(Ho) Das in den Medien verstärkt aufbereitete Thema des „Mietnomaden“ führt für die im Einzelfall betroffenen Vermieter zu hohen Schäden auch in Form erlittener Mietforderungsverluste, bekleidet aber in der Kriminalrate keinen besonders hohen Rang, noch nicht! Gleichwohl mehren sich diese Fälle. Unter falschen Zahlungsversprechungen, gepaart mit dem Missbrauch ihrer gesetzlichen Gegenrechte gegen die Mietforderungen in Form von Zurückbehaltungsrechten, Minderungsrechten und Aufrechnungsmöglichkeiten, muten sie den Vermietern hohe Schäden bis zu Größenordnungen von 25.000 bis 100.000 Euro und mehr zu.

Mietnomaden schließen den Mietvertrag schon in der betrügerischen Absicht ab, den Vermieter wirtschaftlich zu schädigen. Entweder zahlen sie bewusst und kalkuliert gar keine Miete bis zum Vollzug der Räumungsklage. Oder die erste Monatsmiete und ein Teil der Kaution werden geleistet, um Vertrauen zu erwecken. Danach bleiben alle Zahlungen aus, der Vermieter wird in die Klägerrolle gedrängt. Nach erfolgter Kündigung wird ein Zahlungs- und Räumungsrechtsstreit bereits erstinstanzlich zeitaufwendig geführt. Gerne wird mit Versäumnisurteilen und dagegen eingelegten Einsprüchen gearbeitet. So kommt schon in der ersten Instanz eine Verfahrensdauer von gut 18 – 24 Monaten bis zum Erlass eines Zahlungs- und Räumungstitels zustande. Mit Vollstreckungsschutzanträgen wird die Räumung der Wohnung weiter verzögert, der Schaden des geprellten Vermieters vergrößert. Danach ziehen Mietnomaden „bei Nacht und Nebel“ aus und suchen sich das nächste Opfer. Geprellte Vermieter verlieren das Vertrauen in die Funktionalität staatlicher Gewalt. Neben der Enttäuschung des Vermieters feiert das Unrecht Urstand! Die fehlende neue Adresse des Nomaden potenziert die Schwierigkeit der Rechtsverfolgung zusätzlich.

Ob sich das Problem des „Mietnomaden“ in einer – noch – überschaubaren Dimension zeigt oder zum Massenphänomen erstarkt, kann unter rechtspolitischem Fokus offenbleiben. Denn dieser entstandene Wildwuchs ist keinesfalls hinnehmbar. Der Staat als allein legitimierter Inhaber rechtsstaatlicher Gewalt ist aufgerufen, sein gesetztes Recht auf praktische Tauglichkeit zu überprüfen. Führt diese Prüfung wie hier zu einem negativen Ergebnis, so muss er als Gesetzgeber tätig werden. Es geht nicht an, dass mit rechtstaatlich motivierten Mieterschutzinstrumenten und prozessualen Rechtsbehelfen Recht pervertiert und kriminellen Machenschaften Vorschub geleistet werden kann. Mietrecht ist Massenrecht und mehr als andere Rechtsgebiete Interessenrecht, muss aber insbesondere die Funktion einer Friedensordnung ausfüllen. Der Gesetzgeber bleibt deshalb aufgerufen, endlich mietrechtliche Regelungen zu gewährleisten, die für eine Lösung aktueller gesellschaftlicher Herausforderungen wie zum Beispiel dem Mietnomadentum flexibel genug sind, deshalb auf Seiten der Vermieter und Mieter gleichermaßen als gerecht und ausgeglichen anerkannt werden können und eine kaufmännisch vernünftige Immobilienbewirtschaftung gestatten. In ihrem am 26. Oktober 2009 unterzeichneten Koalitionsvertrag hat sich die neue schwarz-gelbe Regierungskoalition zur Wohnungswirtschaft bekannt. So will die neue Regierung dem „Mietnomadentum“ den Kampf ansagen. Auf welche Weise dies geschehen wird, bleibt allerdings offen.

Zumindest in einschlägigen Fällen müssen schnellere und effektivere Reaktionsmöglichkeiten zugestanden werden wie zum Beispiel bessere Auskunftssysteme als Prophylaxe, schneller ablaufende Gerichtsverfahren sowie schnellere und effizientere Beitreibungs- und Räumungsmöglichkeiten durch staatliche Vollstreckungsorgane:
Um den Schaden durch Mietnomaden für die Vermieter so gering wie möglich zu halten, ist eine gesetzliche Regelung zur Sicherung der Mietforderung dringend notwendig. Um den Vermieter vor hohen Mietausfällen zu schützen, muss er die Möglichkeit erhalten, einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nach den §§ 935 ff. ZPO auf Hinterlegung der laufenden Miete oder (nach Kündigung) des Nutzungsentgeltes für die Wohnung in der nicht gezahlten Höhe bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts zu stellen. Dieser Antrag muss alle angefallenen und zukünftig fälligen Beträge umfassen dürfen. Um redliche Mieter zu schützen und Umgehungen dieser Anordnungsmöglichkeit zu vermeiden, muss der Antrag bei allen Fällen der nicht vollständig bezahlten Miete zulässig sein, d. h. auch dann, wenn über eine Mietminderung gestritten wird. Andernfalls könnte der Mietnomade die Miete missbräuchlich um 95 % mindern und nur 5 % zahlen. Gleichzeitig sollte zum Schutz der Mieter und im Interesse der Rechtssicherheit die Zulässigkeit des Antrags an ein Hauptsacheverfahren geknüpft sein, was bisher nicht zwangsweise notwendig ist. Der Vermieter kann die Hinterlegung mithin nur beantragen, wenn ein Rechtsstreit über die Sache anhängig ist. Im Hauptsacheverfahren wird dann die Rechtmäßigkeit der verweigerten Mietzahlung gerichtlich geprüft. Stellt sich heraus, dass der Mieter die Miete zu Recht nicht gezahlt hat, wird das hinterlegte Geld an ihn herausgeben. Hat der Mieter zu Unrecht gemindert oder verweigerte er grundlos die Zahlung der Miete, erhält der Vermieter das hinterlegte Geld. Auf diese Weise ist Mietnomaden der Weg versperrt, ohne jede Zahlung in einer Wohnung zu bleiben. Darüber hinaus entstünde vertragstreuen Mietern kein Schaden.

Kommt der Mieter der Anordnung zur Hinterlegung innerhalb einer Frist von einem Monat nicht nach, muss dem Vermieter zugestanden werden, mit einem weiteren Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die sofortige Räumung der Mieträume zu beantragen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter zuvor die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen hat. Dem Wohnraummieter wird aber nach geltendem Recht dagegen in § 940a ZPO Vollstreckungsschutz gewährt. Dieser Vollstreckungsschutz darf bei der Verweigerung der Hinterlegung nicht greifen. § 940a ZPO ist entsprechend zu ergänzen.

Das Mietnomadentum ist ein strafbarer Betrug (§ 263 StGB). Da die Staatsanwaltschaften in diesen Fällen jedoch selten ermitteln, sollte ein Regelbeispiel für das Mietnomadentum in § 263 StGB aufgenommen werden. So wird die Appellationswirkung des Strafrechts erhöht, was eine aktivere Verfolgung durch die Staatsanwaltschaften erwarten lässt. Folglich könnte eine erhöhte Abschreckung erzeugt werden.

© Dr. Hans Reinold Horst

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