(Ho) Versteckte Baumängel sind hochgradig ärgerlich und in ihrer Abwicklung meist sehr teuer. Das liegt nicht zuletzt an vielen – im Ergebnis sinnlos – geführten Bauprozessen, deren Einleitung auf der falschen Annahme beruht, versteckte Baumängel seien grundsätzlich ersatzfähig unabhängig von erfolgten Bauabnahmen und laufenden Verjährungsfristen.

Dabei versteht man unter versteckten Baumängeln solche Mängel, die man bei der Begehung und Übergabe eines entweder neugebauten oder neugekauften oder gebraucht erworbenen Hauses nicht hat feststellen können. Weil unsichtbar, werden die Mängel in den dafür maßgeblichen Zeitpunkten des Gefahrenübergangs oder der Bauabnahme nicht gerügt. Sie treten erst später auf. Daraus wird der unrichtige Schluss gezogen, der Vertragspartner beim Hausbau oder Hauskauf müsse ohne Rücksicht auf etwaige Gewährleistungsausschlüsse oder abgelaufene Verjährungsfristen gewährleisten und auf seine Kosten den Mangel beseitigen. Dies trifft so grundsätzlich nicht zu. Denn schon das BGB kennt den Begriff des „versteckten Mangels“ nicht. Auch die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B), die in Bauverträge häufig in teilweiser Abänderung und Ersetzung der Regelungen des BGB-Baurechts als Allgemeine Geschäftsbedingungen einbezogen wird, widmet sich dem Begriff des „versteckten Mangels“ nicht. Schon daran zeigt sich der Befund, dass sich grundsätzlich keine Besonderheiten bei der Mangelhaftung für „versteckte Mängel“ ergeben.

Von diesem Grundsatz aber gibt es Ausnahmen, in denen Mängelbeseitigungsansprüche diskutiert und im Einzelfall sogar hergeleitet werden können.

Der Bauvertrag
Betrachten wir den Fall eines Bauvertrags, in dem der Bauherr sich vom Bauunternehmer ein Haus errichten lässt. Erst nach der Abnahme stellt der Bauherr Mängel fest, die für ihn vor der Abnahme nicht erkennbar waren. Mängelansprüche für neu hergestellte Sachen werden in derartigen Werkverträgen üblicherweise nicht ausgeschlossen. Falls sie ausgeschlossen werden, kann sich der Unternehmer allerdings auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 639 BGB).

Die Frage der „versteckten Mängel“ erlangt also dann Bedeutung, wenn der Bauherr den Mangel erst nach Ablauf der fünf- bzw. vierjährigen Verjährungsfrist des § 638 BGB oder des § 13 VOB/B entdeckt. Hier nützt es dem Bauherrn grundsätzlich nichts, dass der Mangel nicht erkennbar war. Die Regelungen der Mängelansprüche mit ihren Verjährungsfristen gelten auch und gerade für Mängel, die bei Abnahme nicht erkennbar waren. Auch hier gilt aber eine Ausnahme für den Fall des arglistigen Handelns des Unternehmers. Lässt sich Arglist nachweisen, dann kann sich der Bauunternehmer auf den arglistig verschwiegenen Mangel nicht berufen (zur Verjährungsfrist vgl. § 634 a Abs. 3 BGB; mindestens 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels).

Der Kaufvertrag
Was schließlich den Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus angeht, so können die Mängelrechte des Käufers wirksam abbedungen werden. Dies geschieht in der Praxis regelmäßig. Wieder sei angenommen, dass sich nach der Übergabe Mängel herausstellen, die schon bei Übergabe vorhanden gewesen sind, aber dem Käufer nicht ersichtlich waren. Auch hier nutzt dem Käufer der Umstand, dass die Mängel „versteckt waren“ zunächst einmal nichts. Für den Gewährleistungsausschluss macht die Erkennbarkeit oder Nichterkennbarkeit der Mängel keinen Unterschied. Er umfasst auch die „versteckten“ Mängel. Dasselbe gilt hinsichtlich der Gewährleistungsfrist. Sie läuft unabhängig von der Erkennbarkeit eines Mangels ab.

Waren die Mängel aber durch den Verkäufer aktiv versteckt worden, dürfte ein arglistiges Verschweigen vorliegen (§§ 438 Abs. 3, 444 BGB). Dasselbe kommt in allen sonstigen Fällen in Betracht, in denen der Verkäufer von den Mängeln wusste, sie aber trotz Offenbarungspflicht dem Käufer nicht offenbart hat. Für derartiges arglistiges Verschweigen sieht das Kaufrecht vor, dass der Verkäufer sich nicht auf den Ausschluss des Mangelrechts berufen kann (§ 444 BGB). Für arglistig verschwiegene Mängel stehen dem Käufer also Mängelansprüche zu.

In diesem Fall gilt die regelmäßige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel (§ 438 Abs. 3 BGB): Die Mängelansprüche verjähren nicht fünf Jahre nach der Übergabe, sondern erst drei Jahre nach der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis des Käufers von den Mängeln. Abweichendes gilt, wenn die fünfjährige Regelverjährungsfrist später endet. Dann gilt dieser Zeitpunkt. Allerspätestens endet die Frist aber zehn Jahre nach der Übergabe. Stellt der Käufer also zum Beispiel sieben Jahre nach der Übergabe einen solchen Mangel fest, so beträgt die Verjährungsfrist insgesamt 10 Jahre. Die Hürde besteht in diesen Streitfällen allerdings darin, dass der Käufer dem Verkäufer arglistiges Verhalten beweisen muss.

© Dr. Hans Reinold Horst
04. Januar 2008

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