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Frage: Wie ist die Eigentümerversammlung einzuberufen?Der Verwalter lädt mindestens ein mal im Jahr ein, § 24 WEG. Auch außerordentliche Versammlungen können vom Verwalter einberufen werden und zwar dann, wenn aktuelle Probleme anstehen, z. B. Erneuerung der Heizungsanlage, weil diese total defekt ist und darüber zu entscheiden ist, welche Heizungsanlage eingebaut werden soll. Wegen der Kosten ist es dabei auch von Bedeutung, ob diese aus der Instandhaltungsrücklage genommen wird oder eine Sonderumlage notwendig ist. Denkbar ist auch eine Kombination beider Möglichkeiten. Frage: Hat der Verwalter einen Vertreter?Einen Verwaltervertreter gibt es an sich nicht. Denkbar ist es jedoch, dass die Wohnungseigentümer mit einem Minderheitsverlangen die Einberufung der Versammlung beim Verwalter erzwingen, § 24 Abs. 2 WEG. Ist der Verwalter wegen Krankheit tatsächlich an der Einberufung der Versammlung verhindert, kann der Beirat – wenn ein Beirat besteht, dieser ist nicht zwingend – durch dessen Vorsitzenden oder dessen Vertreter die Versammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Frage: Welche Fristen gelten für die Einberufung der Versammlung?Im Regelfall „soll“ die Frist zur Einberufung eine Woche betragen, § 24 Abs. 4 WEG. Ausnahme: Ist die Wochenfrist zur Einladung nicht eingehalten, so gilt für die gefassten Beschlüsse folgendes: Steht fest, dass der Beschluss auch ohne die fehlerhafte Frist gefasst worden wäre, so ist er gültig. Kann dagegen davon ausgegangen werden, dass der Beschluss bei rechtzeitiger Einberufung so nicht zu Stande gekommen wäre, so ist er vom Verwalter in der Versammlung als ungültig zu erklären. Geschieht dies nicht, so ist der Beschluss nicht automatisch nichtig, sondern bedarf es der Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist nach der Versammlung beim zuständigen Amtsgericht. Frage: Muss die Einberufung schriftlich erfolgen?Es genügt die Einberufung in „Textform“. Das bedeutet, dass eine eigenhändige Unterschrift nicht notwendig ist. Die Einladung per Kopie oder per Fax oder Datenträger ist somit statthaft. Es reicht, wenn die Einladung auf einem Monitor gelesen werden kann, wobei allerdings die Möglichkeit gegeben sein muss, dass der Empfänger die Möglichkeit zum Lesen des Dokumentes auch tatsächlich hat. Frage: Gibt es Einschränkungen für die Versammlungszeit?Feste Regeln gibt es hierfür nicht. Jedoch ist Sinn einer Versammlung, dass die Teilnehmer den Termin erfahrungsgemäß auch wahrnehmen können. Eine Nachtzeit zwischen 22 Uhr und 7 Uhr ist nicht statthaft. Möglichst sollte auch die Hauptferienzeit als Versammlungstermin vermieden werden. Möglicherweise kann auch ein Vormittag wegen der Berufstätigkeit der Wohnungseigentümer als Termin nicht geeignet sein. Frage: Muss die Versammlung in der Nähe zum Objekt stattfinden?Nach Möglichkeit sollte die Versammlung in der Wohnungseigentumsanlage oder in unmittelbarer Nähe durchgeführt werden. Dies ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, ergibt sich aber aus dem Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB auszulegen. Die Versammlung sollte dort stattfinden, wo ein redlich denkender Wohnungseigentümer sie billigerweise erwarten darf. Und das ist im näheren Umkreis der Anlage. Auch eine Versammlung in einem Kellerraum kann durchaus zumutbar sein. Hierbei kommt es jedoch auf den Einzelfall an. Findet die Versammlung im Winter statt, ist ein nicht beheizter Kellerraum als Versammlungsort sicher nicht geeignet. Frage: Muss die Einladung eine Tagesordnung enthalten?Ja, wenn Beschlüsse gefasst werden sollen, ist dies notwendig. Der Beschlussgegenstand muss in den Tagesordnungspunkten zumindest so bezeichnet sein, dass die Eigentümer vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitungsmöglichkeit gegeben ist. Mit der Titelansprache muss also deutlich werden, worum es in der Sache geht, z. B. Fenstereinbau oder Fassadenrenovierung oder Schimmelbildung im Kellergeschoss. Frage: Ist eine Zweitversammlung zulässig, wenn die erste Versammlung nicht beschlussfähig war?Mit der Ersteinladung kann für den Fall, dass die Erstversammlung beschlussunfähig sein sollte, zu einer zweiten Versammlung am gleichen Tag zu späterer Zeit eingeladen werden. Dies ist statthaft. Nicht zulässig ist es dagegen ohne entsprechenden Hinweis in der ersten Einladung eine weitere Einladung nach Beschlussunfähigkeit auszusprechen. Zu beachten ist: Frage: Sind Teilversammlungen zulässig?Sind für einen Beschlusspunkt z. B. nur die Eigentümer von Tiefgaragen betroffen, so müssen auch nur diese über das Thema abstimmen und nicht alle Eigentümer. Eine solche Teilversammlung ist zulässig. Allerdings ist die Rechtsprechung hierzu nicht einheitlich. Frage: Darf unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ ein Beschluss gefasst werden?Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Beschlussgegenstand mit der Einladung bezeichnet ist, § 23 Abs. 2 WEG. Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist es, dass jeder Wohnungseigentümer weiß, ob seine Anwesenheit bei der Versammlung erforderlich ist. Darüber hinaus soll die Tagesordnung ermöglichen, sich auf die Erörterung und Diskussion vorzubereiten. Das bedeutet, dass unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ keine Beschlüsse gefasst werden können. Ausnahme: Frage: Was bedeutet „Kopfprinzip“ bei den Abstimmungen?Für die Beschlussfähigkeit ist zunächst einmal die Mehrheit der Anteile erforderlich. Abgestimmt wird dann nach der Mehrheit der Köpfe (Kopfprinzip). Das bedeutet, dass auch ein Eigentümer von drei Wohnungen nur eine Stimme hat. Ausnahme: Frage: Darf der Wohnungseigentümer sich in der Versammlung vertreten lassen?Ja, es ist eine schriftliche Vollmacht notwendig. Denkbar ist es, dass in der Teilungserklärung die Vertretung eingeschränkt ist. Einer Beschränkung sind allerdings Grenzen gezogen, wenn die Regelung zu einer unzumutbaren Benachteiligung des Betroffenen führen würde. Ob dies der Fall ist, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Frage: Was ist ein Zitterbeschluss?Am 20.09.2000 hat der BGH (V ZB 58/99) einen Beschluss gefasst, der eine langjährige Praxis im Wohnungseigentumsrecht für unzulässig erklärt, nämlich die fast uneingeschränkte Regelung von Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse. War gesetzlich oder laut Teilungserklärung die Einstimmigkeit Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses, so war nach bisheriger Rechtsprechungspraxis ein Mehrheitsbeschluss ohne die an sich vorgegebene Einstimmigkeit gleichwohl rechtswirksam, wenn der Mehrheitsbeschluss nicht binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten wurde. Die Mehrheit musste somit einen Monat lang zittern (daher Zitterbeschluss), ob angefochten wird oder nicht. Seit dem 20. September 2000 lässt der BGH diese Zitterbeschlüsse nicht mehr zu, solche Beschlüsse sind jetzt nichtig. Das Bayerische OLG sagt am 27.02.2003 (2 ZBR 135/02), ein Beschluss über eine Sonderumlage mit einer von der Teilungserklärung abweichenden Mehrheit bleibe gleichwohl gültig, wenn er nicht binnen Monatsfrist nach § 23 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angefochten werde. Die Richter sehen keinen Widerspruch zum BGH, weil es sich hier um konkrete Einzelmaßnahmen für eine Sonderumlage handele. Ein solcher Mehrheitsbeschluss habe keine generell bindende Wirkung für künftige Abrechnungen, sei daher nicht nichtig, sondern bleibe wirksam, wenn er nicht binnen Monatsfrist angefochten ist. Frage: Wie ist bei Instandhaltungen und Modernisierungen abzustimmen?Die Instandhaltung bedarf der Mehrheit, die Modernisierung dagegen der Einstimmigkeit. Mitunter werden Instandhaltung und Modernisierung miteinander verbunden und ist streitig, was überwiegt. Bei modernisierender Instandhaltung genügt ein Mehrheitsbeschluss. Überwiegt die Modernisierung, z. B. Erneuerung der Fassade mit Klinkern bei schadhafter Putzverblendung, so muss einstimmig entschieden werden.
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