• Frage: Kann Untervermietung vertraglich ausgeschlossen werden?
• Frage: Hat der Vermieter ein freies Ermessen über die Untervermietung zu entscheiden?
• Frage: Kann Untervermietung nur unter der Bedingung einer erhöhten Miete gestattet werden?
• Frage: Wie lange ist von Besuch und ab wann von einer Untervermietung auszugehen?
• Frage: Muss der Untermieter ausziehen, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter endet?
• Frage: Was ist bei der Vermietung eines Teils der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung zu beachten?

Frage: Kann Untervermietung vertraglich ausgeschlossen werden?

Bei der Wohnraumvermietung darf die Untervermietung nicht generell ausgeschlossen werden. Eine anderweitige Regelung würde gegen die Inhaltskontrolle in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen und wäre unwirksam, § 307 BGB. Es gehört zum Besitzrecht des Mieters unterzuvermieten, wobei die Voraussetzungen, die den Vermieter zur Zustimmung verpflichten davon abhängen, ob die Wohnung insgesamt oder nur zu einem Teil untervermietet wird.

Gewerbliche Untervermietung in einem Gewerberaummietvertrag kann ausgeschlossen werden, wobei es in gesondert gelagerten Einzelfällen denkbar ist, dass der Gewerberaummieter gleichwohl einen Anspruch auf Untervermietung hat. Dieser Anspruch ergibt sich nicht unmittelbar aus mietrechtlichen Bestimmungen, sondern wäre im Einzelfall aus der zivilrechtlichen Generalklausel nach § 242 BGB „Leistungen nach Treu und Glauben“ zu begründen. Danach gilt: „Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordert“.

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Frage: Hat der Vermieter ein freies Ermessen über die Untervermietung zu entscheiden?

Ein freies Ermessen hat der Vermieter nicht. Vielmehr ist sein Ermessen gebunden. Zunächst ist der Mieter darlegungspflichtig für seinen Wunsch nach Untervermietung. Der Gesetzgeber hat für die Regelung der Untervermietung der gesamten Mietsache einerseits und für die Untervermietung eines Teils der Mietsache andererseits völlig unterschiedliche Regelungen formuliert.

Bei der Untervermietung der gesamten Mietsache heißt es in § 549 Abs. 1 BGB: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen“.

Dies gilt für Wohnraum und gewerbliche Vermietung gleichermaßen. Demgegenüber ist für die Wohnraumvermietung bei einer Teilabvermietung in § 549 Abs. 2 BGB formuliert: „Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach dem Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen“.

Die unterschiedlichen Formulierungen führen dazu, dass bei völliger Untervermietung der Vermieter grundsätzlich zur Verweigerung der Erlaubnis – von Ausnahmefällen abgesehen – berechtigt ist. Bei der Teilvermietung von Wohnraum dagegen hat der Mieter bereits nach dem Wortlaut des Gesetzes Anspruch auf Untervermietung, der nur selten vom Vermieter verwehrt werden kann. Eingeschränkt wird dieser Anspruch in der weitergehenden Formulierung des § 549 Abs. 2 BGB für den Fall, dass die Wohnung bei Untermietung übermäßig belegt würde oder in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für den Vermieter vorliegt, die Untervermietung nicht zu gestatten. Der berechtigte Wunsch nach Untervermietung liegt vor bei der Verkleinerung der Familie, weil der Ehemann verstorben ist oder die Kinder ausgezogen sind. Auch geringeres Familieneinkommen, Arbeitslosigkeit, Ruhestand oder Pflegebedürftigkeit begründen berechtigte Untervermietung.

Der Vermieter muss seine Untermiet-Erlaubnis allerdings nur dann erteilen, wenn die Person des Untermieters namentlich genannt ist. Solange die Benennung nicht erfolgt, besteht ein Unterlassungsanspruch des Vermieters. In der Praxis kommt es oft vor, dass der Mieter untervermietet, ohne den Vermieter in Kenntnis zu setzen. Hier ist darauf zu achten, den Mieter nicht sofort auf Unterlassung zu verklagen, sondern zunächst eine Frist zur namentlichen Benennung des Untermieters zu setzen und die Möglichkeit zu geben, die Gründe zur Untervermietung darzulegen.

Bei einer Überbelegung könnte allerdings eine Untervermietung versagt werden. Das Gesetz sagt nicht, mit welcher Personenzahl eine Überbelegung gegeben ist. In Rechtsprechung und Literatur wird davon ausgegangen, dass eine Überbelegung dann vorliegt, wenn weniger als 8 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen. Bei dem zu bildenden Quotient aus Wohnfläche und Personenzahl ist von der Wohnfläche einschließlich Küche und Bad und nicht nur von der Fläche für Wohn- und Schlafräume auszugehen.

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Frage: Kann Untervermietung nur unter der Bedingung einer erhöhten Miete gestattet werden?

Nein, diese Bedingung ist nicht möglich. Vielmehr müsste die Mieterhöhung nach Gestattung der Untervermietung gesondert geltend gemacht werden. Der Gesetzgeber hat nicht geregelt und verweist nut auf eine, wie dies zu geschehen hat, vielmehr „angemessene Erhöhung“. Nach Rechtsprechung und Literatur müsste eine mit der Untervermietung zusätzliche Abnutzung der Wohnung zu erwarten sein. Dies ist jedoch schwer zu beurteilen und nicht zwingend mit größerer Personenzahl gegeben. Die gesetzliche Regelung zur Erhöhung der Miete wegen Untervermietung ist somit nicht praktikabel. Wenn eine 60 m² große Wohnung bisher von zwei Personen und künftig von drei Personen bewohnt wird, ist ein Untervermietungszuschlag sicher nicht berechtigt. Was anderes gilt bei einem 1-Zimmer-Appartment von 30 m², das von einer Person bewohnt und einer weiteren Person zur Untervermietung teilweise überlassen wird. In diesem Fall ist ein 10 %-iger bis 20 %-iger Erhöhungszuschlag - bezogen auf die ortsübliche Miete - vertretbar.

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Frage: Wie lange ist von Besuch und ab wann von einer Untervermietung auszugehen?

Die Aufnahme eines Ehegatten oder eines Lebenspartners ist weder Besuch noch Untervermietung und daher zu gestatten. Aufenthalt naher Verwandter ist ohne Erlaubnis des Vermieters möglich und stellt in der Regel Besuch dar, der gesetzlich zeitlich nicht befristet ist. Denkbar ist Besuch über mehrere Monate wegen Krankheit der Mutter oder weil der Bruder arbeitslos und ohne Wohnung ist. Auch ein Freund aus Amerika, der sich 3 Monate in der Wohnung des Mieters aufhält, ist Besucher und nicht Untermieter. Untervermieten kann sowohl entgeltlich, als auch unentgeltlich erfolgen. Es ist auch möglich, dass der Mieter mit Untervermieten mehr Geld erzielt, als er an seinen Vermieter zahlt.

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Frage: Muss der Untermieter ausziehen, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter endet?

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet automatisch auch das Untermietverhältnis, § 546 BGB. Soweit der Mieter dem Untermieter weitergehende Mietzeit zugebilligt hat, ist der Vermieter hieran nicht gebunden. Nicht in jedem Fall beendet jedoch das Mietverhältnis automatisch das Untermietverhältnis. Erfolgte eine gewerbliche Zwischenvermietung zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnraum an Dritte, zum Beispiel an eine Firma für deren Arbeitnehmer so tritt der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Untermieter ein, § 565 BGB.

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Frage: Was ist bei der Vermietung eines Teils der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung zu beachten?

Eine Besonderheit ergibt sich daraus, dass es bei der Mitbenutzung der Vermieterwohnung, die der Vermieter überwiegend ausgestattet hat, für den Mieter keinen Kündigungsschutz gibt. Es kann dann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

Ausnahme:
Dies gilt dann nicht, wenn die Vermieterwohnung von einer Familie zum dauernden und nicht nur vorübergehenden Gebrauch teilgenutzt wird. Dann sind die Kündigungsschutzbestimmungen maßgeblich und es bedarf eines Kündigungsgrundes, § 549 Nr. 2 BGB.

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