• Frage: Wie unterscheidet sich die gesetzliche Regelung zu Schönheitsreparaturen gegenüber der vertraglichen?
• Frage: Darf vereinbart werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses durchführt?
• Frage: Hat der Mieter – bei entsprechender Vereinbarung –Schönheitsreparaturen zum Vertragsende durchzuführen?
• Frage: Wie kann man rechtlich sicherstellen, dass Schönheitsreparaturen mieterseits durchzuführen sind?
• Frage: Ab welchem Zeitpunkt läuft die mit Fristenplan vereinbarte Renovierungsfrist?
• Frage: Muss dem Mieter für Schönheitsreparaturen eine Frist gesetzt werden?
• Frage: Was bedeutet „Tapetenklausel“?
• Frage: Was gilt bei übermäßigem Tabakkonsum?
• Frage: Wie wird der Schaden bei vertraglich vereinbarten aber nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen berechnet?
• Frage: Was bedeutet „Quotenklausel“ bei Schönheitsreparaturen?
• Frage: Gibt es einen finanziellen Ausgleich für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, wenn bei Vertragsende umgebaut wird?
• Frage: Was ist mit Schönheitsreparaturen, wenn ein Mietaufhebungsvertrag zwecks vorzeitiger Vertragsbeendigung geschlossen wird?

Frage: Wie unterscheidet sich die gesetzliche Regelung zu Schönheitsreparaturen gegenüber der vertraglichen?

Dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, hierzu ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet, wenn vertraglich in einem Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Der Mieter kann somit vom Vermieter – so die gesetzliche Regelung – in angemessenen Zeitabständen Schönheitsreparaturen verlangen.

Die Praxis sieht jedoch anders aus, weil die ganz überwiegende Zahl der Vermieter Mietverträge abschließt, in denen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt sind. Die vertragliche Regelung hat Vorrang vor der gesetzlichen Bestimmung, vorausgesetzt Schönheitsreparaturen sind nicht übermäßig auf den Mieter abgewälzt und daher unwirksam, § 307 BGB.

Inwieweit Schönheitsreparaturen mieterseits vertraglich geschuldet werden, hierüber lässt sich immer wieder streiten. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat sich mehrfach mit dieser Problematik auseinandergesetzt. Ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, so gelten auch die anderen Regelungen über Schönheitsreparaturen – die für sich allein genommen rechtswirksam sind – nicht. Der BGH sagt, wegen des sogenannten Summierungseffektes gelte die Vereinbarung über Schönheitsreparaturen insgesamt nicht und der Mieter braucht überhaupt nicht zu renovieren (BGH 05.04.2006 und 28.06.2006).

In machen Formularmietverträgen wird die Alternative, ob Vermieter oder Mieter die Renovierung zu erledigen hat, angeboten, wobei die jeweilige Zuständigkeit angekreuzt werden muss. Dagegen ist im Haus & Grund Niedersachsen Mietvertrag der Mieter immer zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der Begriff Schönheitsreparaturen ist in § 28 II. Berechnungsverordnung festgelegt und umfasst das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

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Frage: Darf vereinbart werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses durchführt?

Nein, dies lässt der BGH nicht zu (BGH, 06.07.2005).

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Frage: Hat der Mieter – bei entsprechender Vereinbarung –Schönheitsreparaturen zum Vertragsende durchzuführen?

Vom Mieter nur aufgrund seines Auszuges und unabhängig von der Wohndauer Schönheitsreparaturen zu verlangen, ist unzulässig. Während des Mietverhältnisses unterlassene Schönheitsreparaturen, die vereinbart sind, müssen jedoch bei Vertragsende nachgeholt werden. Eine vertragliche Schlussrenovierungsklausel ist jedoch unwirksam, der Mieter muss dann überhaupt nicht renovieren (BGH, 06.04.2005).

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Frage: Wie kann man rechtlich sicherstellen, dass Schönheitsreparaturen mieterseits durchzuführen sind?

Zulässig ist es, im Mietvertrag Fristen für Schönheitsreparaturen vorzugeben. Diese dürfen allerdings nicht unangemessen kurz und müssen mit dem Zusatz „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ versehen sein (BGH, 2.09.2004).

Dies ist mit dem Haus & Grund Mietvertrag wie folgt gegeben:
„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist „im Allgemeinen“ nach folgenden Zeitabständen der Fall: Küche ..... alle 3 Jahre, Wohnräume .... alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.“

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Frage: Ab welchem Zeitpunkt läuft die mit Fristenplan vereinbarte Renovierungsfrist?

Ab Einzug des Mieters in die Wohnung. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, der Vormieter habe Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die letzte Renovierung liege länger zurück als das Einzugsdatum des Mieters.

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Frage: Muss dem Mieter für Schönheitsreparaturen eine Frist gesetzt werden?

Schönheitsreparaturen sind Hauptpflicht aus dem Mietvertrag, so dass es einer angemessenen Fristsetzung bedarf, §§ 280, 281 BGB.

Aber:
Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadenersatzes (Geld) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Eine vertragliche Regelung, die die gesetzlich notwendigen Fristsetzung – von den Ausnahmefällen abgesehen – entbehrlich macht, währe unwirksam, § 307 BGB.

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Frage: Was bedeutet „Tapetenklausel“?

Die Vereinbarung „Bei Vertragsende müssen Tapeten abgezogen werden (Tapetenklausel)“ ist unwirksam (BGH, 05.04.2006).

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Frage: Was gilt bei übermäßigem Tabakkonsum?

Rauchen ist kein vertragswidriges Wohnverhalten, sagt der BGH. Ob etwas anders gilt, wenn „exzessiv geraucht“ und dadurch Schaden an Decken und Wände entsteht hat der BGH offen gelassen (BGH, 28.06.2006).

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Frage: Wie wird der Schaden bei vertraglich vereinbarten aber nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen berechnet?

Seit dem 01. August 2002 gilt zu § 249 BGB ein Wahlrecht. Derjenige, der einen Sachschaden (nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen) erleidet, kann zwischen konkreter und abstrakter Schadenberechnung frei wählen. Tatsächlich entstehende Kosten werden einschließlich Mehrwertsteuer voll ersetzt, anderenfalls kann der Vermieter sich auch dafür entscheiden, dass er entschädigt wird, ohne dass er Schönheitsreparaturen oder übermäßige Abnutzung tatsächlich durchführt. Die Entschädigung bemisst sich dann nach einem Kostenanschlag, und zwar einschließlich Mehrwertsteuer für Materialkosten, aber ohne Mehrwertsteuer wegen Arbeitskosten.

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Frage: Was bedeutet „Quotenklausel“ bei Schönheitsreparaturen?

Der Haus & Grund Niedersachsen Mietvertrag regelt, dass der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu einem bestimmten Prozentsatz (Quote) bezogen auf einen Kostenvoranschlag schuldet. Der Mieter darf einen eigenen Kostenvoranschlag beibringen, von dem die Quote berechnet wird, oder selbst fachgerecht renovieren.

Feste Quoten sind unzulässig, statthaft sind Regel-Quoten (BGH, 05.04.2006).

Der Haus & Grund Mietvertrag sagt:
„Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung vereinbarten Regel-Quoten zulässt. Führt der Mieter diese Nachweise, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken“.

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Frage: Gibt es einen finanziellen Ausgleich für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, wenn bei Vertragsende umgebaut wird?

Ist der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wird er davon durch anstehende Umbaumaßnahmen bei Vertragsende nicht ersatzlos befreit, vielmehr hat der Vermieter einen Ausgleichsanspruch in Höhe der Kosten, die bei fällig gewesenen Renovierungsarbeiten entstanden wären oder sich aus der Quote errechnen (BGH, 30.10.1984).

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Frage: Was ist mit Schönheitsreparaturen, wenn ein Mietaufhebungsvertrag zwecks vorzeitiger Vertragsbeendigung geschlossen wird?

Wird ein Mietverhältnis gegen Zahlung einer Abfindung ohne eine Regelung zu Schönheitsreparaturen aufgehoben (Mietaufhebungsvertrag), so ist dies im Zweifel als abschließende Regelung der Wohnungsrückgabe auszulegen (Bsp.: „Der Mietvertrag wird einvernehmlich zum 31.10.2006 aufgehoben. Bei fristgerechtem Auszug zahlt der Vermieter 1.000 Euro Abfindung“).

Bei der Mietaufhebung ist zu bedenken:
Zwar kann vereinbart werden, Schönheitsreparaturkosten mit der Abfindung zu verrechnen, aber in der Praxis hat der Vermieter wenig Verhandlungsspielraum, wenn die Abfindung gezahlt wird um einen unliebsamen Mieter loszuwerden und ein Kündungsgrund nicht existiert oder wenn Eigenbedarf kurzfristig durchgesetzt werden soll, z. B. für die schwangere Tochter bei neun Monaten Kündigungsfrist, weil der Mieter mehr als 8 Jahre wohnt (§ 573 c BGB).

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