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Irrtümer im Mietrecht
Frage: Muss der Vermieter den dritten Nachmieter nehmen?Es besteht der weit verbreitete Glaube, man könne sich aus einem befristetem Mietvertrag oder einem Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht (maximal 4 Jahre) durch die Benennung von drei Nachmietern lösen. Dies ist jedoch falsch. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben sich an die Befristung zu halten. Zieht der Mieter gleichwohl aus, so muss er den Vermieter schadlos stellen und akzeptable Nachmieter benennen. Der Vermieter ist nie verpflichtet einen Vertrag mit einem angebotenen Nachmieter abzuschließen. Ist der angebotene Nachmieter jedoch akzeptabel, so endet die Zahlungsverpflichtung des Mieters zu dem Zeitpunkt, zu dem der akzeptable Nachmieter bereit ist, in das Mietverhältnis einzutreten oder einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Zahlungspflicht des Vormieters endet mit dem Besitzübergang auf den Nachmieter. Ist die Nachvermietung nur zu geringerer Miete möglich, ist dies für den Vermieter nur akzeptabel, wenn der Vormieter sich schriftlich verpflichtet für die Differenzmiete bis zum Vertragsende zu haften. Welcher Nachmieter akzeptabel ist, hierüber lässt sich trefflich streiten. Dies kann bereits der erste Nachmieter sein, der benannt ist, oder auch erst der „x-te“. Entscheidend ist, dass die bisherigen Vertragsbedingungen akzeptiert werden. Dabei ist es aber zulässig einen Mietvertrag vorzulegen, der aktuell ist. Beträgt die Kündigungsfrist nur 3 Monate, kann der Vermieter Nachmieterangebote generell ablehnen. Frage: Darf der Mieter die Kaution „abwohnen“?Nein, der Mieter hat bis zum Ende des Mietverhältnisses die vereinbarte Miete und die Betriebskosten zu zahlen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter beim Zentralen Mahngericht Amtsgericht Uelzen einen Mahnbescheid erwirken (Verordnung 01.12.2003, Nds. GVBl 29/2003) oder Zahlungsklage bei dem Amtsgericht erheben, in dessen Bezirk sich die Mietsache befindet, § 29 a ZPO. Das unzulässige „Abwohnen“ der Kaution führt auch dazu, dass der Vermieter Verzugszinsen von derzeit 6,17 % (5 % über dem Basiszins) erheben kann. Der Zins ist in der Verbandszeitung veröffentlicht. Frage: Die Beseitigung eines Mangels der Mietsache ist kurzfristig nicht möglich, darf der Mieter trotzdem die Miete mindern?Oft wird geglaubt, der Mieter dürfe die Miete nicht mindern, wenn der Vermieter sich zwar bemühe einen Mangel zu beseitigen, dies jedoch nicht sofort gelingt, unter anderem deswegen, weil in den Sommermonaten schwer ein Handwerker zu finden ist oder der Handwerker mehrere Tage benötigt. Richtig ist, dass dem Mieter ein Recht zur angemessenen Mietminderung je nach Beeinträchtigung ab dem Zeitpunkt zusteht, in dem er den Mangel angezeigt hat, § 536 c BGB. Über die Höhe der Mietminderung bezogen auf die Beeinträchtigung lässt sich immer streiten. Nur dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder der Mangel bei Beginn des Vertrages ihm bekannt war, ist die Minderung nicht zulässig, § 536 b BGB. Eine Frist zur Beseitigung des Mietmangels, um zu mindern, muss der Mieter nicht setzen. Fristsetzung ist notwendig, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen will, § 536 a Abs. 2 BGB. Frage: Darf einmal im Monat laut gefeiert werden?Der Irrtum vom lauten Feiern einmal im Monat ist viel verbreitet. Einen solchen Rechtsgrundsatz gibt es nicht. Verkehrsüblich ist von 22 Uhr bis 6 Uhr Ruhe einzuhalten. Der Vermieter kann überlautes Feiern wegen Lärmbelästigung und Besitzstörung abmahnen und Kündigung androhen sowie nach § 1004 BGB Unterlassung fordern. Kommt dies wiederholt vor, kann wegen Störung des Hausfriedens gekündigt werden, § 569 Abs. 2 BGB. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Frage: Der Mieter verweigert dem Vermieter den Zutritt, darf er das?Hat der Vermieter den Wunsch die Wohnung zu besichtigen, so muss er sich vorher mit dem Mieter absprechen und die Besichtigung anmelden. Dabei hat der Vermieter die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Im Haus & Grund Mietvertrag ist vorgesehen, dass der Vermieter einmal im Jahr die Wohnung nach vorheriger Ankündigung besichtigen darf. Mehrfache Besuche des Vermieters im Jahr muss der Mieter nicht zulassen. Eine Ausnahme besteht für den Fall, dass der Vermieter Reparaturarbeiten in der Wohnung oder auf dem Grundstück durchführen muss. Dies schließt Gartenarbeiten ein, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter die Gartenarbeiten selbst durchführt. Die Behauptung, der Vermieter könne sein Eigentum jederzeit besichtigen, entspricht nicht der Rechtslage. Frage: Der Mieter sagt, er könne innerhalb von 14 Tagen vom Mietvertrag zurücktreten, stimmt das?Hat man erst einmal einen Vertrag unterschrieben, so ist dieser auch einzuhalten. Findet der Wohnungsmieter nach Unterzeichnung des unbefristeten Vertrages eine andere günstige Wohnung, so hat er nur die Möglichkeit mit Dreimonatsfrist zu kündigen, § 573 BGB. Diese Frist berechnet sich danach, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zugeht zum Ablauf des übernächsten Monats, nicht etwa vom 10. Juli bis zum 10. September, sondern zum 31. Oktober. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist gesetzlich bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zu kündigen, § 580 a BGB. Eine vertraglich andere Regelung ist zulässig. Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des Haustürwiderrufsrechtes möglich, §§ 312, 355 BGB. Dieses Widerrufsrecht ist so bekannt, dass rechtsirrtümlich der Rücktritt von Mietverträgen erklärt wird, ohne dass die Voraussetzungen gegeben sind. Der Widerruf gilt nur bei Überraschungssituationen, nämlich wenn der Vertrag am Arbeitsplatz, während einer Freizeitveranstaltung, in einem Verkehrsmittel oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen erfolgte. Ein Mietvertrag, der in der Wohnung des Mieters geschlossen ist, kann widerrufen werden, wenn der Besuch des Vermieters überraschend und nicht bestellt war. Ist der Mietvertrag in der Wohnung, die gemietet werden soll, oder in der Wohnung oder den Geschäftsräumen des Vermieters geschlossen, ist Widerruf nicht möglich. Frage: Der Mieter soll bei Rückgabe der Mietsache die Wände und Decken weiß streichen, kann der Vermieter dies verlangen?Nein. Die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung und insbesondere die Schlussrenovierung wird von den Vermietern vielfach falsch eingeschätzt. Kraft Gesetztes ist nämlich der Vermieter verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen und nicht der Mieter, § 535 BGB. Der Bundesgerichtshof hat daher die Vereinbarung über Schönheitsreparaturen durch den Mieter an sehr strenge Voraussetzungen geknüpft. Die Vertragsfreiheit ist hierdurch ganz erheblich eingeschränkt. Die im Mietvertrag von Haus & Grund vorgegebenen Schönheitsreparaturen nach Regelfristen und nach Quoten bezogen auf den Kostenanschlag eines Malermeisters, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist, sollten auf keinen Fall geändert werden. Vermieter hätten lieber die praktikable und einfache Regelung, dass entweder der Mieter bei Beginn oder bei Auszug streicht. Eine solche Vereinbarung wäre als unangemessene Benachteiligung unwirksam, § 307 BGB. Auch eine Individualvereinbarung bei Auszug weiß zu streichen, ist nicht zulässig. Lediglich wenn die während der Mietzeit fällige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt sind, kann zum Vertragsende ein Anstrich verlangt werden. Bei der Wahl der Farbe hat der Mieter einen gewissen Spielraum. Atypische Farbgebung bei Rückgabe wie lila, rot oder schwarz ist nicht zulässig und daher in weiß oder beige zu ändern. Besteht bereits ein Vertrag mit dem Nachmieter, ist auf dessen Farbwunsch Rücksicht zu nehmen, weil Gestaltungsfreiheit des Vormieters dann nicht mehr besteht. Hat der Mieter während des Mietverhältnisses eine extreme Farbwahl getroffen, so muss er bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem „normalen Geschmack des Durchschnittsbürgers“ auch dann streichen, wenn die vereinbarte Renovierung noch nicht fällig ist. Frage: Die Mieterin nimmt einen Freund auf, obwohl Untervermietung ausgeschlossen wurde. Kann der Vermieter dies verhindern?Ein generelles Verbot der Untervermietung ist nicht zulässig, § 307 BGB. Zu unterscheiden ist, ob die gesamte Wohnung einem Dritten überlassen werden soll oder nur ein Teil. Die Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an einen Dritten bedarf der Erlaubnis des Vermieters, § 540 BGB. Demgegenüber hat der Mieter, der einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, hierauf sogar einen Anspruch, es sei denn in der Person des Dritten läge ein wichtiger Grund vor, der Wohnraum wäre übermäßig belegt oder dem Vermieter ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten, § 553 BGB. In der Regel nimmt der Mieter einen Freund oder andere Personen auf, ohne dies dem Vermieter anzuzeigen. Der Vermieter kann mit kurzer Fristsetzung verlangen, dass die Gebrauchsüberlassung begründet wird. Sollte dies nicht fristgerecht geschehen, kann auf Unterlassung geklagt werden. Begründet der Mieter die Gebrauchsüberlassung erst im Prozess, so hat er die Prozesskosten zu tragen. Es gehört zu den großen Irrtümern, die Gebrauchsüberlassung sei nicht zu gestatten und liege im freien Ermessen des Vermieters. © Haus & Grund Niedersachsen |