(Ho) Ein Haus innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu erstehen, kann günstig sein. Doch der Weg zur günstigen Immobilie birgt auch Tücken. Persönliche Besichtigung, Akteneinsicht und eine solide Finanzierung sind unverzichtbare Bausteine dafür, dass die Ersteigerung des Hauses zum Erfolg wird.

Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Überschuldung führen häufig dazu, dass die Raten für das Eigenheim nicht mehr bezahlt werden können. Trennt sich dann der Eigentümer nicht rechtzeitig von der Immobilie durch einen freihändigen Verkauf, beantragt die Bank das Verfahren zur Zwangsversteigerung. Dabei kann ein „Schnäppchen“ gemacht werden. Damit dies gelingt, sollte sich der Interessent zunächst über das Objekt und das Verfahren genau informieren und sich ein finanzielles Limit setzen.

Die Versteigerungstermine werden am zuständigen Amtsgericht oder bei der Gemeindeverwaltung ausgehängt, regelmäßig in Tageszeitungen oder Versteigerungskatalogen und natürlich im Internet veröffentlicht. Im Aushang sind erste Informationen über die Immobilie wie Größe, Grundriss, Verkehrswert und teils auch Bilder enthalten. Außerdem liegt bei dem jeweils zuständigen Amtsgericht eine Versteigerungsakte aus, die in der Geschäftstelle eingesehen werden kann. Sie ist eine der wichtigsten Informationsquellen und enthält Mitteilungen des Grundbuchamtes, Anmeldungen von Forderungen, ein Wertgutachten, Hinweise auf Sanierungs- und Baulasten und weitere Schriftstücke, die dem Gericht eingereicht wurden. Der Grundbucheintrag gibt Aufschluss über Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wege- und Wohnrechte, die möglicherweise mit versteigert und deshalb übernommen werden.

Als besonders aussagekräftig gilt das Verkehrswertgutachten:
In ihm ist der Preis ausgewiesen, der nach der Auffassung des unterzeichneten Sachverständigen voraussichtlich bei regulärem Verkauf erzielt werden kann. In die Schätzung fließen die Lage des Grundstücks, der bauliche Zustand des Gebäudes, die Vermietungssituation, der Anschluss an öffentliche Ver- und Entsorgungsnetze, laufende Kosten und eventuelle Sondernutzungsrechte ein.

Wichtig allerdings:
Gutachten verschiedener Sachverständiger können sich erheblich in ihren Wertfestsetzungen unterscheiden. Eigentumswohnungen sind laut Experten im Schnitt für 60 bis 70 Prozent ihres Verkehrswertes zu ersteigern, Häuser erzielen meist 75 bis 90 Prozent. Das ist aber stark abhängig von der jeweiligen Region.

Neben allen Schriftstücken und Akten, die man vor einem Zwangsversteigerungstermin einsehen kann, ist es aber vor allem ratsam, sich das Objekt vorher selbst einmal anzusehen. Nach Möglichkeit sollte das Haus oder die Wohnung zusammen mit einem Architekten oder mit einem Gutachter besichtigt werden. Denn nachträgliche Reklamationen und Preisnachlässe sind nach der Versteigerung ausgeschlossen. Wer etwa nach dem Verkauf feststellt, dass Wasser im Keller steht oder Wände schimmelig sind, kann niemanden haftbar machen.

Die Finanzierung muss geklärt und abgesichert werden. Bei der eigentlichen Versteigerung sollte der Bietende persönlich anwesend sein. Denn es könnten auch während des Termins noch neue und wichtige Informationen über das betreffende Objekt zur Sprache kommen. Neben der offiziellen Bekanntmachung folgt dann die „Bietstunde“. Hier werden Angebote abgegeben, wobei einige Spielregeln zu beachten sind. So fallen an Gebühren 0,6 bis 1 Prozent des Gebots an. Darin enthalten sind die Kosten für Grundbucheintrag und Gerichtskosten. Wie bei jedem Kauf sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer zu entrichten. Dazu kommen 4 Prozent Zinsen auf das Gebot abzüglich der Sicherheitsleistung, wenn der Kaufpreis nicht sofort komplett überwiesen wird.

Wer mit bieten will, sollte darauf vorbereitet sein, eine Sicherheitsleistung erbringen zu müssen. In der Regel verlangt die Gläubigerbank 10 Prozent des angesetzten Verkehrswerts als Sicherheit. Akzeptiert werden Bargeld, von der Landeszentralbank bestätigte Schecks, selbstschuldnerische Bürgerschaften und Verrechnungsschecks berechtigter Kreditinstitute.

Es ist empfehlenswert, vorher bei zwei oder drei Zwangsversteigerungsterminen als Zuschauer dabei zu sein. So lernt man das Verfahren kennen und wird mit den Gepflogenheiten vor Ort vertraut. Was nämlich häufig nicht bekannt ist: Oft werden Immobilien nicht gleich beim ersten Termin versteigert. Denn der Rechtspfleger muss den Zuschlag versagen, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes beträgt. Beim Folgetermin gelten diese Zuschlagsgrenzen dann allerdings nicht mehr.

Wichtig auch:

• Bietende müssen sich mit einem gültigen Pass oder Personalausweis ausweisen.
  Wer sich vertreten lassen will, muss eine öffentlich beglaubigte Bietervollmacht ausstellen.
• Bei offenen Fragen sollte man von seinem Fragerecht Gebrauch machen.
  Denn der Rechtspfleger des Amtsgerichts ist verpflichtet, vor der Bietstunde alle aufkommenden Fragen zu beantworten.
• Auch die Bietzeit ist begrenzt. Sie beträgt nur noch 30 Minuten.
  Gibt danach keiner mehr ein Gebot ab, ist die Versteigerung sofort beendet. Wird weiter geboten, läuft die Bietzeit solange wie nötig weiter.
• Ist ein Gebot einmal mündlich abgegeben, gilt es als rechtskräftig und kann grundsätzlich nicht mehr zurückgenommen werden.
• Absprachen mit anderen Interessenten zu einer Angebotstaktik sind vor und während der Bietzeit erlaubt.
  Krumme Beträge und ungleiche Steigerungen lassen die Konkurrenten über das eigene Limit dann im Unklaren.

Wichtig zum Schluss:
Neben der Sicherheitsleistung ist die komplette Kaufsumme bis zum Verteilungstermin (6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag) zu zahlen.
Wer auf Kredite angewiesen ist, sollte vorher mit seiner Bank sprechen und eindeutige Ergebnisse „im Rücken haben“.

© Dr. Hans Reinold Horst
10. November 2008

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