(Ho) Wer in Urlaub fährt und seine Wohnung verlässt, muss Vorkehrungen treffen, damit bei seiner Rückkehr keine böse Überraschung auf ihn wartet. Natürlich ist kein Mieter verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen und auf sie aufzupassen. Er hat ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht. Gleichwohl hat jeder Mieter eine Obhutspflicht im Hinblick auf seine Mietwohnung. Er muss also auch in seiner Abwesenheit sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden. So muss er es sofort dem Vermieter melden, wenn Schäden auftreten, damit dieser sie beheben und eventuelle Gefahren abwehren kann (Pflicht zur Mängelanzeige: § 536 c Abs. 1 und 2 BGB). Bei ernsten Gefahrensituationen trifft den Mieter diese Anzeigepflicht sofort, bei kleineren Schäden sind zwei Wochen maximal ausreichend.

Insbesondere in Notfällen, so zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder bei einem Feuer, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (BGH, Az.: VIII ZR 164/70). Der BGH hat in dieser Entscheidung ausgesprochen, der Mieter habe den Vermieter darüber zu informieren, wer in seiner Urlaubsabwesenheit einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt – zum Beispiel der Verwandte oder der vertrauenswürdige Nachbar. Genügt der Mieter dieser Informationspflicht nicht und kann der Vermieter deshalb insbesondere in Notfällen Schäden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, so ist ihm der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter selbst kann allerdings keinen eigenen Ersatzschlüssel verlangen (AG Köln, Az: 217 C 483/93 – wir berichteten).

Häufig übernimmt ein Nachbar oder ein Bekannter in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnungsaufsicht, das Leeren des Briefkastens oder das Gießen der Blumen. So sollte man bei längerer Abwesenheit auch darum bitten ab und zu die Wohnung durchzulüften, um so einer Bildung von Schimmel vorzubeugen. Wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften des Mieters zurückzuführen ist, kann er die Miete nicht mindern (OLG Frankfurt, Az.: 19 U 7/99). Im Gegenteil haftet der Mieter dann selbst auf Schadensersatz. Bei Abwesenheit in kälteren Jahreszeiten muss der Mieter dafür sorgen, dass die vorhandenen Heizeinrichtungen ein Einfrieren der Leitungen verhindern (BGH, Az.: VIII ZR 173/66). Ist ein Wasserhahn zwar zugedreht, aber nicht derart stark, dass er auch bei Druckschwankungen dicht bleibt, haftet ebenfalls der Bewohner für entstehende Schäden (OLG Stuttgart, Az.: 7 U 135/05).

Verpflichten sich die Mieter, die Treppenhausreinigung und das Fegen des Gehweges vor dem Hauseingang selbst zu übernehmen, um die Nebenkosten niedrig zu halten, dann müssen diese Arbeiten auch während der Urlaubszeit erledigt werden. Funktioniert dies aufgrund nachbarlicher Absprachen nicht, so muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und zum Beispiel einen Putzservice beauftragen. Bei besonders schwerem Fehlverhalten in diesem Bereich kann der Vermieter sogar den Mietvertrag kündigen (AG Wiesbaden, Az.: 91 C 2213/99-19) oder mindestens eine Abmahnung erteilen.

© Dr. Hans Reinold Horst
29. September 2007

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