(Ho) Schneeflöckchen weiß Röckchen – bald ist es wieder soweit. Der Winter steht vor der Tür. Wie alljährlich stellt sich die Frage, wer Schnee und Eis zu räumen und abzustreuen hat. Das ist grundsätzlich der Hauseigentümer. Denn die Gemeinden übertragen Streu- und Räumpflichten in der Regel durch Ortssatzung auf die Straßenanlieger. Diese Aussage gilt zunächst für Bürgersteige, die im öffentlichen Eigentum stehen. Davon unabhängig ist der Haus- und Grundstückseigentümer für den gefahrlosen Zustand seines Grundstücks verantwortlich. Er hat dafür zu sorgen, dass ein von ihm eröffneter Personen- und Fahrzeugverkehr auf seinem Grundstück möglichst durch dessen Zustand nicht gefährdet wird. Deshalb trifft auch den Vermieter eine winterliche Streu- und Räumpflicht.

Sie ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf verkehrssichernde Maßnahmen grundsätzlich nicht erwarten. Nur wenn der Vermieter es zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet, muss er auch für dessen Sicherheit sorgen. So entschied das OLG Koblenz (Beschluss vom 20.02.2008 – 5 U 101/08) in einem Fall, in dem der beklagte Vermieter ein Gebäude vermietet hatte. Nach den Regelungen im Mietvertrag traf ihn die Verkehrssicherungspflicht einschließlich des „Winterdienstes“. Die Klägerin, eine Mitarbeiterin des Gewerbemieters, verließ das Gebäude am 30.12.2005 nach Ende ihrer Nachtschicht vor 7 Uhr morgens. Während der Nacht war Schnee gefallen, den der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt nicht beseitigt hatte. Die Klägerin behauptet, auf den unteren Absatz der Außentreppe des Gebäudes ausgeglitten und gefallen zu sein, weil sich dort über dem Schnee Eis gebildet habe. Sie verlangt vom Vermieter insbesondere die Zahlung eines Schmerzensgeldes.

Die Koblenzer Richter halfen dem Begehren der Mieterin nicht ab. Denn eine zum Schadensersatz berechtigende Pflichtverletzung des Vermieters sei nicht feststellbar. Die winterliche Streu- und Reinigungspflicht des Vermieters beginne regelmäßig erst ab 7 Uhr morgens. Vor diesem Zeitpunkt könne eine Verkehrssicherung nicht erwartet werden. Für den frühen Schichtwechsel der Klägerin sei auch nicht der Vermieter verantwortlich, sondern der Arbeitgeber der Klägerin. Eine Haftung des Vermieters, der zudem eine Kenntnis von den besonderen Arbeitszeiten der Mitarbeiter seines Gewerbemieters bestritten habe, scheide deshalb aus.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass üblicherweise in Mietverträgen der Winterdienst vom Vermieter auf den Mieter übertragen wird. Das ist so grundsätzlich zulässig. Dann hat anstelle des Vermieters also der Mieter zu räumen und zu streuen. Der Vermieter aber ist mit einer solchen Delegation auf den Mieter nicht aus der Haftung gegenüber geschädigten Dritten entlassen. Denn zu ihren Lasten kann er sich nicht von einer grundsätzlich bestehen bleibenden Überwachungs- und Kontrollpflicht durch vertragliche Vereinbarungen mit seinem Mieter frei zeichnen. Er muss also stets überwachen, ob der nach dem Mietvertrag verpflichtete Mieter ordentlich und zuverlässig räumt und streut. Eventuell muss er selbst eingreifen, wenn er seine Haftung im Außenverhältnis gegenüber gefährdeten Dritten vermeiden will. Das kann zum Beispiel dadurch erfolgen, dass er nicht nur selbst zur Schneeschaufel greift, sondern nach entsprechender Androhung und Fristsetzung die vertraglich vom Mieter übernommene Pflicht auf dessen Kosten einem Reinigungsunternehmen überträgt. Dessen ungeachtet kann der Vermieter die vertraglichen Sanktionen gegenüber seinem Mieter ergreifen, die ihm für den Fall einer Verletzung des Mietvertrags durch den Mieter gegen ihn zur Seite stehen. In Betracht kommen grundsätzlich Abmahnung, die Klage auf ein Tätigwerden des Mieters oder die Kündigung des Mietverhältnisses.

© Dr. Hans Reinold Horst
03. Dezember 2008

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