(Ho) Wollen Mieter ihre Wohnung untervermieten, dann kann es hierzu ganz unterschiedliche Gründe geben:

• Meist ist die Wohnung zu groß geworden, weil die Kinder aus dem Haus sind.
• Auch Hartz IV kann ein Grund sein.
• Klassische Fälle sind studentische Wohngemeinschaften.

Jetzt aber ist ein neuer Trend zu beobachten:

• Immer mehr Mieter suchen Untermeiter, weil sie wegen der Aufnahme einer neuen beruflichen Tätigkeit in einer anderen Stadt längere Zeit nicht selbst in ihrer Wohnung leben können, sie aber nicht aufgeben wollen. Deshalb möchten sie ihre Wohnkosten reduzieren.

Das soll nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.11.2005 (Az: VIII ZR 4/05) auch zulässig sein. Der BGH gab dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung, weil dadurch Kosten der doppelten Haushaltsführung vermieden werden könnten. Wegen der zunehmenden Bedeutung von Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft und Berufswelt habe der Mieter einen solchen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Diese Entscheidung verwundert stark und ist nicht überzeugend. Wegen der vom Gesetzgeber gesehenen stärkeren Mobilität und Flexibilität im Berufsleben ist die Kündigungsfrist für Mieter im Zuge der 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform bereits grundsätzlich auf drei Monate verkürzt worden, egal, wie lange das Mietverhältnis dauert. Dem Mieter daraus auch noch weitere Rechte zuzugestehen, gibt das Gesetz nicht her. Ob er sich aus beruflichen Gründen veranlasst eine doppelte Haushaltsführung mit entsprechend höheren Kosten zumutet oder nicht, ist keine Frage des Mietrechts, sondern steht allein im Belieben des Mieters. Der Vermieter kann dafür nicht herhalten müssen. Ein mietrechtliches berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung in diesem Fall muss er sich nicht entgegenhalten lassen. Vor allem steht es immer in seinem Belieben, den begehrten Erlaubnisanspruch auf Untervermietung deshalb zu versagen, weil in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Erlaubnis aus Sicht des Vermieters unzumutbar macht.

Der Fall der Untervermietung ist von dem Fall abzugrenzen, in dem der Mieter seine Eltern oder seine Kinder bei sich aufnehmen will. Hier handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis. Daher muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters oder gar ohne ihn zu fragen einen Teil seiner Wohnung, so riskiert er eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Dies gilt auch dann, wenn er eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätte, und einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hierzu deshalb hätte durchsetzen können.

© Dr. Hans Reinold Horst
31. August 2007

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