Der Tod des Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner und den Kindern sowie nahen Angehörigen festgelegt, sofern diese einen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter führten. Dieser Fortsetzungsfiktion können die Eintrittsberechtigten jedoch widersprechen. Dargelegt ist hier auch, was zu tun ist, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt, ohne dass Erben vorhanden sind oder vorhandene Erben die Erbschaft notariell ausschlagen.

• Frage: Führt der Tod eines Mieters zur Beendigung eines Mietverhältnisses?
• Frage: Kann der Vermieter das Eintrittsrecht des Ehepartners, des Lebenspartners, der Kinder oder anderer Familienangehöriger, die im Haushalt des Verstorbenen wohnten, vereiteln?
• Frage: Was passiert, wenn die eintrittsberechtigten Hausstandangehörigen des verstorbenen Mieters das Mietverhältnis nicht fortsetzen?
• Frage: Was geschieht, wenn der verstorbene Mieter eine Testamentsvollstreckung angeordnet hat?
• Frage: Wem steht die Wohnung vorrangig zu: den Eintrittsberechtigten oder den Erben?
• Frage: Will der Ehepartner des Verstorbenen die Wohnung nicht behalten und ein in der Wohnung lebendes, volljähriges Kind das Mietverhältnis fortführen, was ist dann zu tun?
• Frage: Haftet der in den Mietvertrag eintretende Mieter oder der Erbe, der nicht in das Mietverhältnis eintritt?
• Frage: Gibt es ein Eintrittsrecht für den getrennt lebenden Ehegatten des verstorbenen Mieters, wenn der Getrenntlebende den Mietvertrag mit unterschrieben hat?
• Frage: Wie kann der Vermieter seine Ansprüche durchsetzen, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt, ohne dass Erben vorhanden sind oder wenn alle Erben die Erbschaft notariell ausschlagen?

Frage: Führt der Tod eines Mieters zur Beendigung eines Mietverhältnisses?

Nein. Ein Mietverhältnis wird durch den Tod des Mieters nicht beendet. Vielmehr führt der Ehegatte oder der Lebenspartner des verstorbenen Mieters führt das Mietverhältnis kraft Gesetzes fort, § 563 BGB.

Aber:
Wenn der Ehegatte oder der Lebenspartner binnen Monatsfrist nach Kenntnis vom Tod des Mieters erklärt, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen, gilt der gesetzlich unterstellte Eintritt nicht und ist das Mietverhältnis beendet.

Beachte:
Erbt die Ehefrau, ist das Mietverhältnis von dieser mit 3-Monatsfrist zu kündigen. Familienangehörige, die bis zum Tod des Mieters einen gemeinsamen Hausstand hatten, führen das Mietverhältnis kraft gesetzlicher Fortsetzungsfiktion fort, aber auch hier gilt die Widerspruchsmöglichkeit binnen Monatsfrist.

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Frage: Kann der Vermieter das Eintrittsrecht des Ehepartners, des Lebenspartners, der Kinder oder anderer Familienangehöriger, die im Haushalt des Verstorbenen wohnten, vereiteln?

Ein außerordentliches Kündigungsrecht steht dem Vermieter hierzu nur dann zur Seite, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt, § 563 Abs. 4 BGB. Das Mietverhältnis ist dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis – bis 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats – zu kündigen und wie dargelegt zu begründen.

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Frage: Was passiert, wenn die eintrittsberechtigten Hausstandangehörigen des verstorbenen Mieters das Mietverhältnis nicht fortsetzen?

Das Mietverhältnis wird dann kraft Gesetzes gemäß § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt. Die Fortsetzung entfällt, wenn die Erbschaft binnen 6 Wochen notariell ausgeschlagen wird. Sowohl der Vermieter als auch der Erbe sind berechtigt das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall mit 3-Monatsfrist – bis 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats – ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Es handelt hierbei um eine außerordentliche Kündigung, so dass diese Vorrang vor einer Befristung des Mietverhältnisses hat.

Ist das Mietverhältnis mit dem Verstorbenen z. B. bis zum 30. Juni 2007 befristet und besteht Kenntnis vom Tod des Mieters am 10. August 2006, so kann der Vermieter oder der Erbe bis 3. September 2006 zum 30. November 2006 oder einer Monatsfrist bis 10. September 2006 zum 31. Dezember 2006 außerordentlich kündigen.

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Frage: Was geschieht, wenn der verstorbene Mieter eine Testamentsvollstreckung angeordnet hat?

In diesem Fall ist der Testamentsvollstrecker berechtigt, die Kündigung gegenüber dem Mieter mit Dreimonatsfrist auszusprechen.

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Frage: Wem steht die Wohnung vorrangig zu: den Eintrittsberechtigten oder den Erben?

Vorrang haben die Eintrittsberechtigten und hier zunächst der überlebende Ehegatte bzw. der Lebenspartner und nachrangig die Kinder.

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Frage: Will der Ehepartner des Verstorbenen die Wohnung nicht behalten und ein in der Wohnung lebendes, volljähriges Kind das Mietverhältnis fortführen, was ist dann zu tun?

Das volljährige Kind wird kraft Gesetzes Mieter, kann aber auch erklären, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen. Dann die gilt die gesetzliche Fortsetzungsvermutung nicht und ist das Mietverhältnis beendet.

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Frage: Haftet der in den Mietvertrag eintretende Mieter oder der Erbe, der nicht in das Mietverhältnis eintritt?

Beide - der eintretende Mieter wie der Erbe - haften Mietforderungen als Gesamtschuldner, also jeder kann nach § 421 BGB vom Vermieter aufs Ganze in Anspruch genommen werden. Hat der Verstorbene Miete im Voraus entrichtet, muss der eintretende Mieter dies dem Erben erstatten.

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Frage: Gibt es ein Eintrittsrecht für den getrennt lebenden Ehegatten des verstorbenen Mieters, wenn der Getrenntlebende den Mietvertrag mit unterschrieben hat?

Nein. Das Eintrittsrecht gilt für den Ehegatten nur dann, wenn ein gemeinsamer Haushalt geführt wurde. Das ist bei einem getrennt lebenden Ehepaar nicht der Fall. Der hinterbliebene Ehepartner haftet für bis zum Tod entstandene Mietverbindlichkeiten als Mitunterzeichner des Mietvertrages. Ausnahme: Er wurde vom Verstorbenen und Vermieter aus dem Vertrag entlassen.

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Frage: Wie kann der Vermieter seine Ansprüche durchsetzen, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt, ohne dass Erben vorhanden sind oder wenn alle Erben die Erbschaft notariell ausschlagen?

In einem solchen Fall kann der Vermieter gemäß § 1961 BGB die Bestellung einer Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht verlangen, um Ansprüche gegen das jeweils zuständige Bundesland, das gesetzlicher Erbe ist, zu sichern. Das Nachlassgericht kann die Anlegung von Siegeln sowie die Hinterlegung von Geld und Wertpapieren und die Aufnahme eines Nachlassverzeichnisses anordnen, § 1960 BGB. Das Nachlassgericht bestellt auf Antrag des Vermieters einen Pfleger zur Regulierung aus dem Nachlass nach § 1961 BGB wegen Miete, Nebenkosten und Schadenersatz für Schönheitsreparaturen.

Wenn ein Bedürfnis zur Sicherung des Nachlasses nicht besteht, weil nur wertlose Gegenstände in der Wohnung vorhanden sind, wird das Amtsgericht die Übernahme der Nachlasspflegschaft ablehnen. Der Vermieter muss dann auf eigene Kosten die Wohnung räumen.

Es empfiehlt sich aber, das Ordnungsamt zu benachrichtigen, das die persönlichen Papiere des verstorbenen Mieters sichtet und Kontosperrung sowie die Beerdigung veranlasst. Denkbar ist es auch, dass sich das Amtsgericht hierzu bereits mit dem Ordnungsamt in Verbindung gesetzt hat. Ist das Ordnungsamt als erster Ansprechpartner eingeschaltet – zum Beispiel wenn die Polizei dies beim Auffinden des toten Mieters veranlasst - so beantragt das Ordnungsamt von sich aus die Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht. Dies geschieht sofort. Das Ordnungsamt ist auch befugt, die Wohnung zu versiegeln. Eine Räumung der Wohnung übernimmt das Ordnungsamt nicht. Nach Freigabe der Wohnung, bleibt der Vermieter oft auf den Räumungskosten sitzen, es sei denn, er hat eine Mietsicherheit oder in der Wohnung hinterlassene Gegenstände können verkauft und verrechnet werden. Zwar kann der Staat (das jeweilige Bundesland) die Erbschaft weder ausschlagen noch auf das Erbe verzichten, wenn kein Erbe vorhanden ist, jedoch ist die Haftung des Staates auf den vorhandenen Nachlasswert beschränkt, §§ 1942, 2346 BGB. Der Vermieter kann sich daher nicht beim Staat schadlos halten, wenn der Mieter bei Tod (fast) nichts hinterlässt.

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