(Ho) Na wer sagt´s denn – es geht doch! Fasst unbändig erleichtert ist man als Vertreter der Wohnungswirtschaft geneigt, zum jetzt bekannt gewordenen Eckpunktepapier des Bundesjustizministeriums zur Neugestaltung des Mietrechts in Jubel zu verfallen. Im Einzelnen geht es um den jetzt eingetretenen erfreulichen Kurswechsel bei der Richtung der Bundesregierung zur Verteilung der Kostenlast in der energetischen Gebäudesanierung: Danach sollen Mieter und Vermieter angemessen beteiligt werden. Das Recht zur Mietminderung für den Mieter soll im Falle von energetischen Baumaßnahmen fallen. Ausnahmen bei der Duldungspflicht des Mieters bei energetischen Baumaßnahmen sollen gestrichen werden. Investierte Baukosten sollen leichter zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden können. Übertriebene Formalismen für Mieterhöhungserklärungen sollen abgebaut werden. Insgesamt sollen Mieter in Zukunft stärker an den Kosten für eine energetische Modernisierung des Wohnhauses beteiligt werden. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Denn Klimaschutz ist nicht nur Vermieterangelegenheit, sondern dient allen Bürgerinnen und Bürgern. Nur Einzelheiten sind noch politisch ungeklärt. So ist noch umstritten, ob die Mietminderung bei energetischen Baumaßnahmen nur dann fallen soll, wenn die Sanierung durch die Energieeinsparverordnung auch gefordert wird. Ebenso wird darum gerungen, ob die Mietminderung auf einen Zeitraum von 3 Monaten begrenzt werden soll.

Schon zuvor hatte die Bundesregierung mit ihrem Kabinettsbeschluss vom 28. September 2010 Abstand von ihren ursprünglichen Plänen eines rechtlichen Zwangs zur energetischen Sanierung genommen und das am 06. September 2010 veröffentlichte „Energiekonzept“ vom Tisch genommen (wir berichteten dazu in Ausgabe 10/2010). Damit ist wirtschaftliche Vernunft an die Stelle von ehemals geplantem staatlichen Dirigismus getreten. Energetische Sanierungen und Modernisierungen sollen freiwillig bleiben und sich wirtschaftlich lohnen. Dies hat der Kabinettsbeschluss gerade in Bezug auf die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes noch einmal ausdrücklich betont. Das ist eine gute Entwicklung, die nicht zuletzt auch der stetigen Politikansprache von Haus & Grund auch auf niedersächsischer Landesebene zu verdanken ist.

Um energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen durch Förderanreize zu flankieren, beabsichtigt die Bundesregierung die Mittel für die CO²-Gebäudesanierung um 500 Millionen Euro auf 950 Millionen Euro aufzustocken. Entgegen bisheriger Planung wird das Klimaschutzsanierungsprogramm also nicht gekürzt, sondern erhöht.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass das jetzt vom Regierungskabinett beschlossene Energiekonzept der Bundesregierung gegenüber der Anfang September bekannt gewordenen Fassung im Bereich der Gebäudesanierung erheblich entschärft worden ist. Zwar bleibt es bei dem Ziel, den Primärenergiebedarf bis 2050 um 80 Prozent zu senken, jedoch nur, wenn dies auch wirtschaftlich ist. Von den ehemals erhobenen Forderungen eines „Null-Energie-Hauses“ mit „Null-Emissions-Standard“ im Jahre 2050 ist jetzt keine Rede mehr.

Besonders bemerkenswert erscheint, dass dies auch für den Immobilienbestand nicht mehr erreichbar sein muss. Insgesamt ist der Immobilienbestand in den energetischen Anforderungen der Zukunft vom Neubau abgekoppelt worden. Der Abschied von Zwangsgedanken zu einem Anreizmodell ist als gravierender Kurswechsel zu begrüßen, ebenso die mietrechtlichen Ansätze. Wer es mit dem Klimaschutz und seiner Umsetzung ernst meint, der kommt an der Erkenntnis nicht vorbei, dass energetische Baumaßnahmen wie Instandsetzungsmaßnahmen ohne Ausnahme vom Mieter geduldet werden müssen. Wirtschaftlich vernünftig ist es ebenso, Mietminderungsrechte für den Fall energetischer Baumaßnahmen abzuschaffen. Die Miete ist einziges Gegenfinanzierungsmittel für ständige Kosten, Gebühren und Abgaben sowie für Rückstellungen und Rücklagen in der Wohnungswirtschaft. Gerade die Mieten sind unverzichtbarer Quell für genau das Investitionskapital, das zur Realisierung energetischer Modernisierungen benötigt wird. Auch der Abbau von Formalien bei Mieterhöhungserklärungen nach beendeter energetischer Baumaßnahme tut dringend Not. Häufig sind bei älteren Bauteilen zum Beispiel Wärmdurchgangskoeffizienten oder Wärmedämmwerte nicht mehr zu ermitteln. Hier müssen erleichterte Voraussetzungen zugelassen werden, um den Tatbestand der „nachhaltigen Energieeinsparung“ dem Mieter zu verdeutlichen. Dabei kann es keinem Zweifel unterliegen, dass dem Mieter plausibel berechnet und erläutert werden muss, auf welche Weise energetische Bausanierungen zur nachhaltigen Energieeinsparung beitragen und wie sich dies auf Miete und Nebenkosten auswirkt.

Dem Vernehmen nach soll es im Verlaufe des Jahres 2011 zu einem „umweltgerechteren“ Mietrecht kommen.
Dafür hat Haus & Grund gemeinsam mit anderen wohnungswirtschaftlichen Verbänden auf Bundes- und auf Landesebene gekämpft - erfolgreich!

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© Dr. Hans Reinold Horst

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