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Frage: Was versteht man unter Erbbaurecht?Das Erbbaurecht berechtigt dazu Bauwerke auf fremdem Grundstück zu errichten. Dabei ist unter Bauwerk eine unbewegliche Sache zu verstehen, die durch Verbindung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt wird. Darunter fallen also nicht nur Wohnhäuser sowie Geschäftshäuser und Fabriken, sondern auch Kirchen, Parkhäuser, Lagerhallen aber auch Straßen. Denkbar ist auch ein Grabmal mit ausgemauerter Gruft (nicht einfacher Gräber) oder ein Grabstein mit einem Fassungsvermögen von mehr als 900 Kubikmeter. Auch Brücken, eine Golfanlage, ein Sportplatz oder ein Tennisplatz sowie ein Kinderspielplatz sind erbbaurechtsfähig. Dagegen kann unter den Parteien kein Erbbaurecht auf Stockwerke eines Hauses beschränkt werden. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass es sich um völlig selbstständige übereinander gebaute Bauwerke handelt, wie z. B. eine Tiefgarage und darüber ein Kaufhaus. Frage: Wie entsteht ein Erbbaurecht? Darf es verkauft werden?Das Erbbaurecht entsteht durch notarielle Vereinbarung des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsausgeber) mit demjenigen, der das auf dem Grundstück vorhandene Bauwerk kaufen oder selbst errichten will (Erbbaurechtsnehmer). Notwendig ist die notarielle Vereinbarung und Eintragung in das Grundbuch. Das Erbbaurecht muss kraft Gesetzes immer veräußerlich sein. Dies ist in § 1 Erbbaurechtsverordnung ausdrücklich vorgeschrieben und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Das Erbbaurecht ist vererblich. Frage: Kann die Erbbaurechtsbestellung auf die Lebenszeit des Grundstückseigentümers festgelegt werden?Nein, eine solche Vereinbarung ist in entsprechender Anwendung von § 1 Abs. 4 Erbbaurechtsverordnung unwirksam. Denkbar ist es aber die Veräußerung des Erbbaurechtes an die Fortführung sozialer Zwecke zu knüpfen, z. B. Nutzung als Altenheim oder als Krankenhaus. Auch die Festlegung, dass nur an bestimmte Personengruppen wie Werkangehörige veräußert werden darf, kann vereinbart werden. Frage: Wer gibt Erbbaurechte aus und warum ist dies sinnvoll?Oftmals sind Gemeinden und Kirchen als Grundstückseigentümer Erbbaurechtsausgeber. Dies geschieht deshalb um das Grundstück zu behalten. In der Regel werden Erbbaurechte für 99 Jahre ausgegeben. Für den Erbbauberechtigten als Nutzer und Eigentümer der baulichen Anlage ist es von Vorteil, dass die Kosten für den Grundstückskauf unterbleiben und an den Erbbauberechtigten lediglich ein jährlicher Erbbauzins zu leisten ist. Frage: Wie hoch ist der Erbbauzins?Die Höhe des Erbbauzinses unterliegt der Parteivereinbarung. Üblicherweise beträgt dieser 4 bis 8 % des Verkehrswertes des Grundstücks. Rechenbeispiel: Die Höhe des Erbbauzinses wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Der Begriff „Zins“ ist nicht glücklich gewählt, es handelt nämlich um eine Hauptschuld des Erbbauberechtigten und nicht etwa um eine Nebenschuld. Statthaft ist die Staffelung des Erbbauzinses z. B. bis zum Ablauf von 10 Jahren jährlich 1.000 €, von 10 bis 20 Jahren 1.300 €, von 21 bis 30 Jahren 1.600 €. In der Regel wird vereinbart, dass der Erbbauzins sich erhöht oder senkt, je nachdem wie die Steigerung der vom Statistischem Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindices ausfällt. Diese Indices – die auch für die vereinbarte Indexmieterhöhung gelten – sind in der Verbandszeitung monatlich auf Seite 2 aufgeführt und rückwirkend umbasiert bis 1958. Nach der Erbbaurechtsverordnung darf eine Erhöhung jedoch frühestens nach Ablauf von 3 Jahren erfolgen. Bei der Erhöhung ist darauf zu achten, dass die Indexpunktzahlen in Prozentpunkte umzurechnen sind nach der Formel: Neuer Indexpunktestand geteilt durch alten Indexpunktestand (seit Vertragsschluss bzw. seit der letzten Erhöhung) x 100 – 100. Beispiel: Durch das Sachenrechtsänderungsgesetz vom 21.09.1994 ist § 9 Erbbauverordndung ab 01.10.1994 entscheidend geändert. Es ist nicht mehr notwendig, dass der Erbbauzins für die gesamte Erbbauzeit im voraus bestimmt wird, es genügt vielmehr die Bestimmbarkeit. Inhalt des Erbbauzinses kann eine Verpflichtung zu seiner Anpassung an veränderte Verhältnisse sein, wenn die Anpassung nach Zeit und Wertmaßstab bestimmbar ist. Bei einer dinglichen Anpassungsvereinbarung – also einer Vereinbarung über die Erhöhung des Erbbauzinses, die im Erbbaugrundbuch eingetragen ist – ändert sich der Erbbauzins entsprechend der Vereinbarung automatisch, also ohne weitere Erklärung der Vertragsparteien. Damit ist die Erhöhung des Erbbauzinses rückwirkend möglich. Ist eine Eintragung ins Erbbaugrundbuch über die Änderung des Erbbauzinses nicht erfolgt, so kann aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung (ohne Eintragung im Grundbuch) für die Zukunft (nicht aber rückwirkend) erhöht werden. Frage: Was bedeutet beim Erbbaurecht das Erstrangigkeitsgebot?Das Erstrangigkeitsgebot gemäß § 10 Erbbauverordnung ist wesentlich für das Erbbaurecht. Die Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht wird grundbuchlich an erster Rangstelle eingetragen. Damit ist das Erbbaurecht im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten wie z. B. Geh- und Fahrrechte versteigerungsfest. Das bedeutet, dass auch bei einer Versteigerung des Grundstücks das Erbbaurecht für den nutzenden Einfamilienhauseigentümers fortbesteht. Frage: Was ist ein Untererbbaurecht?Es geht hierbei um die Belastung eines Erbbaurechtes mit einem Erbbaurecht. Das eigentliche Erbbaurecht ist dann das sogenannte Obererbbaurecht und das von diesem abgeleitete Recht das Untererbbaurecht. Eine solche Konstruktion lässt der Bundesgerichtshof ausdrücklich zu (BGHZ 62, 179 in NJW 1974, 37). Dies ist nur dann sinnvoll, wenn der Grundstückeigentümer mit dem Endnutzer nichts zu tun haben möchte. Z. B. bestellt die Kirche für die Gemeinde ein Obererbbaurecht und diese vereinbart ein Untererbbaurecht mit den tatsächlichen Nutzer. Frage: Was bedeutet Heimfall?Der Begriff Heimfall ist untrennbar mit dem Grundstückseigentum verbunden und ist ein schuldrechtlicher Anspruch des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsausgebers) gegen den Bauwerkseigentümer (Erbbauberechtigten) auf Übertragung. Der Heimfall entsteht nach Ablauf des Erbbaurechtes. Zugunsten des Grundstückseigentümers wird oft vereinbart, dass bei Zahlungsverzug von 2 Jahresbeträgen Heimfallanspruch besteht. Auch der Tod des Erbbauberechtigten oder der Tod des Grundstückseigentümers wird vielfach als Heimfallgrund festgelegt. Macht der Grundstückeigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zu gewähren. Die Vergütung wird in der Regel mit 2/3 des „gemeinen Wertes des Erbbaurechtes“ entsprechend § 32 Abs. 2 Satz 3 Erbbauverordnung bestimmt. Der Wert umfasst das Bauwerk einerseits und den Ertragswert des Erbbaurechtes andererseits. Frage: Ist es zulässig eine Vertragsstrafe für den Fall unpünktlicher Zahlungen des Erbbauzinses zu vereinbaren?Ja, eine Vertragsstrafe darf vereinbart werden. Dies geschieht in der Weise, dass sich der vereinbarte Erbbauzins dann um einen bestimmten Prozentsatz für den Zeitraum des Verzuges erhöht. © Haus & Grund Niedersachsen |
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