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Kaution
Frage: Wie hoch darf die Mietsicherheit sein? Zunächst ist festzustellen, dass es einen gesetzlichen Anspruch auf Mietsicherheit nicht gibt. Es ist jedoch zulässig, mit dem Mieter eine Kaution zu vereinbaren und zwar in Höhe von drei Nettomieten, das heißt drei Mieten ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Wird dagegen eine Bruttomiete ohne Abrechnungsmöglichkeit
vertraglich festgelegt, so darf die Mietsicherheit bei einem Wohnraummietverhältnis
das Dreifache der Bruttomiete betragen. Frage: In welcher Form kann die Mietsicherheit erbracht werden? Sie kann als Barkaution oder in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft oder einer Bürgschaft durch eine dritte Person vereinbart werden. Auch die Sicherungsübereignung von Wertgegenständen oder die Hinterlegung einer bestimmten Geldsumme bei einem Treuhänder ist möglich. Üblich sind jedoch die Barkaution und die selbstschuldnerische Bankbürgschaft. Ist eine Barkaution vereinbart, so sollte diese vorrangig auf den Namen des Vermieters auf einem Sparbuch angelegt werden. Bei Vorlage des Sparbuches erhält der Vermieter sofort den Anteil, den er schlüssig ohne Vorlage von Belegen als Mietforderung (Miete, Betriebskosten, Schadenersatz wegen beschädigter Sachen oder unterlassener Schönheitsreparaturen) darlegt. Legt der Mieter den vereinbarten Mietsicherheitsbetrag auf seinen Namen an, so ist zusätzlich eine Verpfändungserklärung des Mieters zugunsten des Vermieters sinnvoll. Formulierte Verpfändungserklärungen haben die Banken vorrätig. Will der Vermieter die Sicherheit in Anspruch nehmen, so erhält er das Geld einen Monat nach Pfändungsanzeige. Diese Monatsfrist haben die Kreditinstitute in der Regel vorgesehen. Mitunter gibt es auch die Vereinbarung in der Verpfändungserklärung, dass die Sicherheit auf erstes Anfordern zu zahlen ist. Ohne Verpfändung müsste der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Auszahlung der Kautionsguthabens verklagen. Für Haus & Grund-Mitglieder ist es auch möglich die Barkaution bei der Hausbank München kostenfrei festzulegen. Für die Legitimationsprüfung bei Eröffnung des Kontos fallen allerdings 5 Euro Gebühren an. Das Mietkautionskonto wird entsprechend den gesetzlichen Regelungen als Sparkonto des Vermieters mit dreimonatiger Kündigungsfrist geführt. Die Verzinsung erfolgt zu dem jeweils bei der Hausbank München für diese Spareinlagenart gültigen Zinssatz. Durch die Gutschrift auf ein Treuhandkonto wird sichergestellt, dass entsprechend den gesetzlichen Anforderungen die Mietkaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt ist. Auf die Geltendmachung eigener Rechte (Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrechte) verzichtet die Hausbank München. Die Einzahlungen auf Mietkautionskonten, für die der Vermieter/Verwalter eine Einzahlungsbestätigung in zweifacher Ausfertigung erhält, werden bei der Hausbank München entsprechend den mietvertraglichen Regelungen auf einem Treuhandsparkonto des Vermieters mit der Zusatzbezeichnung des Mieters als Treugeber gutgeschrieben. Auszahlungen von Kautionen erfolgen auf Weisung des Vermieters/Verwalters – ohne Mitwirkung des Mieters – auf das der Bank bekannt gegebene Konto zur sofortigen Verfügung des Vermieters. Den Mietern werden Jahressteuerbescheinigungen ausgestellt, sofern es nach den steuerlichen Vorschriften erforderlich ist. Sie haben so die Möglichkeit, die Rückerstattung der einbehaltenen Zinsabschlagsteuer bei ihrem Finanzamt zu beantragen. Bei der selbstschuldnerischen Bankbürgschaft verpflichtet sich ein Kreditinstitut, für Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu haften. Dabei sollte der Vermieter darauf achten, dass ausdrücklich auf sogenannte Einreden nach §§ 770 und 771 BGB verzichtet wird. Das Kreditinstitut kann der Forderung des Vermieters dann nicht entgegenhalten, sie sei nach Auffassung des Mieters nicht begründet oder zunächst sei der Mieter als Hauptschuldner zu verklagen (sogenannte Einrede der Vorausklage). Bei einer solchen selbstschuldnerischen Bankbürgschaft haftet das Kreditinstitut unmittelbar bei Vorlage der Bürgschaftsurkunde und Darlegung der Forderung. Wenn die Bürgschaft die Vereinbarung enthält, dass auf „erste Anforderung“ zu zahlen ist (so im Mietvertrag von Haus & Grund alternativ zur Barkaution angeboten), erhält der Vermieter sein Geld sofort. Ist dagegen festgelegt, dass die Bank den Bürgschaftsbetrag auch hinterlegen kann, so müsste der Vermieter erst auf Freigabe des Betrages klagen. Dies ist umständlich und kostet Zeit. Fragen: Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden? Kann bei Nichtzahlung gekündigt werden? Nach § 551 BGB kann der Mieter die Kaution in drei gleichen Raten zahlen. Das heißt: Bei der selbstschuldnerischen Bankbürgschaft ist die Bürgschaftsurkunde bereits bei Beginn des Vertragsverhältnisses vorzulegen, ohne dass die Möglichkeit besteht, drei Teilbürgschaften beizubringen. Die Banken nehmen in der Regel etwa 2 % der Bürgschaftssumme vom Hauptschuldner, das sind z. B. bei 1.200 Euro = 24 Euro jährlich. Statthaft ist es auch, andere Anlageformen mit dem Mieter zu vereinbaren. Frage: Muss die Kaution verzinst werden? Ja, das ist unbedingt erforderlich. Das gilt mitunter auch bei sogenannten Altverträgen vor dem 01. Januar 1983 (Inkrafttreten des § 550 b BGB, seit 01.09.2001 stattdessen § 551 BGB). War in den Mietverträgen vor diesem Zeitpunkt aber ausdrücklich eine Verzinsungspflicht ausgeschlossen (das ist die Ausnahme), so bleibt dies bis zum 31. Dezember 1982 rechtsverbindlich. Hat der Vermieter es versäumt, eine normale Verzinsung des Kautionsguthabens sicherzustellen, so ist er trotzdem verpflichtet, die Zinsen nachträglich zu berechnen und bei Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen. Ist vertraglich eine jährliche Auszahlungspflicht der Zinsen vereinbart (das ist nicht die Regel und auch nicht zu empfehlen), so ist dies nicht zu beanstanden. Frage: Was ist mit der Mietkaution bei Überzahlung oder wenn die Miete erhöht oder gesenkt wird? Der Mieter hat gemäß § 812 BGB einen sofortigen Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Kautionsanteil. Dieser Fall kann beispielsweise durch einen Rechenfehler hervorgerufen worden sein. Oder es wurden - statt drei Nettomieten - drei Monatsmieten einschließlich Betriebskosten vereinbart und gezahlt, obwohl die Betriebskosten laut Vertrag gesondert abzurechnen sind, also keine Bruttomiete vertraglich festgelegt ist. Dagegen besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Aufstockung der Kaution, wenn sich die Miete im Laufe des Mietverhältnisses erhöht, sei es durch einvernehmliche Mietanpassung oder durch vereinbarte Staffelmiete oder durch einseitige Mieterhöhung mit Hilfe von Vergleichsmieten oder Gutachten oder wegen eines 11 %-igen Modernisierungszuschlages. Umgekehrt gilt Entsprechendes, wenn der Mietzins einvernehmlich gesenkt wird. Es ist jedoch zulässig, zu vereinbaren, die Kaution der jeweiligen Miethöhe anzupassen. Entspricht die Miete nicht den gesetzlichen Bestimmungen und wird sie wegen Verstoßes nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (ortsübliche Miete + 20 Prozent) abgesenkt, so ist die Kaution zu kürzen (3 Mieten ohne Betriebskosten maximal) und überzahltes zu erstatten. Frage: Wie ist die Barkaution anzulegen? Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz festzulegen, und zwar von seinem Vermögen getrennt. Bei mehreren Kautionen darf er auch ein Sammelkonto führen. Dabei muss der Vermieter dem Mieter jährlich den aktuellen Zinsstand mitteilen, damit dieser die Zinsen nach dem Zinsabschlagsgesetz in seiner Steuererklärung angeben kann. Bei Sammelkonten hat der Vermieter als Vermögensverwalter im Sinne von § 34 Abgabenordnung gegenüber seinem Finanzamt gemäß § 180 Abgabenordnung eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter abzugeben. Unbedingt beachten: Eine etwaige Pfändung des Kontos würde dem Vermieter die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) eröffnen. Pfändungen durch das Kreditinstitut nach § 19 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Banken in Form von Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechten sind dann nicht möglich. Liegen Titel (Urteil, gerichtlicher Vergleich, Vollstreckungsbeschluss) anderer Gläubiger vor, so können diese die Sicherheit nur pfänden, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter keine fälligen oder nach der Höhe nach gutzulegenden Verrechnungsansprüche hat, z. B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Frage: Wann darf der Vermieter mietrechtliche Ansprüche mit der Kaution verrechnen? Dieses Recht steht dem Vermieter sowohl während als auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Wird die Mietsicherheit schon während des Mietverhältnisses in Anspruch genommen, zum Beispiel wegen rückständiger Miete oder einer nichtgezahlten Betriebskostennachforderung, kann der Vermieter darüber hinaus die Wiederauffüllung des Kautionsbetrages verlangen. Zu empfehlen ist es aber, die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verrechnen. Bei fälligen Mietzahlungen oder Betriebskostenvorauszahlungen ist eine sofortige Verrechnung möglich. Bei Betriebskostennachforderungen muss dagegen zunächst eine Zahlungsfrist gesetzt (§ 286 Abs. 2 BGB) werden. Meldet der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache oder wegen Beschädigungen an, ist er verpflichtet dem Mieter eine angemessene Frist zur ordnungsgemäßen Wiederherstellung einzuräumen (§ 281 BGB). Dann kann verrechnet werden, weil der Anspruch auf ordnungsgemäße Wiederherstellung durch die erfolglose Fristsetzung umgeschlagen ist in einen Geldanspruch (Schadenersatz). Frage: Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden? Der Mieter hat einen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Kaution bei Übergabe der Mietsache. Ausnahme: Wie viel Zeit sich der Vermieter für die Verrechnung der noch zu beziffernden Forderungen lassen darf, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich behandelt. In der Regel werden zwei bis drei Monate Überlegungszeit für ausreichend erachtet. Bei komplizierten Fällen können es maximal sechs Monate (nach Rückgabe der Mietsache) sein, so die herrschende Meinung, die auch der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt. Die Entscheidung des BGH ist für die Gerichte jedoch nicht verbindlich. Achtung: Der schlaue Mieter, der von dem Verrechnungsanspruch des Vermieters wegen Schadensersatzes weiß, wird daher während dieser Sechsmonatsfrist wohlweislich keine Rückzahlung der Kaution verlangen. Denn ihm ist bekannt, dass der Vermieter nach 6 Monaten Schadenersatz nicht mehr verrechnen kann. Ausstehende Miet- oder Betriebskostenzahlungen verjähren dagegen nach 3 Jahren, § 195 BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist, § 199 BGB. Frage: Kann Teilrückzahlung der Kaution gefordert werden? Wenn bei Rückgabe der Mietsache ersichtlich ist, dass nur ein geringer Teil der Kaution für die Verrechnung von Vermieteransprüchen benötigt wird, kann der Mieter Teilrückzahlung fordern. Beispiel: Frage: Darf der Vermieter die Kaution wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückhalten? Nein, ein Zurückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur, wenn fällige Ansprüche zur Verrechnung anstehen, § 273 BGB. Frage: Was passiert mit der Kaution beim Verkauf der Mietsache? § 566 a BGB sagt: „Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.“ Um den derzeitigen Eigentümer als Vermieter vor Regressen des Mieters zu schützen, wenn dessen Ansprüche gegen den Erwerber nicht durchdringen, wird folgende Formulierung entsprechend dem Haus & Grund Mietvertrag vorgeschlagen: „Von der Regelung, wonach der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgewähr der Mietkaution verpflichtet ist, wenn der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann, wird abgewichen. Stattdessen vereinbaren die Parteien, dass der Mieter den Verkäufer aus der Haftung entlässt, wenn dieser die Kaution auf den Erwerber überträgt und dies dem Mieter schriftlich anzeigt.“ © Haus & Grund Niedersachsen |