(Ho) Bei Trennung von Partner, Jobverlust oder Auslandsaufenthalt verfallen viele Mieter auf die Idee, unterzuvermieten. Besonders in Großstädten werden viele Vermieter mit diesem Ansinnen konfrontiert. Doch da gibt es ein paar Spielregeln, die eingehalten werden müssen.

Zunächst gibt es nur wenig Gründe, weshalb ein Vermieter seinem Mieter die Untervermietung versagen könnte. Hat der Mieter nachweisbar ein berechtigtes Interesse wie zum Beispiel wirtschaftliche oder persönliche Gründe, so kann er von dem Vermieter die Zustimmung verlangen, wenn er Aufklärung über die Person des Untermieters gibt, und dieser Untermieter nach seinen wirtschaftlichen sowie nach seinen persönlichen Verhältnissen zum Mietverhältnis passt. Grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Im Rahmen dieses Erlaubnisverfahrens muss er mitteilen, weshalb und an wen er untervermieten möchte.

Passiert das nicht, so kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Der Untermieter kann dann ebenfalls seine Koffer packen und ausziehen. Auch wer eine Wohnung bereits mit dem Ziel anmietet, sie später mit einem Untermieter zu teilen, hat schlechte Karten. Denn der Vermieter kann seine Einwilligung auch in diesem Fall verweigern. Zudem darf die Notwendigkeit zur Untervermietung erst nach der Vertragsunterzeichnung entstehen.

Für die Verhandlung der Miethöhe gelten dieselben Grenzen wie zwischen Vermieter und Mieter (hier: Hauptmieter) auch. Orientierungspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete, ausgewiesen durch den Mietspiegel, durch drei Vergleichswohnungen oder durch ein Sachverständigengutachten. Maximal bis zu 20 Prozent über diesem ortsüblichen Vergleichsmietenniveau dürfen bei der Neuvermietung genommen werden, ansonsten greift § 5 WiStG ein mit der Folge einer Mietpreisüberhöhung oder einem strafbewerten Mietpreiswucher. Als faire Berechnungsgrundlage bietet sich deshalb der vom Hauptmieter zu bezahlende Quadratmeterpreis an den Vermieter an. Ist das Zimmer oder die Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerechtfertigt. Mit einem Untermieter kann sich ein Mieter aber auch zahlreiche Probleme einhandeln. Zahlt er seine Miete nicht oder richtet er Schaden in der Wohnung an, so haftet der Mieter dem Vermieter ganz allein. Als Hauptmieter ist nämlich nur er gegenüber dem Vermieter für die regelmäßige Mietzahlung verantwortlich. Ebenso hat er die Reparaturkosten zu tragen. Hier hilft auch die Haftpflichtversicherung dem Mieter nicht. Denn Schäden, die der Untermieter verursacht, sind nicht versichert. Auch wenn der Untermieter die Hausgemeinschaft durch Lärm belästigt, bekommt der Hauptmieter den Ärger. Er muss den Störenfried zur Ordnung rufen. Gelingt ihm dies nicht, kann ihm die Kündigung drohen. Auf all diese Punkte sollten Vermieter ihre (Haupt-) Mieter hinweisen, bevor die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wird.

Der Untermieter hat wie ein normaler Mieter einen Kündigungsschutz – aber nur gegenüber dem Hauptmieter, mit dem er als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat. Kündigt dagegen der Vermieter dem Hauptmieter zu Recht, so muss der Untermieter – wie bereits dargelegt – ebenso die von ihm genutzten Räumlichkeiten herausgeben.

Mieter sind auch nicht berechtigt, die gesamte Wohnung dauerhaft unterzuvermieten. Zieht der Mieter aus und der Untermieter hat die Wohnung übernommen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls kündigen.

Besonders in begehrten Innenstadtlagen werden gerne Wohnungen unter der Hand weitergegeben, die vielleicht vor vielen Jahren zu günstigen Konditionen angemietet wurden. Der Vermieter wird so um seine Mieteinnahmen gebracht, die er vielleicht durch eine lukrative Neuvermietung erzielt hätte. Kommt die unbefugte Untervermietung ans Licht, so kann es für den Mieter teuer werden. Denn der Vermieter kann von ihm Schadensersatz fordern. Zwar muss er beweisen, dass er über den Umfang der Untervermietung getäuscht wurde. Aber als Beweis reicht hier manchmal schon ein aufgeklebtes Namensschild.

© Dr. Hans Reinold Horst
15. Juni 2008

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