(Ho) Haus- und Grundeigentümerverbände und die gesamte Wohnungswirtschaft haben bisher erfolgreich dafür gekämpft, die energetische Sanierung von Gebäuden auf freiwilliger Basis anzugehen und die Gebäudeeigentümer dazu nicht gesetzlich zu verpflichten. Entgegengesetzte Vorstöße Anfang September 2010 konnten erfolgreich abgewehrt werden: die Bundesregierung hat sich in ihrem „Energiekonzept" dazu bekannt, auf Sanierungszwänge zu verzichten und auf bezahlbare freiwillige Initiativen zu setzen.

Die wirtschaftliche Vertretbarkeit energetischer Sanierungen steht aber vom Anfang an im Streit: auch hoch effiziente Sanierungen mit erheblicher Energieeinsparung bringen trotz geringerer Kosten keine höheren Warmmieten. Zumindest dauert in den meisten Fällen die Refinanzierung investierter Kosten wesentlich länger als die Lebensdauer der Bauteile, die im Zuge energetischer Sanierungen eingebaut oder verbessert worden sind. Dies führt zu einem Investor-Nutzer-Dilemma: die Hauseigentümer müssen tief in die Tasche greifen, die Mieter ersparen durch eine bessere energetische Gebäudesituation Wohnnebenkosten insbesondere im Heizkostenbereich.

Der Staat versucht auf Bundes- und Landesebene, diesem Investor-Nutzer-Dilemma durch Fördermaßnahmen zu begegnen. Gleichwohl wird beobachtet, dass die Sanierung nicht wie erhofft in Schwung kommt. Dies verwundert nicht. Denn die Ziele einer zu erreichenden Energieeffizienz sind unsagbar hoch gesteckt: bis zum Jahre 2050 sollen 50% des Energieverbrauchs eingespart werden. Die Idealvorstellung der Politik: Häuser, die sich mit selbst erzeugter Energie versorgen und gleichzeitig noch als Kraftwerk Energie in allgemeine Netze einspeisen.

Diese Betrachtung zeigt aber nur eine Seite der Medaille. Wenn auch nicht im Mietrecht, so gibt es doch im Energie- und Technikrecht Sanierungszwänge:

• So dürfen Eigentümer von Gebäuden Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Das gilt nicht, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie für heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt (§ 10 Abs. 1 S. 1 EnEV 2009).
   
• Auch Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen bis zum 31. Dezember 2011 dafür sorgen, dass bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m2•K) nicht überschreitet. Anstelle der Geschossdecke kann das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt werden (§ 10 Abs. 3 und 4 EnEV 2009). Davon betroffen ist jede Form der Gebäudenutzung, egal ob der Eigentümer sein Haus selbst nutzt oder ob er vermietet.

Nur wer bereits sein Haus seit dem 1.Februar 2002 selbst bewohnt, ist von diesen teuren Sanierungsaufgaben entbunden. Wer also seit Jahrzehnten sein Haus bewohnt, bleibt außen vor, auch wenn der Sanierungszustand des Hauses zum Beispiel den technischen Vorschriften aus dem Jahre 1950 entspricht.

Verkauft er aber, muss der Erwerber in die Tasche greifen und die vorgestellten Pflichten binnen zwei Jahren erfüllen (§ 10 Abs. 5 S. 1 und 2 EnEV 2009).
Aber Achtung:
die Vorschrift spricht nicht von „Verkauf“, sondern ganz allgemein von „Eigentumswechsel.“ Deshalb müssen zum Beispiel auch Immobilienerben oder Bedachte in die Tasche greifen, die das Haus in vorweggenommener Erbfolge erhalten haben. Nach Einschätzung von Bettina Allewelt, Architektin beim Bundesverband Haus & Grund Deutschland, liegen die Kosten zwischen 80 und 160 € pro Quadratmeter.

Es bleibt die Frage: Wer kontrolliert das?
Eigentlich sind die Baubehörden der Gemeinde zuständig. Wahrscheinlicher ist aber, dass der Schornsteinfeger als beliehener Unternehmer kontrollieren wird und den Baubehörden Missstände anzeigen wird. Die können dann Bußgelder verhängen - und die sind in fünfstelliger Höhe „nicht ohne."

Wer das Dachgeschoss seines Hauses bereits ausgebaut und in diesem Zuge auch sein Dach gedämmt hat, kann ebenfalls aufatmen und braucht den Jahreswechsel 2011/2012 nicht zu fürchten. Denn auch in diesem Falle verfügt das Gebäude über eine Dämmung, mit der der Gesetzgeber zufrieden ist, weil der Baukörper insgesamt gegen Wärmeverlust geschützt ist.

© Dr. Hans Reinold Horst

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