Energetische Gebäudesanierung muss bezahlbar bleiben. Der Gesetzgeber muss wirtschaftlich und rechtlich gewaltig nachlegen, damit der Klimaschutz durch Sanierung des Immobilienbestandes erreicht werden kann. Dies fordert der Landesverband Haus und Grund Niedersachsen und stellt seine Vorschläge zur wirtschaftlichen Förderung und rechtlichen Ausgestaltung der anstehenden energetischen Gebäudesanierung vor.

Der Gesetzgeber plant bereits ein „umweltgerechteres Mietrecht“, mit dem er dem Vermieter die Durchsetzung und Finanzierung energetischer Baumaßnahmen erleichtern will. Auch im Bau- und Nachbarrecht sowie im niedersächsischen Denkmalschutzgesetz sollen jetzt die rechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung energetisch modernisierender Baumaßnahmen festgeklopft werden. Das alleine reicht aber nicht, um im Immobiliensektor dem Klimaschutz zum Erfolg zu verhelfen. Denn rechtliche Rahmenbedingungen allein können eine energetische Gebäudesanierung nicht gewährleisten. Selbst wenn der Vermieter den Mieter zur Duldung energetischer Modernisierungsmaßnahmen veranlassen und nach Beendigung der Baumaßnahmen die Miete erhöhen könnte, muss die Finanzkraft der Mieter diese erhöhte Miete erst einmal ermöglichen. Daneben fehlt es in der privaten Wohnungswirtschaft häufig aber auch am Kapital auf Seiten der Eigentümer. Zusätzlich sind Finanzressourcen durch die erhöhten finanziellen Bedürfnisse im Rahmen der Gesundheits- und Rentenreform, vor allem aber durch die Schulden- und Währungskrise nach der gerade auslaufenden Finanzkrise gebunden und außerordentlich ausgezehrt.

Dennoch steht es in unserer festen Überzeugung, dass die energetische Sanierung von Gebäuden verstärkt auf den Weg gebracht werden muss. Denn die verheerende atomare Katastrophe in Fukushima/Japan führt zu einer Umlenkung in der bisherigen Energiepolitik. Atomenergie wird nur noch als „Brücken-Technologie“ verstanden. Regenerative, saubere und natürliche Energien sollen die atomare und die fossile Energiegewinnung ablösen. Ihre Bedeutung für eine umwelttechnisch sichere Zukunft wird jetzt noch mehr unterstrichen. Atomare Energie ist letztlich nicht beherrschbar. Selbst für erdbebensicher befundene Sicherheitsstandards in Atomkraftwerken halten Naturkatastrophen und freigesetzten elementaren Gewalten nicht stand. Daneben sollen Kohlekraftwerke saniert, ihr CO² Ausstoß vermindert und Restmengen der Emission unterirdisch gespeichert werden (CSS-Verfahren).

Dieser Prozess des Umdenkens verleiht der Diskussion um die energetische Sanierung des Immobilienbestandes erheblich mehr Wucht. Klimaschutz durch den Einsatz neuer und sauberer Energietechnologien sowie durch eine effektive Energieeinsparung wird noch drängender. Der Staat muss sich deshalb dieses Themas finanziell wesentlich beherzter annehmen. Denn eine Umrüstung auf neue Energietechnologien, gepaart mit einer effizienten Energieeinsparung im Immobilienbestand und beim Neubau bedeutet:

• Investitionen in Gebäudeheizungstechnik
• Investitionen in neue Energienetze und Umrüstung auf neue Energietechnologien
• Investitionen in die Umrüstung von Kohlekraftwerken, in die Durchleitung und Speicherung von CO² im CCS-Verfahren
• Senkung des Primär- und Energieverbrauchs
  - nicht nur aus dem Gedanken des Klimaschutzes, sondern auch um die Notwendigkeit atomarer Energie zu verringern -
  durch:
  • neuere Heizungstechnologien,
  • bessere Verwertung der gewonnen Heizenergie,
  • verbesserte Gebäudedämmung und durch eine
  • Minderung von Abgaswärmeverlusten.

Insgesamt ein gewaltiges Maßnahmenpaket, das die Leistungsfähigkeit der privaten Wohnungswirtschaft erreicht, wenn nicht deutlich überschreitet.

Entgegen den haushaltspolitischen Plänen von Bund und Land muss die Förderung energetischer Baumaßnahmen durch kfw-Mittel, durch die Fördertöpfe der NBank, und vor allem durch den Energie- und Klimafonds aufgestockt, zumindest aber auf dem Niveau von 2010 auch für die Folgejahre gewährleistet bleiben.

Schon im Bundeshaushalt 2010 standen 700 Millionen € Fördermittel weniger als im Vorjahr für das CO“ Gebäudesanierungsprogramm zur Verfügung. Im Haushalt 2011 sind die Mittel für die energetische Gebäudesanierung auf 436 Millionen € noch einmal drastisch zurückgefahren worden. Lediglich durch die Mittel aus dem Sondervermögen des Energie- und Klimafonds, die im laufenden Jahr 2011 das verfügbare Fördervolumen um 500 Millionen € aufstocken, kommt die Sanierung in höhere Standards nicht ganz zum Erliegen. Aber auch diese Finanzquelle ist gefährdet. Dabei kommt ihr eine tragende Rolle zu.

Aus dem Energie- und Klimafonds soll die energetische Wende vor allem finanziert werden. Sorge bereitet uns, dass der Energie- und Klimafonds maßgeblich aus der Brennelementesteuer, den Zusatzgewinnen der Kraftwerksbetreiber sowie aus den Mehreinnahmen aus den Versteigerungen von Emissionszertifikaten gespeist wird und deshalb zu befürchten ist, dass ein Atom-Moratorium oder ein vorzeitiger Atomausstieg zu erheblichen Ausfällen auf der Einnahmenseite des Fonds führen wird. Die finanzielle Unterstützung des Einsatzes regenerativer Energien und einer höheren Energieeffizienz erscheint heute unsicherer als je zuvor. Ohne ausreichende finanzielle Unterstützung sind die meisten ökologisch sinnvollen Maßnahmen aber ökonomisch nicht tragbar. Bundes- und Landesregierung sind daher aufgerufen, angesichts der erkennbaren Einnahmeausfälle des Energie- und Klimafonds für eine sichere finanzielle Unterstützung der Gebäudeeigentümer zu sorgen.

Vermieter wie Mieter werden die energetische Gebäudesanierung wirtschaftlich nicht tragen können, weder allein noch gemeinsam. Es kann schlicht nicht sein, dass der Staat Klimaschutz und eine umweltgerechtere Energiepolitik anstrebt, durch drastisch verschärfte energetische Qualitätsanforderungen an den Gebäudebestand dieses Ziel wirtschaftlich immer unerreichbarer ausgestaltet, die Einführung zusätzlicher einschlägiger Steuern wie zum Beispiel einer neuen Energie- und CO²-Steuer plant, aber sich aus einer finanziellen Förderung der energetischen Gebäudesanierung nach dem Berliner Kabinettsbeschluss vom 16. März 2011 ab dem Jahre 2012 völlig zurückziehen will. Die Förderpolitik unseres Bundeslandes hat sich danach auszurichten. Das aber kommt einem Offenbarungseid für das eigene Energiekonzept der Bundesregierung, das bis zum Jahre 2020 eine Gebäude bezogene Einsparung von 20% beim Primärenergiebedarf (bis 2050 80% Einsparung) einplant und deshalb eine doppelt so hohe jährliche Sanierungsquote voraussetzt, gleich.

Dabei wird die „Hebelwirkung“ eines weiter laufenden energetischen Förderungsprogramms staatlich missachtet:
Untersuchungen zufolge löst ein Euro Förderung neun Euro private Investitionen aus. Diese Investitionen fließen zu etwa 90 Prozent in die lokale Wertschöpfung und in den deutschen Mittelstand. Knapp 300.000 Arbeitsplätze können so geschaffen beziehungsweise gesichert werden. Durch jeden Euro Fördermittel entstehen allein 1,50 Euro an zusätzlichen Mehrwertsteuereinnahmen, dies im selben Haushaltsjahr. Dazu kommen Einnahmen aus der Einkommen- und Körperschaftsteuer. Damit finanziert sich das Programm nicht nur selbst, sondern es erhöht die Einnahmen des Staates.

Zieht sich der Staat aber aus der energetischen Förderung zurück, so überlässt er der Wohnungswirtschaft die alleinige Verantwortung für die Umsetzung staatlich gesetzter Ziele des Allgemeinwohls und die gesamte hierfür notwendige Finanzlast. Dies mag aus seiner Sicht einfacher erscheinen, zeigt sich aber umso kurzsichtiger: Denn der Staat ist auf eine funktionsfähig bleibende Wohnungswirtschaft dringend angewiesen.

Auch steuerlich muss der Gesetzgeber gewaltig nachlegen, um investive Stimulanz zu schaffen. Unverzichtbar ist nach Auffassung des Verbandes eine Sonderabschreibung für Investitionen zur energetischen Bauoptimierung, die sich an der Lebensdauer der nachgerüsteten einzelnen Bauteile orientiert.

Was die rechtlichen Rahmenbedingungen angeht, so ist der Gesetzgeber auf gutem Weg. Im Mietrecht ist es aber notwendig, die Duldungspflicht des Mieters gegenüber energetischen Baumaßnahmen „ohne wenn und aber“ auszugestalten, anstatt sie von Einwänden des Mieters abhängig zu machen, aus denen sich eine Härtefallregelung mit Ausschlusswirkung ergeben kann. Auch bei der Mieterhöhung muss nachjustiert werden. Denn hier soll der Mieter wirtschaftliche Gegenargumente ins Feld führen können. Das zeigt, dass dem Gesetzgeber mehr an einer Duldung und Umsetzung energetischer Baumaßnahmen gelegen ist, als an einer Refinanzierungsmöglichkeit durch Mieterhöhung. Darauf kommt es ihm gar nicht an. Auch hier bleibt die Wohnungswirtschaft auf sich selbst gestellt. Obwohl der Vermieter Allgemeinwohlziele im staatlichen Interesse und auch im Interesse der Mieter verfolgt, soll er die Finanzierungslast im Zweifelsfalle allein stemmen!

Bei der heiß umkämpften Frage der Mietminderung ist der Gesetzgeber auf halbem Wege stehen geblieben. Um dem Vermieter entgegenzukommen, soll zwar zukünftig ausschließlich bei energetischen Baumaßnahmen das Mietminderungsrecht des Mieters für drei Monate ausgeschlossen werden. Das daneben bestehende Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Miete während der Bauarbeiten wird aber völlig übersehen. Damit kann der Mieter die Einnahmesituation des Vermieters und damit die Finanzierbarkeit energetischer Sanierungen empfindlich stören. Haus und Grund Niedersachsen fordert daher auch einen zeitlich befristeten Ausschluss dieses Rechtes.

Ungelöst und deshalb kritikwürdig bleibt auch die Frage der Mietminderung in Fällen, in denen energetische Baumaßnahmen mit anderen Sanierungen notwendig zusammenfallen. Denn bei der Beseitigung allgemeiner Sanierungsstaus soll das Minderungsrecht des Mieters nicht angetastet werden. Der Vermieter kann also in diesen „Kombi-Fällen“ nie sicher sein, ob er zur Finanzierung der Baumaßnahmen mit seinem Geld insgesamt rechnen kann. Der Gesetzgeber verweist nur auf die Möglichkeit gerichtlicher Schätzungen bei der Festsetzung einzelner Minderungsbeträge. Dies birgt für Vermieter und Mieter große Rechtsunsicherheiten und Prozessrisiken. Damit darf der so wichtige Bereich energetischer Bausanierungen nicht befrachtet werden.

© Dr. Hans Reinold Horst
September 2011

<< zurück