(Ho) Baulärm, Heizungsprobleme oder Feuchtigkeitsschäden können den Mieter zur Senkung der Miete berechtigen. Bevor der Mieter aber mindert, muss er den Mangel melden, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, ihn im angemessenen Zeitraum zu beseitigen. Auch darf der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn er durch den angezeigten Mangel in der Benutzung seiner Wohnung erheblich beeinträchtigt wird. So stellt eine kaputte Fliese im Badezimmer noch keinen Grund zur Mietminderung dar. Außerdem darf der Mieter den Schaden durch fahrlässiges Handeln nicht selbst verursacht haben. Schimmelflecken an der Badezimmerwand können z. B. durch falsches Lüften verursacht worden sein.

Selbstverständlich ist,
dass der Mieter die Miete nur für den Zeitraum mindern kann,
in dem der Mangel auch bestand.

Dies darf auch nur in angemessener Höhe geschehen. Rechtsgrundlage ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Az: XII ZR 225/03). Ein verbindlicher Maßstab für Minderungsquoten existiert aber nicht. Der Mieter kann sich lediglich an Gerichtsentscheidungen orientieren. Das Risiko eines Irrtums in der Minderungsquote trägt der Mieter. Setzt er also die Mietminderung zu hoch an, gerät er mit den „überschießenden“ aber trotzdem nicht gezahlten Mietanteilen in Zahlungsverzug, weswegen es zur Kündigung des Vermieters kommen kann. Auch kommen die einzelnen Gerichte oft zu sehr unterschiedlichen Entscheidungen. So rechtfertigen umfangreiche Bauarbeiten über 3 Monate nach einer Auffassung eine Minderung der Nettokaltmiete um 50 % (AG Weißwasser, Az: 3 C 0701/93). Nach anderer Ansicht ist dagegen der Bau einer U-Bahn in Wohnungsnähe in einer Großstadt ortsüblich und stellt deshalb keinen Grund für eine Mietminderung dar (AG München Az: 21 C 3836/85).

Bei Schimmelbefall reicht die Bandbreite der Rechtsprechung von 2 % bis 100 %, je nachdem, wie stark der Befall ist. Bei einem häufigen Ausfall der Heizung gab es Minderungsrechte von 5 bis 100 %, je nachdem, wie lange der Ausfall andauert, auf welche Räume er sich erstreckt und in welcher Jahreszeit er eintrat.

Hält der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für unberechtigt, so sollte er ihm dies mitteilen und gegebenenfalls den nach seiner Ansicht eingetretenen Zahlungsverzug als Vertragsverletzung abmahnen. Erst danach sollte er kündigen.

Übertrieben ist es z. B., wenn der Mieter die Miete um 20 % kürzt, weil der Briefkasten kaputt ist oder wenn die Haustür sich nur schwer öffnen lässt. Auch stellt nicht jeder Mangel eine ausreichende Nutzungsbeeinträchtigung der Wohnung dar. Generell kein Recht auf Mietminderung hat ein Mieter auch, wenn er einen Schaden in oder an seiner Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig meldet, ganz gleich, wer ihn verursacht hat. In einem solchen Fall hat der Mieter dann keine Möglichkeit den Schaden zu beheben.

Ein besonderer Fall sind Mängel oder Eigenschaften der Wohnung, die dem Mieter bereits bei Einzug bekannt waren oder die er mit der Unterzeichnung des Mietvertrags als „vertragsgemäß“ akzeptiert hat. In keinem Falle darf er dann mindern; ebenso nicht, sofern er den Schaden im Übergabeprotokoll bestätigt und somit akzeptiert hat.

Lesen Sie auch:
Nasse Keller – Schimmelgefahr! >>

© Haus & Grund Niedersachsen

<< zurück