Frage:
Ist Wohnungseigentum zu empfehlen?
Eigentums- und Besitzrechte stehen dem Wohnungseigentümer in gleicher
Weise zu, wie dem Eigentümer eines Einfamilienhauses. Eine besondere
Situation ergibt sich daraus, dass in einer gemeinschaftlichen Anlage
das Zusammenleben mit anderen Wohnungseigentümern zu organisieren
ist. Hierfür gibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Regeln vor. Darüber
hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschlüsse
ihre Angelegenheiten weitgehend selbst regeln. Die Eigentumswohnung hat
als Eigenheim in der Etage ihren Platz in der Wohnungsversorgung breiter
Bevölkerungskreise gefunden.
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Frage: Was ist Wohnungseigentum,
Teileigentum, Gemeinschaftseigentum, Mitsondereigentum, Sondernutzungsrecht?
Das Wohnungseigentum ist das grundbuchlich
geführte Sondereigentum an einer
Wohnung nebst Miteigentumsanteil
an der gesamten Wohnungseigentumsanlage. Entsprechendes gilt bei gewerblicher
Nutzung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, dieses Sondereigentum
nennt man Teileigentum.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen
die tragenden Gebäudeteile sowie die Außenansichten und alles,
was gemeinschaftlicher Nutzung dient. Eine besondere Form ist das Mitsondereigentum,
auch Nachbareigentum genannt. Dabei handelt es sich um Gebäudeteile,
die einzelnen Sondereigentümern gemeinschaftlich gehören, z.
B. nicht tragende Trennwände zwischen zwei Wohnungen.
Von Sondernutzungsrecht spricht
man, wenn Gemeinschaftseigentum einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern
zur Nutzung zugewiesen ist. Ein solches Sondernutzungsrecht bedarf der
notariellen Beurkundung. Dabei handelt es sich um ein Gebrauchsrecht,
nicht jedoch um Eigentum. Das bedeutet, dass der Sondernutzungsberechtigte
bei baulichen Veränderungen an den Anlagen und Flächen der Zustimmung
der Gemeinschaft bedarf. Die Eigentumsrechte am Wohnungseigentum sind
nach 1.000tel oder 10.000tel Anteilen notariell festgelegt und im Wohnungseigentumsgrundbuch
eingetragen.
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Frage: Mit
welchem Stimmenanteil beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Für die Beschlussfassung ist die Eigentümerversammlung einzuberufen.
Eine bestimmte Frist ist gesetzlich nicht vorgegeben, jedoch sollte diese
Frist mindestens eine Woche betragen. Beschlussfähigkeit ist gegeben,
wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vorhanden sind.
Die Abstimmung selbst erfolgt nach dem Kopfprinzip.
Das bedeutet, dass Jemand, der über drei Eigentumswohnungen verfügt,
auch nur eine Stimme hat. Zulässig ist es in der Teilungserklärung
und dem Kaufvertrag vom Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG abzuweichen
und für jede Eigentumswohnung eine Stimme festzulegen. Statt des
Mehrheits-Prinzips bei Beschlüssen
darf notariell auch eine qualifizierte Mehrheit vereinbart werden, also
z. B. 55 % der Stimmen oder 55 % Mieteigentumsanteile.
Wer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat kein Stimmrecht. Der
im Grundbuch noch nicht eingetragene Erwerber könnte eine Vertretungsbefugnis
für den Veräußerer vorlegen, um sein Stimmrecht auszuüben.
Bei der Mehrheitsfrage ist zu beachten, dass Stimmenthaltungen nicht
als Neinstimmen gelten, so der BGH am 8.12.88. Beispiel:
Stimmen von zehn Anwesenden drei mit „ja“ und zwei mit „nein“
bei fünf Enthaltungen, so ergibt sich eine Mehrheit von Ja-Stimmen.
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Frage: Ist es
zwingend notwendig einen Verwalter zu haben? Welche Aufgaben hat der Verwalter?
Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben ein Verwalter einzusetzen. Wünscht
ein Eigentümer dies wird der Verwalter durch Mehrheits- oder Gerichtsbeschluss
bestimmt. Oft wird der Verwalter mit der Begründung des Wohnungseigentums
bestellt. Als Treuhänder der Wohnungseigentümer ist er an Weisungen
der Gemeinschaft durch Versammlungsbeschlüsse gebunden.
Jeder Wohnungseigentümer darf unabhängig von seiner fachlichen
Qualifikation Verwalter werden. Dabei kann es sich sowohl um natürliche
oder auch um juristische Personen, also auch um eine GmbH handeln. Demgegenüber
ist eine BGB-Gesellschaft als Verwalter nicht statthaft. Der Verwalter
wird maximal für fünf Jahre bestellt.
Zu beachten ist, dass nicht bereits die notarielle Bestellung, sondern
erst die Annahme durch den Verwalter das Vertragsverhältnis mit den
Wohnungseigentümern begründet. Nach Ablauf der 5-Jahresfrist
endet die Verwaltung automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Verlängerungsklauseln wären unwirksam. Auch wenn eine Verwalterbestellung
für zehn Jahre erfolgte, endet sie automatisch nach fünf Jahren.
Der Verwalter hat Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen
sowie für die ordnungemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums Sorge zu tragen und die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten.
Jährlich ist eine Abrechnung unter Berücksichtigung der Lasten
und Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzulegen. Dabei sind
die Kosten nach 1.000-el oder 10.000-el Anteilen gemäß §
16 WEG oder entsprechend den jeweiligen Beschlüssen der Gemeinschaft
zu verteilen, sofern die Teilungserklärung dies vorsieht.
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Frage: Sollte
zusätzlich zur Verwaltung ein Verwaltungsbeirat gewählt werden?
Durch Stimmenmehrheit nach § 29 WEG können die Eigentümer
einen Beirat wählen. Dieser besteht aus dem Vorsitzenden und zwei
weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer. Fremde können nicht
Beirat werden.
Der Beirat unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben und prüft
die Abrechnungen. Bei größeren Eigentumsanlagen ist ein Beirat
zu empfehlen. Bei kleineren Anlagen dürfte dies in der Regel entbehrlich
sein. Manchmal wird ein Beirat nur deshalb gewünscht, weil die Gemeinschaft
dem Verwalter kritisch gegenübersteht. Mit dem Beirat ist eine zusätzliche
Kontrolle gegeben. Für seine Tätigkeit erhält der Beirat
kein Entgelt, sondern allenfalls Aufwendungsersatz.
Sinnvoll ist es mit der Wahl des Beirates die Haftungsbegrenzung auf
vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten festzulegen,
da anderenfalls die weitergehende Haftung für sogenannte „übliche
Sorgfaltspflicht in eigenen Angelegenheiten" im Sinne von §
277 BGB gilt.
Entsprechend den Bestimmungen des BGB über den Auftrag kann der
Beirat jederzeit nach § 671 BGB ohne Einhaltung einer Frist gekündigt
werden, allerdings nicht zur Unzeit, wenn gerade eine Verwaltungsabrechnung
zu überprüfen und kein neuer Beirat in Aussicht ist.
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Frage: Wann
ist der Sondereigentümer oder die Gemeinschaft für die Instandhaltung
verantwortlich?
Für Instandhaltungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft
und damit jeder Eigentümer mit seinen 1.000-el oder 10.000-el Anteilen
an den Kosten zu beteiligen. Instandhaltungen, die dagegen im Sondereigentum
entstehen, obliegen dem Sondereigentümer allein. Mitunter gibt es
Abgrenzungsschwierigkeiten, was zum Sondereigentum und was zum gemeinschaftlichen
Eigentum gehört. Reparaturen an tragenden Teilen sowie an der Außenansicht
sind dem gemeinschaftliche Eigentum zuzuordnen.
In alphabetischer Reihenfolge werden folgende
Beispiele gegeben:
- Abflussrohre sind Gemeinschaftseigentum, soweit
es sich um Hauptleitungen handelt; Sondereigentum liegt dann vor, wenn
es um die Zuleitungen zur Hauptleistung geht.
- Abstellplätze sind gemeinschaftliches Eigentum,
jedoch ist es möglich, den notariellen Sondernutzungsberechtigten
zu Kosten allein heranzuziehen.
- Antennen sind Gemeinschaftseigentum, wenn sich
die Antenne außerhalb des Sondereigentums befindet.
- Balkon ist Sondereigentum, soweit es sich um
die Innenseite der Balkonbrüstung handelt.
- Balkontrennmauer ist gemeinschaftliches Eigentum.
- Blumentröge werden rechtlich unterschiedlich
beurteilt, so dass sowohl gemeinschaftliches Eigentum, als auch Sondereigentum
angenommen wird.
- Dachterrassen können Sondereigentum oder
Gemeinschaftseigentum sein.
- Erfassungsgeräte (Gasuhren, Heizkörperverteiler,
Wärmemengenzähler, Wasseruhren) sind gemeinschaftliches Eigentum.
- Etagenheizungen sind Sondereigentum.
- Fenster sind zwar gemeinschaftliches Eigentum,
jedoch ist es denkbar, die Kosten durch Beschluss den Sondereigentümern
aufzuerlegen.
- Garagen können Gemeinschaft- oder Sondereigentum
sein.
- Heizkörper sind nach herrschender Meinung
Sondereigentum.
- Heizungsanlagen zentraler Art sind gemeinschaftliches
Eigentum, es sei denn, sie werden nur von nur einem Wohnungseigentümer
betrieben, dann sind sie Sondereigentum.
- Jalousien sind Sondereigentum, wenn sie sich
innen befinden und Gemeinschaftseigentum, wenn sie an der Fassade befestigt
sind.
- Markisen sind als fassadengestaltendes Element
Gemeinschaftseigentum.
- Sprechanlagen sind gemeinschaftliches Eigentum.
- Stellplätze sind als Gemeinschaftseigentum
oder Sondereigentum oder auch mit Sondernutzungsrecht denkbar.
- Terrassen sind gemeinschaftliches Eigentum,
es sei denn, sie wären gegenüber den angrenzenden Grundstücksflächen
vertikal abgegrenzt , dann ist Sondereigentum gegeben.
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Frage: Wie hoch soll die Instandhaltungsrücklage
sein?
Was ist bei Veräußerung oder Zwangsversteigerung?
Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung gehört
nach § 21 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Auch
der Eigentümer kann „angemessene“ Rückstellung fordern.
Wegen der Höhe der Rücklage herrscht große Unsicherheit.
Hierüber entscheidet die Gemeinschaft. Orientieren kann man sich
an den Instandhaltungspauschalen im Sozialen Wohnungsbau gemäß
§ 28 Zweite Berechnungsverordnung. Danach gelten jährlich 7,10
€/m² (wenn die Bezugsfertigkeit mehr als 22 Jahre zurückliegt)
sowie 9 €/m² (wenn die Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre
zurückliegt) und 11,50 € (wenn die Bezugsfertigkeit mindestens
32 Jahre zurückliegt.
Oft haben die Eigentümer wenig Interesse an einer angemessenen oder
vorsorglichen Aufstockung der Rücklage, sofern nicht für einen
absehbaren Zeitraum eine größere Instandhaltung ansteht. Bei
Verkauf geht der jeweilige Anteil des Eigentümers auf den Erwerber
über, ohne dass der Verkäufer von der Gemeinschaft die Auszahlung
seines Anteils verlangen kann. Sinnvoll ist es, wenn der verkaufende Eigentümer
sich seinen Anteil vom Verwalter schriftlich bestätigen lässt
und diesen Wert bei den Kaufpreisverhandlungen einbringt. Im Kaufvertrag
wird der Anteil nicht betragsmäßig festgehalten, sondern als
„Kaufpreis einschließlich Instandhaltungsrücklage und
Hausgeldvorauszahlungen“ vereinbart. Dem Ersteher im Wege der Zwangsversteigerung
steht eine Anteilsberechnung am Verwaltungsvermögen und an der Instandhaltungsrückstellung
nicht zu. Der Ersteher hat das für alle Wohnungseigentümer geltende
Hausgeld einschließlich Instandhaltungsrücklage ab Eigentumsübergang,
also ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung zu zahlen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es nicht zulässig
wäre, wenn die Verwaltung Hausgeldforderungen aus den Vorjahren mit
der aktuellen Jahresabrechnung nachholt und die Gemeinschaft hierüber
neu beschließen lässt. Dies würde dem Grundsatz ordnungsgemäßer
Verwaltung und dem Prinzip der Abrechnung als Einnahmen- und Ausgabenrechnung
für das abzurechnende Kalenderjahr widersprechen. Auch wenn eine
Abrechnung nachträglich per Gericht für ungültig erklärt
wird, führt dies nicht zu einer neuen Haftungszuordnung bei einem
Eigentümerwechsel. Vielmehr bleibt der vorherige Eigentümer
mit der zu berichtigenden Abrechnung haftbar, auch wenn diese erst zu
einem Zeitpunkt erfolgt, in dem er nicht mehr Eigentümer ist.
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Frage: Welche
Mehrheit ist bei modernisierender Instandsetzung notwendig?
Bei modernisierender Instandsetzung können bauliche Änderungen
von vornherein rechtswirksam mit Mehrheit beschlossen werden. Oft besteht
Streit darüber, ob bei der baulichen Maßnahme die Instandhaltung
(Mehrheitsbeschluss genügt) oder die Modernisierung (Einstimmigkeit
notwendig) überwiegt. Unstreitig ist es nicht erforderlich, bis zum
endgültigen Ausfall oder zur Funktionsunfähigkeit einer Anlage
zu warten. Eine modernisierende Instandsetzung ist dann gegeben, wenn
insbesondere neue technische Entwicklungen genutzt werden und das Verhältnis
zwischen Aufwand und Erfolg gewahrt ist.
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Frage: Was
ist ein Zitterbeschluss?
Am 20.09.2000 hat der BGH (V ZB 58/99) einen Beschluss gefasst, der eine
langjährige Praxis im Wohnungseigentumsrecht für unzulässig
erklärt, nämlich die fast uneingeschränkte Regelung von
Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse. War gesetzlich oder laut
Teilungserklärung die Einstimmigkeit Voraussetzung für die Wirksamkeit
eines Wohnungseigentümerbeschlusses, so war nach bisheriger Rechtsprechungspraxis
ein Mehrheitsbeschluss ohne die an sich vorgegebene Einstimmigkeit gleichwohl
rechtswirksam, wenn der Mehrheitsbeschluss nicht binnen Monatsfrist gerichtlich
angefochten wurde. Die Mehrheit musste somit einen Monat lang zittern
(daher Zitterbeschluss), ob angefochten wird oder nicht.
Seit dem 20. September 2000 hat der BGH diese Zitterbeschlüsse
für nichtig erklärt. Gleichwohl
hat das Bayerische OLG am 27.02.2003 (2 ZBR 135/02) entschieden, ein Beschluss
über eine Sonderumlage mit einer von der Teilungserklärung abweichenden
Mehrheit bleibe gleichwohl gültig, wenn er nicht binnen Monatsfrist
nach § 23 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angefochten werde.
Die Richter sehen keinen Widerspruch zum BGH, weil es sich hier um konkrete
Einzelmaßnahmen für eine Sonderumlage handele. Ein solcher
Mehrheitsbeschluss habe keine generell bindende Wirkung für künftige
Abrechnungen, sei daher nicht nichtig, sondern bleibe wirksam, wenn er
nicht binnen Monatsfrist angefochten ist. Der BGH-Zitterbeschluss vom
20.09.2000 wird auch als Jahrhundertentscheidung bezeichnet.
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Frage: Was ist
die zweite Jahrhundertsentscheidung?
Gemeint ist hier die Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (V ZB 32/05).
Dabei äußert sich der BGH zum einen zur Rechtsmäßigkeit
von Wirtschaftsplänen und zum anderen zur Rechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft.
Rechtsfähigkeit bedeutet für
die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass sie als Gemeinschaft eigener
Art eine eigenständige Rechtspersönlichkeit ist. Damit einhergeht
die Partei- und Prozessfähigkeit, also kann die Wohnungseigentümergemeinschaft
selbst Kläger oder Beklagter sein, danach kann der Verwalter für
die Wohnungsgemeinschaft auftreten und Rechtsgeschäfte abschließen
und die Gemeinschaft im Prozess vertreten. Der Verwalter tritt also im
Rechtsverkehr nach außen ab sofort nicht mehr als Bevollmächtigter
der Wohnungseigentümer auf, der in deren Namen und Vollmacht Willenserklärungen
abgibt, sondern vielmehr als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dies bedeutet auch eine Haftungsverschärfung zu Lasten des Verwalters
im Bereich der unerlaubten Handlung. Die Konten der Gemeinschaft sind
nunmehr zwingend auf die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten
durch den Verwalter umzuschreiben. Die von Kreditinstituten bei der Kontoeröffnung
mitunter geforderte Vorlage einer Eigentümerliste der Wohnungseigentümergemeinschaft
dürfte gegen das Bundesdatenschutzgesetze verstoßen, wenn keine
Einstimmigkeit für die Vorlage der Liste besteht.
Von ganz besonderer Bedeutung ist die zweite Jahrhundertentscheidung
in Wohnungseigentumssachen vom 02.06.2005 wegen der gesamtschuldnerische
Außenhaftung der Wohnungseigentümer. Bisher hafteten
die einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis gegenüber
Gläubigern für Forderungen gegen die Wohnungsei-gentümergemeinschaft
persönlich und gesamtschuldnerisch. Dies bedeutete, dass ein Gläubiger
einen einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung der gesamten
für sämtliche Wohnungseigentümer bestehenden Verbindlichkeiten
in Anspruch nehmen konnte. Dies ist jetzt nicht mehr der Fall, es haftet
nur noch die Gemeinschaft als Ganzes.
Zum Gesamtwirtschaftsplan war bisher streitig, ob über
diesen überhaupt – ohne Einzelwirtschaftspläne –
in der Eigentümerversammlung rechtswirksam beschlossen werden kann.
Der BGH sagt nein, die Einzelwirtschaftspläne seien unverzichtbarer
Bestandsteil des Gesamtwirtschaftsplanes und dienten in der Festlegung
des Hausgeldes für die einzelnen Eigentümer, so dass ein Beschluss
ohne Einzelwirtschaftspläne automatisch ungültig sei. Dem Eigentümer
sei es nicht zuzumuten bei nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
den Beschluss innerhalb der Monatsfrist anzufechten.
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