Frage: Verkehrssicherungspflicht – was ist das?

Schon aufgrund des ganz normalen - mündlich oder schriftlich abgeschlossenen Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, „die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten“, § 535 BGB. Da das Mietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis ist, ergibt sich eine Fürsorgepflicht gegenüber dem Mieter und den im Haushalt des Mieters lebenden Personen sowie Besuchern. Für Vertragsverletzungen, die der Vermieter fahrlässig oder vorsätzlich verschuldet, haftet er.

Darüber hinaus verpflichten die §§ 823, 836 BGB den Vermieter, notwendige Vorkehrungen zum Schutz seines Mieters und auch Dritter zu treffen, damit das betreffende Grundstück betreten werden kann, ohne dass man Schaden an Sachen oder der Gesundheit nimmt. In § 823 BGB heißt es nämlich unter anderem: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig die Gesundheit oder das Eigentum eines anderen verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet“.

In Bezug auf die Gebäudehaftung findet sich zusätzlich in § 836 BGB die Regelung: „Wird die Gesundheit oder eine Sache beschädigt, so ist der Schaden zu ersetzen; die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet wurde“.

Generell gilt also:
Derjenige, der Dritten (Postboten oder Lieferanten) den Zugang zum Grundstück eröffnet, hat dafür zu sorgen, dass diese keine Schäden aufgrund irgendwelcher Gefahrenquellen erleiden.

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Frage: Was sagt die Bauordnung zur Verkehrssicherungspflicht?

§ 23 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) fordert nur allgemein:
„Bauliche Anlagen sowie Verkehrsflächen in baulichen Anlagen und auf dem Grundstück müssen verkehrssicher sein“.

Es kommt daher auf die im Einzelnen gebotene Sorgfalt an.
Das ergibt sich aus § 276 BGB: „ Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt“.

Eine als fahrlässig einzustufende Verhaltensweise setzt voraus, dass ein Schadensfall voraussehbar und vermeidbar war. Der Eigentümer oder Vermieter kann also dann zur Verantwortung gezogen werden, wenn er eine mögliche Gefahrenquelle erkennt, aber fahrlässig darauf vertraut, dass ein Schadensfall schon nicht eintreten wird. Wenn der Vermieter eine hochstehende Waschbetonplatte in der Garagenzufahrt auf dem Mietgrundstück nicht wahrgenommen hat, bei gehöriger Sorgfalt diese Gefahrenquelle jedoch hätte entdecken und die Gefährdung voraussehen und verhindern können, handelt er fahrlässig und muss für die Folgen geradestehen. Dies gilt erst recht für bedingt vorsätzliches und vorsätzliches Handeln, das zur Schädigung von Personen oder Sachen führt.

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Fragen: Lässt sich die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzen?

Zunächst ist zu unterscheiden, ob es sich um private oder gewerblich genutzte Räumlichkeiten handelt.

Gewerbliche Vermietung:
Bei einer gewerblichen Vermietung kann die Verkehrssicherungspflicht im Rahmen der Nutzungsart auf den Mieter abwälzt werden, soweit sie mit der Gewerbeausübung verbunden ist.

Beachte:
Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht rechtswirksam zu Lasten des Mieters vereinbart ist, bleibt der Vermieter nach dem Urteil des BGH vom 27.11.1984 (VI ZR 49/83 in ZMR 1985, Seite 120) überwachungspflichtig. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter laut Vertrag für den Winterdienst zuständig ist. Erfährt der Vermieter, dass der Mieter seinen Streupflichten gemäß der jeweiligen Orts- oder Gemeindesatzung nicht nachkommt, muss er einschreiten.

Bei gewerblicher Vermietung werden von juristischer Seite allerdings in punkto Überwachungspflicht weniger hohe Anforderungen an den Vermieter gestellt. Der Vermieter kann in diesem Fall rechtlich erwarten, dass der Mieter - aufgrund des Kundenverkehrs und betrieblicher Interessen - seine vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Verkehrssicherung erfüllt. Der BGH sagt mit Urteil vom 02.10.1984 (VI ZR 125/83 in MDR 1985, Seite 312), der Pächter einer Gaststätte übernehme stillschweigend, also ohne ausdrückliche Vereinbarung, die Verkehrssicherungspflicht für das gepachtete Terrain.

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Frage: Kann die Verkehrssicherungspflicht auf einen Hauswart oder Hausverwalter übertragen werden?

Ja, dies ist möglich, aber der Vermieter bleibt begrenzt in der Haftung. Verantwortlich ist er, wenn ihm „Auswahlverschulden“ vorzuwerfen ist, wenn er also die Unzuverlässigkeit des Hausmeisters oder des Verwalters kannte oder hätte kennen müssen, §§ 831, 823, 276 BGB.

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Frage: Was ist, wenn ein Mieter die Streupflicht aus gesundheitlichen Gründen oder wegen hohen Alters nicht mehr erfüllt?

Rechtlich ist es äußerst umstritten, ob es sich bei dieser Vertragsverpflichtung um eine höchstpersönliche Pflicht des Mieters handelt. Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass die Streupflicht des betreffenden Mieters in so einem Fall wegen „nachträglicher Unzumutbarkeit“ erlischt, § 275 BGB. Andererseits gibt es die Sichtweise, der Mieter habe auch bei gesundheitlicher Beeinträchtigung den Winterdienst vertragsgemäß zu gewährleisten. Konsequenz: Der Mieter muss gegebenenfalls einen Dritten beauftragen, diese Aufgaben zu übernehmen.

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Frage: Welche Ansprüche können auf den Vermieter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zukommen?

Denkbar sind durch Fahrlässigkeit entstandene Personen- oder Sachschäden aufgrund z.B:

• unzureichender Beleuchtung,
• fehlender Handläufe,
• stark ausgetretener Treppenstufen,
• glatter Fußböden oder nicht gesicherter Schächte,
• nicht funktionierender Türverriegelung eines Fahrstuhls,
• fehlender Schutzschalter einer Elektroanlage oder eines undichten Öltanks,
• herabfallender morscher Äste beziehungsweise eines umgestürzten Baumes, dessen fehlende Standfestigkeit bekannt war,
• aufgrund bereits wochenlang herumliegender Glasscherben
• oder einer mehr als fünf Zentimeter herausragenden Fußwegplatte.

Gemäß dem BGH-Urteil vom 04.10.1983 (VI ZR 98/82 in NJW 1984, 432) ist der Vermieter haftbar zu machen, wenn der Sachverhalt allem Anschein nach ("Prima-Facie-Beweis") dafür spricht, dass der betreffende Schaden von ihm zu verantworten ist. Er hat jedoch die Möglichkeit, den Entlastungsbeweis zu führen.

Der Vermieter haftet nur für schuldhaft verursachte Personen- oder Sachschäden. Dabei kommt es darauf an, ob ein gewissenhafter, pflichtbewusster Hauseigentümer anders gehandelt und dadurch den Schadenseintritt hätte verhindern können. Das bedeutet, dass nicht jeder Schaden ersetzt werden muss.

Beispiel:
Stürzt ein Briefträger im Eingangsbereich eines Hauses wegen eines Niveauunterschieds der Bodenplatten von 2 cm, ist der Eigentümer des Hauses nicht haftbar, da erst 5 cm Unterschied und mehr als die Sicherheit wesentlich gefährdend gelten. Und:
Handelt es sich bei der mit Platten ausgelegten Fläche um ein Terrain, das insgesamt „unwegsam“ ist, darf von vornherein von dem Besucher hohe Aufmerksamkeit erwartet werden.

Eine Mitschuld des Verletzten ist, von Ausnahmefällen abgesehen, immer zu berücksichtigen. Nach § 254 BGB richtet sich der Mitschuldanteil nach dem jeweiligen Einzelfall. Er kann auch 100 % ausmachen, so dass der Verkehrssicherungspflichtige gar keinen Schadenersatz zu leisten braucht. So zum Beispiel, wenn ein Radfahrer auf einem eisglatten, nicht gestreuten Weg zu einem Grundstück stürzt.

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Frage: Wie und in welcher Breite muss ein Bürgersteig gereinigt oder gestreut werden?

Hier sind die in der Orts- oder Gemeindesatzung festgelegten Vorschriften zur Reinigungs- und Streupflicht einzuhalten. Mitunter ist, mehrmals am Tag zu kehren und zu streuen. Satzungen sehen mitunter aus Gründen des Umweltschutzes vor, dass nur abstumpfende Mittel, und kein Salz verwendet werden darf. Wird trotzdem Salz gestreut, kann dies mit Geldbuße geahndet werden.

Der Bürgersteig ist in der Regel in 1,00 m bis 1,20 m Breite zu streuen, damit zwei Fußgänger passieren können. Allerdings kann es in der Großstadt angebracht sein, in größerer Breite zu streuen, weil dies in der Satzung für bestimmte Stadtteile oder Straßen festgelegt ist. Entsprechendes gilt für die Beseitigung von Laub, das bei Nässe die Rutschgefahr begünstigt.

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Frage: Inwieweit deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Schäden ab ?

Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung reguliert berechtigte Ansprüche Dritter. Sie gewährt dem Versicherten auch Kostenschutz in Form der Abwehrklage bei unberechtigten Ansprüchen. Der Eigentümer kann sich somit im Schadenfall auf Kosten der Versicherung einen Rechtsanwalt nehmen, der seine Interessen in einem Abwehrprozess vertritt.

Heißt es in der örtlichen Satzung, dass bei Glätte ab 8:00 Uhr gestreut werden muss, und ist ein Paketbote wegen Eisglätte nachweisbar bereits um 7:55 Uhr gestürzt, so bestand zu diesem Zeitpunkt keine Verpflichtung zu streuen. Per Abwehrklage ließe sich hier also feststellen, dass der Geschädigte keinen Rechtsanspruch auf Schadenersatz besitzt. War der Mieter in einem solchen Fall laut Mietvertrag für die Streupflicht zuständig, kann dieser sich an seine Privathaftpflichtversicherung wenden. Sie erstattet ebenfalls berechtigte Schadenersatzansprüche Dritter und übernimmt die Anwaltskosten einer Abwehrklage, wenn die Ansprüche unberechtigt sind.

Der Hauseigentümer, der sein Haus selbst bewohnt, benötigt keine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Privathaftpflichtversicherung deckt den Fall entsprechend ab.

Stellt der Geschädigte zu Recht Ansprüche, sind unter anderem Sachkosten sowie Verdienstausfall, medizinische Behandlungskosten und auch Schmerzensgeld zu zahlen. Der Geschädigte müsste aber nachweisen, dass Glätte herrschte, die Streuen an der Sturz-Stelle erforderlich gemacht hätte, was innerhalb der satzungsgemäß festgelegten Streuzeit unterblieb.

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Frage: Ist der Straßenraum im Grundstücksbereich vor Dachlawinen zu sichern?

Diese Frage ist äußerst umstritten. Der Eigentümer ist grundsätzlich verpflichtet solche Vorkehrungen zu treffen, die im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren und Notwendigen liegen. Die Niedersächsische Bauordnung regelt in § 32: „Soweit es die Verkehrssicherheit erfordert, müssen Dächer mit Schutzvorrichtungen gegen das Herabfallen von Schnee und Eis versehen sein“. In schneereichen Regionen ist daher bei starker Dachneigung ein Schneefanggitter unbedingt notwendig. Anderenfalls wird sich der Hauseigentümer im Schadensfall in aller Regel zur Kasse bitten lassen müssen. Oft existieren in Wintersportgebieten auch kommunale Satzungen, mit denen Schneefanggitter zwingend vorgeschrieben werden.

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Frage: Wie oft muss man Bäume auf ihre Standfestigkeit und auf möglicherweise abbrechende Äste hin überprüfen?

Das ist nicht verbindlich geregelt. Zur erforderlichen Sorgfalt gemäß § 276 BGB gehört es, dass der Eigentümer jedes Jahr zumindest einmal überprüft, ob die Bäume verkehrssicher sind. Das hat auch nach jedem Sturm zu geschehen. Ist per Wettervorhersage Sturm angekündigt und ist alter Baumbestand vorhanden, muss der Eigentümer – will er die notwendige Sorgfalt walten lassen – gegebenenfalls Vorkehrungen treffen, um voraussehbare Schäden zu vermeiden. Das heißt, morsche Äste müssten beseitigt werden. Der BGH sagt am 21.03.2003 (V ZR 319/02), es gehöre zur Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB alte Bäume (hier: 30 Jahre alte Pappeln) zu fällen, wenn sie umsturzgefährdet und gegenüber normalen Einwirkungen der Naturkräfte nicht mehr hinreichend widerstandsfähig sind. Der Nachbar habe bei entsprechender Befristung einen vorsorglichen Störungsbeseitigungsanspruch auf Fällen der Bäume.

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Frage: Wer haftet, wenn ein Dachziegel bei Wind oder Sturm ein parkendes Auto vor dem Grundstück beschädigt?

Bei „mangelhafter Unterhaltung des Grundstücks“ besteht nach § 836 BGB eine spezielle Haftung und Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers. Auch in diesem Fall muss Schadenersatz vom Eigentümer nur geleistet werden, wenn man ihm fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten vorwerfen kann. Versicherungsrechtlich reguliert - zunächst - die Kasko-Versicherung des Kfz-Halters den Schaden, und zwar unabhängig davon, ob den Hauseigentümer ein Verschulden trifft. Eine Rolle spielen hierbei allerdings die unterschiedlich abgedeckten Risiken und die Selbstbeteiligung bei Teilkasko einerseits und Vollkasko andererseits. Hat der Dachziegel zum Beispiel die Frontscheibe des Wagens beschädigt, reicht eine Teilkaskoversicherung zur Schadensdeckung aus. Ist der Dachziegel dagegen auf das Autodach gefallen, muss der Pkw-Halter vollkaskoversichert sein.

Wichtig:
Auch wenn die Kfz-Versicherung die entstandenen Kosten übernimmt, muss der Hauseigentümer seine Versicherung über den Schadensfall informieren! Denn unter Umständen wird die Kaskoversicherung des Wagenbesitzers ihn oder seine Versicherung in Regress nehmen.

Bei Sturm (ab Windstärke 8) ist die Sturmversicherung oder die verbundene Wohngebäudeversicherung Ansprechpartner. Das gilt auch bei nur regional vom zuständigen Wetteramt aufgezeichneten Sturmböen. Wird der Schaden durch Wind und nicht durch Sturm verursacht, ist bei Mehrfamilienhäusern die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zuständig. Beim vom Eigentümer selbst bewohnten Einfamilienhaus muss der Schadensfall der Privathaftpflicht gemeldet werden. Welche der Versicherungen in Frage kommt, klärt im Zweifelsfall die Versicherung selbst.

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Frage: Gilt die Verkehrssicherungspflicht auch im Wohnungseigentumsrecht?

Ja. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für das gemeinschaftliche Eigentum in derselben Weise verantwortlich wie der Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses. Dies ist nicht speziell im WEG geregelt, vielmehr gilt auch hier § 823 BGB.

Unser Rat:
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen, um das Kostenrisiko, das mit der Verkehrssicherungspflicht verbunden ist, zu vermeiden.

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© Haus & Grund Niedersachsen
Januar 2008