(ho) Ein Blick ins Mietrecht lehrt, dass der Vermieter mit dem Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten „in angemessener Höhe“ vereinbaren darf (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Zeigt die Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode, dass die geleistete Vorauszahlung durch stark gestiegene oder gesunkene Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht, darf jede Partei - also sowohl der Vermieter als auch der Mieter - durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlung auf einer angemessenen Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Wenn auch die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen ist, so hindert dies nicht an der Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Dies betont der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28.9.2011 (Az. VIII ZR 294/10). Grundlage müssen aber immer Anhaltspunkte und Umstände sein, die die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr verändern. Ein „abstrakter“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten, der nicht auf objektiv bestehende tatsächliche Anhaltspunkte gegründet werden könne, sei jedoch nicht zulässig, wie die Karlsruher Richter betonten. Einen solchen Sicherheitszuschlag müsse der Mieter folglich nicht zahlen.

Auch dann, wenn eine Leistung entfällt, für die ein bestimmter Vorauszahlungsbetrag angesetzt wurde, soll der Mieter nach einem Urteil des KG Berlin vom 22.2.2010 (20 U. 80/08, DWW 2010, Seite 375 = ZMR 2011, Seite 279) die Vorauszahlungen kürzen dürfen. Die Berliner Richter entschieden dies für ein Gewerbemietverhältnis in dem Fall, dass die Heizung der Räume künftig nicht mehr vom Vermieter, sondern vom Mieter auf eigene Kosten und auf eigene Verantwortung betrieben wird.

© Dr. Hans Reinold Horst

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