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Frage: Sollten bei Abschluss des Mietvertrages alle Nutzer unterschreiben?Es ist möglich sowohl mit einem, als auch mit allen Nutzern den Vertrag zu schließen. Dies gilt auch für Eheleute. Der Vertragsschluss mit einem Mieter vereinfacht den Schriftverkehr - insbesondere bei Kündigungen und Mieterhöhungen -, weil die Zustellung nur an einen Mieter zu erfolgen hat. Bei mehreren Mietern ist an alle zuzustellen. Diesem Nachteil steht der Vorteil gegenüber, dass alle Unterzeichner des Mietvertrages gesamtschuldnerisch haftbar sind, so dass bei Zahlungsforderungen jeder aufs Ganze in Anspruch genommen werden kann. Die Mieter müssen sich dann untereinander ausgleichen. Wenn die Mieter berufstätig sind, ist es möglich die Zwangsvollstreckung aus Titeln (Urteile, Vollstreckungsbescheide) gegen jeden unter Berücksichtigung der Pfändungsfreigrenzen zu bewirken. Frage: Wie ist es, wenn ein Mieter nach Abschluss des Mietvertrages heiratet? Darf er den Ehegatten ohne besondere Erlaubnis in seine Wohnung aufnehmen?Ja, dies ist ohne weiteres möglich. Die Mitteilung des Mieters an den Vermieter genügt. Rechtlich zweifelhaft ist, ob der Vermieter den Eintritt des aufgenommenen Ehegatten in den Mietvertrag als Mieter verlangen kann. Die Rechtslage ist hierzu völlig offen. Sollte die Aufnahme des Ehegatten mit Kindern allerdings zu einer Überbelegung des Wohnraumes führen, so könnte sich der Vermieter hiergegen mit Erfolg wehren. Gesetzlich nicht festgelegt ist, wann eine Überbelegung anzunehmen ist, hier ist auf die örtlichen und familiären Verhältnisse unter Berücksichtigung der Sozialüblichkeit abzustellen. Mitunter wird in der Rechtsprechung vertreten, eine Überbelegung liegt vor, wenn weniger als 8m² pro Person an Wohnfläche zur Verfügung steht, unabhängig davon, wie sich die Wohnräume im einzelnen aufteilen. Frage: Wie ist es, wenn lediglich ein mündliches Mietverhältnis geschlossen und mit beiden Partner verhandelt wurde?Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Aus der bloßen Tatsache, dass die Interessenten Eheleute sind, kann noch nicht der Vertragsabschluß mit beiden Eheleuten hergeleitet werden. Führt ausschließlich ein Ehepartner die Verhandlungen, so ist dies ein Indiz dafür, dass dieser allein Vertragspartner sein wollte. Frage: Wer ist Vertragspartner, wenn im Kopf des Mietvertrages nur ein Nutzer aufgeführt ist, jedoch beide Nutzer unterschreiben?Vertragspartner ist der jeweilige Unterzeichner des Mietvertrages, der auch im Kopf des Vertrages aufgeführt ist. Der andere Unterzeichner ist nicht Vertragspartner. Frage: Wie ist es im umgekehrten Fall mit beiden Nutzern im Kopf (Rubrum) des Vertrages und nur ein Unterzeichner?Der Vertrag ist immer mit dem Mieter geschlossen, der deckungsgleich im Kopf des Mietvertrages und als Unterzeichner festgehalten ist, so dass auch in diesem Fall nur ein Mieter Vertragspartner ist. Hierzu wird allerdings auch die gegenteilige Auffassung vertreten, dass beide Nutzer dann Vertragspartner sind, wenn der nichtunterzeichnende Teil maßgeblich an den Vertragsverhandlungen beteiligt wurde. Frage: Ist es bei einem Mieter notwendig, bei Räumungsklage den mitwohnenden Partner ebenfalls auf Herausgabe zu verklagen?Die herrschende Rechtsprechung vertritt hierzu den Standpunkt, dass der Räumungsanspruch gegen beide zu richten ist, und zwar zum einen gegen den Mieter (§ 556 Abs. 1 BGB) und zum anderen gegen den Partner (§§ 556 Abs. 3, 985 BGB). Endet nämlich das Mietverhältnis mit dem Mieter, so erlischt auch das Besitzrecht des „Dritten“ (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Klage auf Herausgabe gegen den Mieter als auch gegen den Dritten ist notwendig, um zeitgleich gegen jeden Besitzer einen Räumungstitel mit der Möglichkeit der Zwangsvollstreckung in der Hand zu halten. Anderenfalls könnte nach Zwangsräumung des Mieters der Partner in der Wohnung verbleiben, bis ein zeitlich später eingereichter Herausgabeanspruch mit Urteil ergeht. Frage: Wie ist es mit Beschädigungen, die der Nutzer verursacht, der nicht Mieter ist?Für schuldhafte Vertragsverletzungen des anderen haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter wie für eigenes Verschulden. Umgekehrt stehen dem Nutzer, der nicht Mieter ist, eigene Ansprüche gegen den Vermieter zu, soweit dieser für Mängel der Mietsache verantwortlich ist. Frage: Kann das Vermieterpfandrecht an Gegenständen ausübt werden, die dem Nutzer gehören, der nicht Mieter ist?Dies ist nicht möglich. Bei Ausübung des Vermieterpfandrechts wird gerne behauptet, der andere sei Eigentümer. Dem Vermieter fällt es dann schwer, das Gegenteil zu beweisen. Frage: Wenn einer von beiden Mietern ausgezogen ist, haftet er dann noch für Verpflichtungen aus dem Mietvertrag?Ja. Aus dem Auszug eines Mitmieters ist die Entlassung aus den Verpflichtungen des Mietverhältnisses nicht herzuleiten. Es müssten besondere Umstände hinzukommen, die dahin gewertet werden könnten, dass der verbleibende Mitmieter und Vermieter mit der Entlassung des ausgezogenen Mieters aus dem Mietverhältnis einverstanden waren, z. B. bei unwidersprochener Kündigung des ausziehenden Mitmieters. Frage: Gibt es Besonderheiten für Mietverträge in den neuen Bundesländern, die vor dem 3.10.1990 (Vertrag über die Deutsche Einheit) abgeschlossen wurden?Ja, für diese sog. Altverträge vor der Deutschen Vereinigung gilt nach wie vor § 105 Abs. 3 Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB), wonach der Mietvertrag über eine Ehewohnung auch dann mit beiden Ehegatten zustande kommt, wenn der Vertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben ist. Für Mietverhältnisse die ab 3.10.1990 begründet wurden, gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wie oben dargelegt. Dies gilt aber nicht für Partner oder Nutzer die keine Eheleute sind. Frage: Wem steht die Wohnung im Falle des Getrenntlebens der Eheleute und wem steht sie während oder nach der Ehescheidung zu?Jeder Ehepartner hat die Möglichkeit, die Besitzzuweisung für die Mietwohnung im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch das Familiengericht nach § 1361 b BGB bzw. der Hausratsverordnung bestimmen zu lassen. Der Richter entscheidet darüber, welchem Ehepartner der Besitz an der Wohnung zugewiesen wird. Die Entscheidung ist auch zugunsten des Ehegatten möglich, der nicht Vertragspartner ist, dann jedoch Mieter wird. Die Entscheidung ist für den Vermieter verbindlich. Denkbar ist auch eine Anordnung des Gerichtes wegen zunächst vorläufiger weiterer Benutzung der Wohnung. Dabei ist es dem Richter auch möglich, die Benutzung der Wohnung zwischen den Ehegatten aufzuteilen (Getrenntleben innerhalb der Wohnung). Wenn allerdings der Antrag auf Zuteilung der früheren Ehewohnung nicht binnen eines Jahres nach Rechtskraft des Scheidungsurteils gestellt wird, so kann der Vermieter verbindlich bestimmen, mit welchem geschiedenen Ehepartner er das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Frage: Gilt das Wohnungs-Zuweisungsrecht des Familienrichters auch für das Wochenendhaus, das nur zeitweise als Ehewohnung genutzt wird?Nein, Ehewohnung i.S.v. § 1361 b BGB ist nur die Wohnung, die den gemeinsamen Mittelpunkt der Lebensverhältnisse der Eheleute darstellt. Frage: Ist es ein Risiko für den Vermieter, wenn bei Getrenntleben oder Scheidung der finanziell Schwächere in der Wohnung verbleibt?Der Familienrichter kann bei Getrenntleben (§ 1361 b BGB) oder im Scheidungsverfahren (HausratsVO) bestimmen, dass der ausziehende finanziell besser gestellte Ehegatten die Miete allein zu zahlen hat. Das OLG Karlsruhe hat am 12.12.1997 – 2 U F 52/97 - nach § 5 HausratsVO allerdings dauerhafte Mithaftung des Ausziehenden abgelehnt und die Haftung auf 2 Jahre begrenzt mit der Anordnung, die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen, wobei die Wohnung der geschiedenen Ehefrau die Wohnung zugewiesen wurde. Umgekehrt kann der verbleibende Ehegatte verpflichtet werden, Kosten für die Beschaffung einer neuen Wohnung, wie Umzugskosten und Mietsicherheit, zu übernehmen. Die Mieter können auch gemeinsam kündigen und ein Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis allein mit ihm fortgesetzt wird. © Haus & Grund Niedersachsen |
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