(Ho) Bei Mieterhöhungen darf die im Vertrag vereinbarte Wohnungsfläche weiter um bis zu 10 % von der tatsächlichen Fläche abweichen. Dies bestätigte der BGH mit Urteil vom 08.07.2009 (VIII ZR 205/08).

Im verhandelten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihre Miete von rund 360,00 € auf mehr als 430,00 € erhöht werden sollte. In ihrem Mietvertrag war die Wohnfläche mit 55,75 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche aber betrug 51,03 m². Weil die Abweichung damit innerhalb der Toleranzgrenze von 10 % liegt, wies der BGH die Klage ab. Die Mieterhöhung sei rechtmäßig. Die Abweichung läge innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen. Auch sei die vertragliche Festlegung einer größeren als die tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung (§§ 557, 558 BGB) abweiche und deshalb etwa unwirksam wäre. Dies gelte nur für solche Abreden, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Vertragsparteien aber keine solche Vereinbarung getroffen.

Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen. Infolge dessen sei in diesen Fällen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der BGH hatte das wiederholt für die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung, die Korrektur von Betriebskostenabrechnungen bei vereinbarten Umlageschlüsseln nach Quadratmetern und schließlich für den Fall der Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Mieters „wegen nicht gewährten vertraglichen Gebrauchs“ ausgeurteilt.

© Dr. Hans Reinold Horst
05. August 2009

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