Frage: Ist Rechtsschutz ergänzend zur Haus & Grund-Beratung überhaupt sinnvoll?

Seinen Mitgliedern bietet Haus & Grund Niedersachsen für Eigentum, Vermietung, Verpachtung und Nachbarrecht speziellen und kostengünstigen Rechtsschutz bei ROLAND an. Ob Rechtsschutz sinnvoll ist, hängt von dem jeweiligen Sicherungsbedürfnis des Mitgliedes ab. Außergerichtliche Beratung ist durch Haus & Grund vor Ort sichergestellt. Nach unseren Erfahrungen erledigen sich zirka 90 % der in diesen Beratungen angesprochenen Probleme außergerichtlich. Es gibt jedoch immer wieder Fälle, in denen die Beweislage schwierig ist und im Klagefall ist das Prozess- und Kostenrisiko erheblich. Oft existieren zu einzelnen Rechtsfragen auch unterschiedliche Standpunkte in Literatur und Rechtsprechung, so dass der Ausgang des Prozesses völlig offen ist. Mit Rechtsschutz klagt es sich leichter.

Von Vorteil ist Rechtsschutz vor allem bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Denn in einem solchen Fall muss der Vermieter seine Anwalts- und Gerichts- sowie gegebenenfalls die Zwangsräumungskosten in Höhe von 2.000 bis 3.000 EUR verauslagen. Darüber hinaus können die gerichtlich festgesetzten Kosten etwa für Zeugen und Sachverständige oft nicht eingetrieben werden, eben weil der Mieter nicht zahlungsfähig ist. Dies übernimmt ROLAND.

Ergänzend zum Versicherungspaket „Eigentum, Vermietung, Verpachtung und Nachbarrecht“ wird Versicherungsschutz für „Vertrags- und Sachenrecht“ abgeboten. Damit erfasst sind Streitigkeiten gegen Handwerker, z.B. wenn Balkonfliesen sich lösen, weil nicht der richtige Kleber verwandt wurde oder wenn die Dachrinne nicht das nötige Gefälle hat. Nicht versichert wird allerdings das sogenannte Baurisiko, also Streitigkeiten mit Handwerkern im Rahmen einer Neu- oder genehmigungspflichtigen Umbaumaßnahme.

ROLAND deckt die entstehenden Kosten ab dem Moment, in dem eine Angelegenheit vor Gericht landet. Der Versicherungsnehmer hat allerdings eine Selbstbeteiligung von 10 Prozent, mindestens 125 Euro, maximal 500 Euro zu tragen.

Achtung:
Eine anstehende gerichtliche Auseinandersetzung sollte außergerichtlich durch die Haus & Grund-Beratung vorbereitet werden. So wird sichergestellt, dass die Belange des Eigentümers oder Vermieters mit Aussicht auf Erfolg auch gerichtlich vertreten werden können, und dass der Versicherer Rechtsschutz nicht bereits mangels notwendiger Erfolgsaussichten verneinen muss.

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Frage: Wer sollte sich versichern – Eigentümer, Vermieter, Nießbraucher, Sondereigentümer, Wohn- bzw. Erbbauberechtigte?

Ist das Mitglied nicht nur Eigentümer, sondern auch Vermieter, bietet ROLAND sowohl bei Nachbarrechts- als auch bei Mietrechtsprozessen Versicherungsschutz. Bewohnt der Eigentümer einen Teil des eigenen Mietshauses, ist die Selbstnutzung mitzuversichern. Die Immobilie ist immer insgesamt zu versichern, aber nicht alle im Eigentum stehenden Immobilien müssen einbezogen sein. Gewerblich vermietete Räumlichkeiten innerhalb eines Hauses können auf Antrag ausgenommen werden. Nachbarschutz ist dann nicht versichert.

Sind Ehefrau und Ehemann jeweils Alleineigentümer unterschiedlicher Objekte, so sind zwei Mitgliedschaften und zwei Versicherungspolicen notwendig. Fallen Eigentum und Vermietung auseinander – zum Beispiel, wenn Eltern ihr Grundstück auf die Kinder übertragen und sich Nießbrauch vorbehalten – ist Kostenschutz in punkto Nachbar- und Mietrecht durch Mitgliedschaft und Versicherung für den Eigentümer einerseits und Kostenschutz für den Vermieter (Nießbraucher) als Mitglied und Versicherter andererseits notwendig. Sollen nur Probleme im Rahmen der Vermietung abgedeckt werden, reicht es, wenn der Nießbraucher Mitglied und Versicherungsnehmer ist.

Bei Wohnungseigentum kann die Gemeinschaft, z. B. unter dem Namen Beethovenstr. 12 (vertreten durch den Verwalter) Mitglied werden und sich bei ROLAND versichern, um Nachbar-Rechtsschutz zu erhalten und im Streit mit einzelnen Eigentümern abgesichert zu sein. Auch der Wohnungseigentümer selbst kann wie jeder Eigentümer Mitglied werden und Rechtsschutz abschließen. Bei Besitzstörungen durch andere Wohnungseigentümer oder bei unberechtigter Hausgeldforderung von Seiten der Verwaltung würde der Versicherer die Kosten einer gerichtlichen Auseinandersetzung übernehmen.

Besteht grundbuchlich gesichertes Wohnrecht, sind Streitigkeiten finanzieller Art mit dem Eigentümer oder wegen Besitzstörungen denkbar, so dass der Wohnberechtigte als Mitglied sich bei ROLAND versichern könnte. Existiert ein im Grundbuch eingetragenes Erbbaurecht, kann sowohl derjenige, der das Grundstück jemandem zur Bebauung überlässt (Erbbaurechtsausgeber), als auch derjenige, der auf fremdem Grund und Boden gebaut hat (Erbbaurechtsnehmer), Mitglied werden und sich bei Roland gegen Erbbau- oder Nachbarrechtsprozesse sowie gerichtliche Verfahren wegen Besitzstörungen absichern. Auch Klagen wegen Erhöhung des Erbbauzinses oder deren Abwehr bei fehlender Billigkeitsprüfung nach § 9a ErbbaurechtVO sind abgedeckt.

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Fragen: Für welche Streitfälle besteht im einzelnen Versicherungsschutz?

Versicherungsschutz wird für viele gängige Streitigkeiten vor Gericht gewährt, beispielsweise

• für eine Räumungsklage des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung
   
• für eine Zahlungsklage des Vermieters, wenn der Mieter einen Teil der Miete zu Unrecht mit der Begründung zurückbehält, die Wohnung befände sich in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand
   
• bei Streit über einen Ersatzmieter, der vom Mieter benannt worden ist, weil dieser vor Vertragsablauf oder Ablauf einer längeren Kündigungsfrist ausziehen will
   
• bei einem Ordnungswidrigkeitsverfahren gemäß Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz, wenn z. B. ein Bußgeld gegen den Vermieter wegen überhöhter Miete verhängt worden ist
   
• für eine Unterlassungsklage, wenn der Mieter den Hausfrieden trotz wiederholter Abmahnungen stört
   
• zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts, um einen entsprechenden Gegenwert für nichtgezahlte Mietzinsen zu erhalten
   
• bei der Forderung eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter, eine schlüssige und nachvollziehbare Jahresabrechnung zu erstellen
   
• bei Schadenersatzansprüchen wegen übermäßiger Abnutzung der Wohnung, zum Beispiel wegen beschädigter Türen, abgerissener Tapeten oder vieler Dübellöcher in den Wänden
   
• bei der Forderung des Wohnberechtigten gegenüber dem Eigentümer, marode Fenster zu erneuern
   
• zur Durchsetzung vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz übermäßiger Abnutzung
   
• bei einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung der prozentualen Steigerung der Lebenshaltungskosten seit Vertragsschluss oder der letzten Mietanpassung durch den Verpächter
   
• für einen Abwehrprozess, wenn der Pächter eine Senkung des Pachtzinses fordert, obwohl keine Sittenwidrigkeit vorliegt
   
• bei Störungen, die von Nachbargrundstücken ausgehen, wie beispielsweise Verunreinigungen durch Taubenkot, anhaltendes Hundegebell und überwachsenden Knöterich
   
• für eine Klage gegen den Nachbarn wegen einer gefährlichen Anlage, zum Beispiel Stacheldraht auf dem Zaun, oder weil ein Nachbargebäude nicht den notwendigen Grenzabstand hat
   
• zur Durchsetzung eines Pflanzenrückschnitts, wenn Bäume und Sträucher auf dem Nachbargrundstück nicht den Abstands- und Höhenvorschriften des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes entsprechen oder der Grenzzaun nicht die Mindesthöhe von 1,20 Meter aufweist
   
• für die Feststellungsklage eines Notwegerechts, weil das eigene Grundstück nur über das Grundstück eines Nachbarn zu erreichen ist
   
• für eine Abwehrklage, wenn eine Behörde zu Unrecht einen zu weit gehenden Rückschnitt der Bepflanzung im Zufahrtsbereich des Grundstücks zur öffentlichen Straße verlangt
   
• bei der Instandhaltung einer Wohnung mit dem Handwerker, wenn dieser die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt hat (Vorraussetzung: Zusatzversicherung Vertrags- und Sachenrecht).

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Frage: Wie erhält das Haus & Grund-Mitglied im „Fall des Falles“ Deckungszusage? Gibt es eine Wartefrist? Gibt es eine Meldefrist?

Hat ein außergerichtlicher Einigungsversuch des Mitgliedes – mit Hilfestellung von Haus & Grund – keinen Erfolg, sind
die Unterlagen vor Klageerhebung und mit Policenummer an
ROLAND, Bödeker Straße 7, 30161 Hannover
mit der Bitte um Deckungsschutz zu senden.

Möglich ist es auch, dass der von dem Mitglied beauftragte Rechtsanwalt Klage erhebt und dem Versicherer spätestens bis 2 Monate nach Klageerhebung (Meldefrist) eine Durchschrift mit der Bitte um Rechtsschutzgewährung zusendet. Damit übernimmt der Rechtsanwalt die Verantwortung, die rechtzeitige Entscheidung über Rechtsschutz zu überwachen. Bei dieser Verfahrensweise besteht allerdings das Risiko, den Rechtsanwalt bezahlen zu müssen, wenn die Angelegenheit überhaupt nicht versichert ist, z. B. Erbschaftsstreit.
Besser also:
Vor Klageerhebung Roland fragen. Kosten für außergerichtliche Schreiben des Rechtsanwaltes werden nicht ersetzt, weil hierfür Haus & Grund zuständig ist.

Die übliche Wartezeit von drei Monaten gibt es dann nicht, wenn zeitlich nahtlos entsprechende Vorversicherung bestand. Ansonsten beträgt die Wartezeit drei Monate. Dies gilt gemäß den ARB (Allgemeine Rechtsschutzbedingungen) für alle Rechtsschutzversicherer gleichermaßen. Vertragsbeginn ist der Tag, der auf den Eingang des Versicherungsantrags beim Landesverband folgt. Ab diesem Datum, das auch in der Police als Versicherungsbeginn erscheint, läuft die Wartezeit. Versicherungsschutz wird gewährt, für Rechtsschutzfälle nach der Wartezeit.

Beispiele:

• Sind die Bäume des Nachbarn nach dem Nds. Nachbarrechtsgesetz seit Juli 2009 zu hoch, ist der Rechtsschutzfall am 01.07.2009
   
• Stützt sich die Kündigung eines Mietverhältnisses auf Vertragsverletzungen wegen unzulässiger Hundehaltung seit Oktober 2008, Mietrückstand im Januar 2009 und nachhaltiger Ruhestörung seit März 2009, ist 1. Oktober 2008 der Rechtsschutzfall, da der erste Vertragsverstoß maßgeblich ist.
   
• Bei Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen, bei denen es auf die Willenserklärung ankommt, tritt der Rechtsschutzfall mit der Erklärung ein. Weist die Police den 13. März 2009 als Versicherungsbeginn aus, besteht Kostenschutz, wenn die Mieterhöhung am 13. Juni 2009 erklärt wurde, § 188 BGB.
   
• Werden Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Mietsache beansprucht, so ist die Kündigung des Mietverhältnisses die auslösende Willenserklärung und Rechtsschutzfall.
   
• Wird ein gerichtliches Mahnverfahren wegen rückständiger Miete eingeleitet, so ist das Datum des Verzuges der Rechtsschutzfall, z. B. der 5. August, wenn die Miete vertraglich bis zum 3. Werktag eingegangen sein muss und dieser am 4. August (2. August = Sonntag) war.

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Frage: Wie lange besteht noch Rechtsschutz, wenn die Versicherung beendet ist?

Der Versicherer hat auch noch für Rechtsschutzfälle aufzukommen, die während der Vertragslaufzeit eingetreten sind und bis spätestens zum Ablauf von drei Jahren nach Beendigung des Versicherungsschutzes gemeldet werden.

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Roland Rechtsschutz für Eigentümer und Vermieter
Für Mitglieder von Haus & Grund Niedersachsen besonders günstig!

Bereits über 10 Jahre unterhält Haus & Grund Niedersachsen eine Kooperation mit der ROLAND Rechtsschutzversicherung zu besonders günstigen Konditionen für Haus & Grund-Mitglieder. Die ROLAND Rechtsschutzversicherung deckt die entstehenden Kosten eines Rechtsstreits ab dem Moment, in dem eine Angelegenheit vor Gericht landet.

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2010