(Ho) Auch bei der Hausplanung gilt:
Für Geld kann man – fast – alles kaufen. Aber ohne Kostenlimit wird das Traumdomizil rasch zum finanziellen Albtraum.

Die Gründe für Kostenüberschreitungen beim Bauen mit dem Architekten sind verschieden:
In Betracht kommen

• steigende Rohstoffpreise,
• eine überhitzte Baukonjunktur,
• schlechtes Wetter,
• eine Billigkalkulation oder auch in einzelnen Fällen
• mangelhafte Marktkenntnis eines Architekten.

Häufig werden auch wichtige Einzelposten schlicht vergessen: So zum Beispiel

• Erschließungskosten,
• Gebühren für Bauabnahme,
• Katasteramt,
• Kosten für Baustrom,
• Gerüst oder
• Entsorgung des Erdaushubs.

Meist sind es aber die Kundenwünsche, die ein Budget platzen lassen!

Ist die Euphorie dann verraucht, demonstrieren die eingehenden Rechnungen die bittere Finanzwirklichkeit. Dann folgen die Beschwerden des Bauherrn an den Architekten, warum denn alles so teuer wurde.

Wer aber haftet für Kostenexplosionen?

Eine Haftung des Architekten kommt nur in Frage, wenn zwischen ihm und dem Bauherren feste Vereinbarungen über die Höhe der Bausumme getroffen wurden. Zwei Varianten kommen dabei in Frage: Die Bausummengarantie und der Kostenrahmen. Wird nichts vereinbart, hat der Architekt viel Spielraum.

1. Die Bausummengarantie
   Verpflichtet sich ein Architekt ausdrücklich, ein bestimmtes Kostenlimit einzuhalten, gibt er eine Bausummengarantie. Dann ist der Architekt verpflichtet, den Bauherren von Kosten freizustellen, die das Limit überschreiten. Der Architekt zahlt dann jeden Cent Extrakosten selbst. Voraussetzung: Der Leistungsumfang wurde wirklich genau festgelegt (OLG Düsseldorf, Az.: 22 U 145/91).
    
2. Der Kostenrahmen
   Die Alternative ist ein vertraglich vereinbarter Kostenrahmen. Der Architekt haftet dann für Pflichtverletzungen. Beispiele: Er vergisst Einzelpositionen im Leistungsverzeichnis oder ignoriert eine rutschgefährdete Hanglage.

Extrawünsche des Bauherren oder unvorhergesehene Lohnsteigerungen muss er sich nicht anrechnen lassen. Der Bauherr kann aber verlangen, dass der Architekt seine Planung an die Kosten anpasst oder auf andere Weise für eine Reduzierung der Kosten sorgt. Der Bauherr muss dann zumutbare Einsparungen hinnehmen. Laufen dennoch die Kosten aus dem Rahmen, bedeutet das einen Mangel des Architektenwerks. Aber Vorsicht: Vom Planer überreichte Kostenermittlungen – ein Überschlag der zu erwartenden oder feststehenden Kosten – sind kein vertraglicher Kostenrahmen und kein Angebot. Auch die Bausumme, die im Bauantrag steht, ist kein Kostenrahmen, da sie oft gedrückt wird, um Gebühren zu sparen.

Häufig lassen Vertragsformulierungen vermuten, es sei eine Garantiesumme vereinbart. Beispiel: „Die Herstellungskosten dürfen 100.000 Euro nicht überschreiten“. Diese Formulierung stellt keine Bausummengarantie dar. Von einer Garantie kann man nämlich nur ausgehen, wenn eine persönliche Verpflichtung des Architekten fixiert wird. Dies muss unmissverständlich erfolgen wie zum Beispiel: „Der Architekt verpflichtet sich, das Bauvorhaben zu Gesamtbaukosten von höchstens ......... Euro zu erstellen. Er haftet für die Einhaltung dieses Betrages. Mehrkosten trägt er selbst.“ Auf solche Klauseln lässt sich in der Praxis aber kaum ein Architekt ein. Zudem wären sie nicht durch seine Berufshaftpflichtversicherung gedeckt.

Ansonsten kommt eine Haftung des Architekten nur in Betracht, wenn die Überschreitung der Bausumme von ihm zu vertreten ist. Die Schuld muss also beim Architekten liegen. Das ist etwa der Fall, wenn er die Mehrwertsteuer übersieht, völlig leichtfertig Kubikmeterpreise annimmt oder vorsätzlich oder grob fahrlässig ungünstige Verträge mit Handwerkern abgeschlossen hat. Der Architekt muss den Schaden zahlen, wenn er nachweislich die vereinbarte Bausumme hätte einhalten können, hätte er günstigere Firmen mit gleicher Qualität beauftragt. Seine Haftung kommt auch in Frage, wenn sich der Bau verteuert, weil der Architekt aus ästhetischen Gründen Änderungen vorgenommen hat, ohne dies abzusprechen. Ein weiterer Fall der Architektenhaftung: Der Bauherr verlangt kostspielige Extras, der Architekt weist nicht auf die Verteuerung hin.

Die Rechtsprechung dazu ist differenziert. Der Bundesgerichtshof entschied: Spielräume stehen dem Architekten für unvorhersehbare Kostenentwicklungen zu, wenn der Vertrag Anhaltspunkte für Toleranzen enthält (BGH, Az.: VII ZR 171/95). In seiner Rechtsprechung stellt der BGH auf den Einzelfall ab – nicht auf Regeltoleranzen. Gibt es einen Kostenrahmen, verteuern sich die Ausgaben aber trotzdem, zahlt der Architekt auch bei Verschulden längst nicht die volle Differenz zwischen Kostenrahmen und Endpreis. Die Bausumme muss um diejenigen Beträge bereinigt werden, die auf Sonderwünsche, spätere Änderungen durch den Bauherrn zurückzuführen sind. Profitieren darf der Architekt von einem Preisschub allerdings nicht. Gibt es einen Kostenrahmen, bildet er die Obergrenze für die anrechenbaren Kosten, nach denen der Architekt sein Honorar ermittelt, wie der BGH (Az.: VII ZR 362/01) festlegt. Wird das Haus also teurer, bleibt das Architektenhonorar gleich.

© Dr. Hans Reinold Horst
05. Juni 2008

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