustimmung aller grundbuchlichen Eigentümer der Gemeinschaft. Frage: Modernisierende Instandsetzung-Modernisierung – Anpassung an den Stand der Technik: Welche Mehrheit ist notwendig?
Der Allstimmigkeit bedarf es nicht mehr. Ausnahme: Zu denken ist hierbei an folgende Maßnahmen:
Auch die nachteilige Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage gehört hierzu, wenn zum Beispiel nur einzelne Balkone an der Front des Hauses verglast werden sollen, nicht aber alle Balkone. Entsprechendes gilt für den Einbau einer Dachgaube, die die Symmetrie des Hauses optisch stört. Frage: Wann darf der Verteilerschlüssel für Betriebskosten geändert werden?Hierzu bedarf es zunächst eines sachlichen Grundes, willkürliche Änderungen sind nicht möglich. Außerdem stehen Änderungen immer unter dem Vorbehalt der ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei Neuregelung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten, die kraft Gesetzes gemäß den tausendstel Anteilen des Eigentums verteilt werden, sind unterschiedliche Mehrheiten denkbar. Gibt es keine Vereinbarung über den Verteilerschlüssel, kann mit einfacher Mehrheit (mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht) nach Köpfen mit Beschluss entschieden werden. Dies gilt allerdings nur für Betriebskosten des Mietrechts nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung sowie für Kosten der Verwaltung. Die weitere Eingrenzung für „mehrheitliche“ Änderung nur bei Kosten nach Verbrauch oder Verursachung sowie für Verwaltung führt zu dieser eingrenzenden Auslegung in der Literatur. In der Literatur wird aber auch vertreten, „alle“ Betriebskosten der Betriebskostenverordnung könnten mehrheitlich anders verteilt werden, weil § 16 Abs. 3 WEG formuliere, die Kosten könnten „nach einem anderen Maßstab verteilt werden, als dem des Verbrauchs oder der Verursachung“. Zu beachten ist, dass ein mehrheitlicher Beschluss nicht möglich
ist, wenn die Teilungserklärung die Betriebskostenverteilung regelt,
dann ist mit der „gesetzlichen“ Öffnungsklausel ¾
Mehrheit nach Köpfen und zusätzlich die Mehrheit der Anteile
notwendig. Weiterhin ist anzumerken, dass die gesetzliche Öffnungsklausel mit mehrheitlicher Änderung einerseits oder qualifizierter Änderung andererseits nur denkbar ist für mietrechtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und für Verwaltungskosten, nicht jedoch für andere Kosten, zum Beispiel Kontoführungsgebühren. Hier verbleibt es bei den gesetzlich festgelegten tausendstel Anteilen oder der vertraglichen Regelung. Diese „anderen“ Betriebskosten sind von der gesetzlichen Öffnungsklausel nicht erfasst. Gibt es eine „vertragliche“ Öffnungsklausel zur Änderung, so findet diese Anwendung. Frage: Gibt es einen Individualanspruch des einzelnen Eigentümers auf Änderung einer Vereinbarung?Ein solcher Individualanspruch war gemäß § 242 BGB unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß BGH-Rechtsprechung vom 25.09.2003 bisher nur möglich, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung sich als grob unbillig darstellten. Diese Rechtsprechung hatte sich überwiegend mit Ansprüchen auf Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln zu befassen. Jetzt ist ein solcher Individualanspruch auf Abänderung einfacher.
Frage: Hat der Verwalter Anspruch auf Zusatzhonorar, weil er nunmehr als Zustellungsvertreter der Gemeinschaft aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft fungiert?Ob ein Beschluss über ein Zusatzhonorar für den Verwalter dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hierzu bleibt die Rechtsprechung abzuwarten. Auch bisher musste der Verwalter die Wohnungseigentümer über Zustellungen an ihn in geeigneter Weise unterrichten. Hieran ändert sich allein durch die neue Bezeichnung „Zustellungsvertreter“ nichts. Frage: Hat sich an der Entziehung des Wohnungseigentums etwas geändert?Hat sich ein Wohnungseigentümer einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, so kann die Mehrheit Entziehung des Eigentums nach § 18 WEG beschließen und anschließend gerichtlich durchsetzen. Dies gilt insbesondere, wenn der Eigentümer mit dem Hausgeld in Höhe von 3 % des Einheitswertes seines Eigentums länger als 3 Monate im Verzuge ist. Hieran hat sich nichts geändert. Neu ist, dass das Entziehungsrecht der Gemeinschaft dann nicht zusteht, wenn es sich um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. Günstig ist die Änderung gemäß § 10 Abs. 1 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese wird in der Zwangsversteigerung besser gestellt als bisher, weil die Ansprüche von Rang 5 auf Rang 2 vorgerückt sind. Das bedeutet, dass die grundbuchlich gesicherten Grundpfandgläubiger nachrangig befriedigt werden. Die Gesetzesänderung wird damit begründet, dass die finanzierenden Kreditinstitute in aller Regel bessere und effektivere Erkenntnismöglichkeiten über die Bonität des künftigen Eigentümers haben, als eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist jetzt bessergestellt als die Grundpfandgläubiger. Beachten Sie auch: © Haus & Grund Niedersachsen |
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