| Deutsche Gerichte werden immer mehr
mit Problemen rund um Keller und Dachboden beschäftigt:
- Beim Hauskauf sollten auch Nebenräume wie Keller
und Dachböden genau inspiziert werden, nicht nur die eigentlichen
Wohnräume. Denn gar nicht selten liefern ausgerechnet der Keller
oder der Dachboden des Hauses einen Anlass für heftige rechtliche
Auseinandersetzungen. Nebenräume werden dann eher zur Hauptsache.
- Um „größer“ zu wohnen, kommen manche Eigentümer
schon mal auf die Idee, den Keller zu Wohnzwecken zu
nutzen. Doch beschweren sich im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Nachbarn über diese Entwicklung, so stehen die Chancen schlecht.
Denn Gerichte orientieren sich nur an der Teilungserklärung –
und die sieht dort normalerweise kein dauerhaftes Wohnen vor. In diesen
Fällen wird die Nutzung gerichtlich beendet (OLG Schleswig, Az:
2 W 198/05).
- Abgesehen von der Teilungserklärung im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft
können aber auch bauordnungsrechtliche Vorschriften
grundsätzlich gegen die Nutzung des Kellers als Wohnung sprechen.
So muss eine bestimmte Deckenhöhe (2,30 m) bestehen, damit der
Raum als Wohnraum anerkannt wird.
- Nicht nur Menschen, sondern auch Tieren wird der Aufenthalt im Keller
manchmal verboten oder nur eingeschränkt erlaubt. So wurde ein
Streit vor dem KG Berlin (Az.: 24 W 65/02) verhandelt, in dem sich Nachbarn
gegen das freie Herumlaufen eines Kampfhundes im Keller
wendeten. Das Argument der Hundehalterin, ihr Hund sei gutmütig,
überzeugte nicht.
- Ganz oben in einem Haus „flogen die Fetzen“, bis der Bundesgerichtshof
das letzte Wort sprach. Der Eigentümer hatte auf das ältere
Gebäude noch ein Stockwerk setzen lassen, um mehr Wohnraum
zu schaffen. Die Mieter, die bis dahin nur den Speicher über sich
hatten, mussten mit zusätzlichen Geräuschen von oben leben.
Sie waren der Meinung, der Trittschall-Schutz sei beim Umbau nicht ausreichend
berücksichtigt worden. Der BGH (Az: VIII ZR 355/05) gab ihnen Recht:
Bei einem Umbau müsse die zum jeweiligen Zeitpunkt geltende DIN-Norm
zum Schallschutz eingehalten werden.
- Auch beim Verkauf des Hauses treffen den Verkäufer
Informations- und Aufklärungspflichten, zumal dann, wenn Mängel
bestehen und bekannt sind. Sonst kann es passieren, dass die Gerichte
später von arglistigem Verschweigen des Mangels sprechen. Dann
droht Schadensersatz. Dies musste nach einem Richterspruch des OLG Koblenz
(Az: 5 U 1111/05) auch ein Eigentümer erfahren, der sein Haus verkaufte
und dabei mit keinem Wort erwähnte, dass der Keller des „exklusiven
Landhauses“ schon seit längerem feucht war. Stattdessen sprach
er verharmlosend davon, dass es gelegentlich zu einigen Veränderungen
an Wänden gekommen sei.
© Dr. Hans Reinold Horst
31. August 2007
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