Soll der Vermieter Vorkaufsrecht einräumen, wenn der Mieter dies wünscht?

Das kommt auf den Einzelfall an. Der Vermieter schränkt mit einem Vorkaufsrecht für den Mieter seine Verfügungsmöglichkeit über seinen Grundbesitz ein. Man sollte einem Vorkaufsrecht lediglich im Ausnahmefall zustimmen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück anders nur schwer zu vermieten ist oder wenn aufgrund persönlicher Verhältnisse dem Mieter damit ein Bonus eingeräumt werden soll.

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Wie vereinbart man Vorkaufsrecht?

Es gibt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nach § 463 BGB (z. B. im Mietvertrag) und das notarielle Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB, das im Grundbuch eingetragen wird. Außerdem gibt es für den Mieter einer Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, so dass es in diesem Fall einer Vereinbarung nicht bedarf. Zieht der Mieter aber in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein, müsste ein Vorkaufsrecht vereinbart werden.

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Wie unterscheiden sich schuldrechtliches Vorkaufsrecht und dingliches im Grundbuch abgesichertes Vorkaufsrecht?

Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, ist der mögliche Käufer nach Einsicht in das Grundbuch durch seinen Notar darüber informiert und kann das Grundstück nicht gutgläubig rechtswirksam erwerben. Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht hat der Käufer dagegen keine Kenntnis davon, wenn der Vermieter ihn nicht ausdrücklich darauf hinweist oder ihm den Mietvertrag zur Einsichtnahme überlässt. Der Käufer würde die Immobilie dann gutgläubig erwerben. In einem solchen Fall wäre es dem vorkaufsberechtigten Mieter nicht möglich, den Verkauf rückgängig zu machen. Der Vermieter sähe sich allerdings Schadensersatzansprüchen ausgesetzt.

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Bedarf die Ausübung des Vorkaufsrechts notarieller Form?

Nein. Die Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter oder gegenüber dem Käufer des Vermieters wegen Ausübung des Vorkaufsrechts ist formfrei und bedarf nicht der notariellen Form, § 464 BGB. Übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus, kommt der Kaufvertrag zwischen ihm und dem Vermieter zustande, wie er mit dem Dritten vereinbart ist, und zwar hinsichtlich aller Regelungen des notariellen Kaufvertrages.

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Gibt es Mitteilungspflichten und Fristen?

Der Vermieter hat als Verpflichteter dem vorkaufsberechtigten Mieter den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Für den Vorkaufsberechtigten erlischt das Vorkaufsrecht nach zwei Monaten, wenn es nicht ausgeübt wird, § 469 BGB. Dies gilt für alle Fälle, in denen im Mietvertrag oder in der notariellen Urkunde über das Vorkaufsrecht keine andere Frist gesetzt ist. Bei einer Sozialwohnung gilt eine 6-monatige Frist. Die gesetzliche oder vertragliche Ausübungsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn auch die Bedingungen des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages erfüllt sind, zum Beispiel das Vorhandensein der behördlichen Teilungsgenehmigung.

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Was gilt bei Tod des Mieters?

Stirbt der Mieter, geht sein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, sogar auf denjenigen über, der in das Mietverhältnis eintritt. Hierzu berechtigt ist der Ehegatte oder die Kinder des Mieters, die in dem Haushalt leben, wenn der Ehegatte nicht eintritt. Das Eintrittsrecht gilt auch für den Lebenspartner und weiterhin für Personen, die bis zum Tod des Mieters einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, §§ 577 Abs. 4, 563 BGB. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zum gesetzlichen Vorkaufsrecht wäre unwirksam.

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Gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters auch, wenn ein Vermieter die Eigentumswohnung einem Familienangehörigen verkaufen möchte?

Nein. Das gesetzliche Vorkaufsrecht verliert seine Gültigkeit, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person verkauft. Beim Kauf der Eigentumswohnung durch den künftigen gesetzlichen Erben sowie bei einem Tausch- oder Schenkungsvertrag mit diesem besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht des Mieters.

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Was geschieht mit dem Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerung oder Insolvenz

Das Vorkaufsrecht wird hinfällig, egal ob dies notariell vereinbart oder gesetzlich automatisch gilt, § 471 BGB.

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Kann das Vorkaufsrecht unterlaufen werden?

Ja. Wird der Käufer mit einer Auflassungsvormerkung („Kaufvormerkung“) im Grundbuch eingetragen, bevor das Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt wird, geht das Vorkaufsrecht ins Leere.

Achtung:
Dem Vorkaufsberechtigten verbleibt die Forderung auf Schadenersatz gegen den Vermieter als Verkäufer. Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter sozusagen automatisch zum Vorkauf berechtigt.

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© Lindner, Haus & Grund Niedersachsen
2007