(Ho) Wer sein Haus verkauft, der muss den Käufer über grundlegende Umstände informieren, sei es, dass Beschaffenheit und Bauzustände des Hauses, die Verhältnisse mit „lieben“ Nachbarn oder offene bauordnungsrechtliche Frage in Rede stehen. Eine solche Aufklärung entspricht weitaus nicht nur dem Gebot der Fairness, sondern folgt als rechtliche Verpflichtung aus dem Gesetz (§ 241 BGB). Vor allem liegt sie im eigenen Interesse, möchte man doch als Verkäufer eine ungestörte und reibungslose Vertragsabwicklung erreichen und auch – dies darf gesagt sein – pünktlich den Kaufpreis ungeschmälert erhalten, anstatt auf Minderungen, Schadensersatzansprüche oder gar auf den Rücktritt vom Vertrag verwiesen zu werden. Denn die genannten Reaktionen sind rechtliche Folgen einer pflichtwidrig unterlassenen Sach- oder auch Rechtsaufklärung. Insbesondere in den folgenden Themenkreisen hatte die Rechtsprechung in der Vergangenheit immer wieder Gelegenheit, streitig gewordene Kaufverträge zu bewerten.

1. Sachmängel, insbesondere Feuchtigkeitsschäden

Typischer Anlass zum Rechtstreit sind immer wieder folgende Sachverhalte:

Alsbald nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zog der Käufer dort ein und stellte dann kurz danach Feuchtigkeitserscheinungen im Keller oder in Wandbereichen fest, die an Duschen, Bäder und sonstige Nasszellen angrenzen. Der Verkäufer hatte von alledem nichts gesagt. Der Käufer focht daraufhin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangte Rückabwicklung des Geschäfts.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 122.02.2003 – 9 M 219/00) hatte einen solchen Fall zu entscheiden, in dem der Keller durch drückendes Grundwasser feucht wurde. Der Käufer konnte aber nicht erfolgreich behaupten, solche Feuchtigkeitserscheinungen seien bereits früher aufgetreten, der Verkäufer habe also davon gewusst und deshalb darüber arglistig hinweggetäuscht. In dem entschiedenen Fall hatte es lediglich vorher einen sogenannten „Jahrhundertregen“ gegeben, der zu einer Überschwemmung des Kellers führte. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht zwar für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind und über die er nach der Verkehrsauffassung redlicher Weise Aufklärung erwarten darf. Trotz dieses Grundsatzes oblag es dem Verkäufer aber nicht, unaufgefordert darauf hinzuweisen, in Folge eines außergewöhnlichen Regenfalls vor vier Jahren habe ein Kellerraum durch von Außen eindringendes Regenwasser einmal unter Wasser gestanden. Dieser Regenfall war nämlich von der Menge her ganz außergewöhnlich gewesen und war im übrigen ohne nachteilige Folgen für das Gebäude geblieben. Eine grundsätzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers über diesen Hergang verneinte das OLG Düsseldorf.

Es betonte aber auch:
Macht ein Verkäufer jedoch auf Fragen tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht besteht. So ist der Verkäufer auskunftspflichtig, wenn Fundament und Wände durch Feuchtigkeit erkennbar betroffen sind, ohne dass dies aufgrund eines außergewöhnlichen und einmaligen Wetterereignisses eintrat. Als entscheidend sah das OLG Düsseldorf im Ergebnis an, dass es bei der Besichtigung des Hauses vor Abschluss des Kaufvertrags noch keine Anzeichen für steigendes Grundwasser gegeben hatte, so dass der Verkäufer insoweit auch keine Aufklärungspflichten haben konnte.

So glimpflich gehen die Gerichte aber nicht mit Verkäufern um, wenn die Feuchtigkeitserscheinung nicht außergewöhnlich und einmalig durch Wettereinbrüche, sondern hydrologisch und bautechnisch bedingt eintritt. So stellt der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände wegen fehlender Außenabdichtung regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicher Weise nicht verschweigen darf, über den er also ungefragt aufklären muss (OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 – 5 U 1111/05; BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 215/90). Deshalb muss sich der Verkäufer arglistiges Handeln vorwerfen lassen, wenn er in dem Anwesen gewohnt hat, von der fehlenden Außenabdichtung und der Kellerfeuchtigkeit wusste, deshalb die Kellerräume hat streichen lassen und dabei auch noch verharmlosend unterschiedliche Farbschattierungen auf Nachfrage bei der Hausbesichtigung damit erklärte, dass es sich um einen alten Keller handele, der von Zeit zu Zeit Farbveränderungen aufweise. Bei dieser Sachlage kann der Käufer Schadenersatz selbst dann geltend machen, wenn seine Haftung vertraglich ausgeschlossen wurde (§ 444 BGB) und auch dann, wenn der Käufer den Mangel selbst kannte (§ 442 Abs. 1 BGB). Dabei erfasst nach Auffassung des OLG Düsseldorf die Arglisthaftung des Verkäufers wegen Verschweigen eines Mangels des verkauften Hauses nicht nur eine verbale Äußerung, die von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Um Mängelbeseitigungskosten ging es auch in einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall, in dem der Käufer eine Eigentumswohnung kurz nach der Übergabe der Wohnung Feuchtigkeitsschäden feststellte. Mit der Begründung, der Verkäufer habe den Mangel arglistig verschwiegen, verlangte der Käufer Rückabwicklung des Kaufvertrags, Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung der Vertragskosten. Der BGH (BGH, Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05) gab ihm Recht. Der Verkäufer könne sich gegenüber dem Rückabwicklungsverlangen des Käufers nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Da der Verkäufer den Feuchtigkeitsschaden kannte, hätte er dies bei Kaufvertragsabschluss spätestens dem Käufer gegenüber offenbaren müssen. Das gilt auch bei geringfügigeren Mängeln, soweit es sich dabei nicht um solche mit Bagatell-Charakter handelt.

Arglistige Täuschung setzt also keineswegs voraus, dass der Verkäufer den Käufer schädigen oder sich bereichern wollte und deshalb einen bekannten Mangel nicht offenbarte. Auch bei geringfügigen Mängeln trifft den Verkäufer folglich eine Auskunftspflicht. Werden sie verschwiegen, täuscht der Verkäufer arglistig.

Auch der Verkäufer, der den Mangel selbst eher für unbedeutend hält, muss von sich aus alle Mängel offenbaren, auch wenn der Käufer keine Fragen zur Mängelfreiheit stellt. Vor allem muss er Fragen des Kaufinteressen richtig und vollständig beantworten. Für die Aufklärungspflicht des Verkäufers ist es – dies klang bereits an - entscheidend, ob es sich um Mängel oder Schäden handelt, die nach der Verkehrsauffassung oder für den Verkäufer erkennbar zumindest für den Käufer von entscheidender Bedeutung für die Kaufentscheidung sind. Welche Bedeutung der Verkäufer dem Mangel beimisst, ist ohne Belang.

2. „Liebe“ Nachbarn

Verletzt der Verkäufer eines Wohngrundstücks die Pflicht, den Käufer über schikanöses Nachbarverhalten wie zum Beispiel mehrjähriges absichtliches Stören der Nachtruhe aufzuklären, so haftet er bereits bei leichter Fahrlässigkeit auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (BGH, Urteil vom 22.02.1991 – V ZR 299/89, NJW 1991, Seite 1673 ff). Dies gilt ganz besonders im Falle einer tief zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn darüber nicht aufgeklärt wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.1996 – 9 U 92/98, NJW 1997, Seite 1079). Generell hat der Grundstücksverkäufer die Pflicht, über gestörte Nachbarschaftsverhältnisse aufzuklären (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.10.2004 – 4 U 84/01, n.v.; OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.12.1998 – 14 U 174/98, WuM 1999, Seite 640). Auch ungefragt muss der Grundstücksverkäufer den Vertragspartner über solche Umstände wie zum Beispiel die Überschreitung des in Aussicht gestellten Fertigstellungstermins wegen schwebender Nachbarschaftsstreitigkeiten mit einhergehendem Baustop aufklären, die den Erwerb des Objekts zu Anlagezwecken als Vertragszweck vereilten könnten und auch für ihn von wesentlicher Bedeutung sind. Kommt es wegen des nachbarstreitsbedingten Baustopps zu Schäden, so hat der geschädigte Käufer Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und auf Ersatz seiner im Vertrauen auf die Durchführung des Vertrags getätigten nutzlosen Aufwendungen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.06.1997 – 3 U 8/96, MDR 1998, Seite 41).

Auch der „liebe“ Nachbar muss sich aus dem Kauf heraushalten und darf nicht etwa falsche Angaben zum Wohnumfeld machen, um den Käufer zu verprellen und um das Objekt selbst erwerben zu können. Nachbarn dürfen also einen Immobilienverkauf nicht mutwillig sabotieren (BayObLG, Beschluss vom 10.07.2003 – 2 – Z BR 56/03, n.v.). Wer den Haus- oder Wohnungsverkauf seiner Nachbarn also absichtlich stört, muss damit rechnen, für den entstandenen Schaden zahlen zu müssen. Dies gilt auch in dem Falle, in dem der Käufer durch Lärm der Nachbarn verscheuen wird.

3. Rechtsmangel: Baugenehmigung oder Schwarzbau?

Auch über Rechtsmängel muss der Verkäufer aufklären. Das gilt besonders für fehlende oder überschrittene Baugenehmigungen. Wer ein Grundstück mit einem Gebäude kauft, erkundigt sich in der Regel nicht danach, ob dafür eine Baugenehmigung vorliegt und auch eingehalten wurde. Hat der Käufer wegen der nicht vorliegenden Baugenehmigung einen „Schwarzbau“ erworben oder wurde eine erteilte Baugenehmigung rechtswidrig von den Voreigentümern überschritten, so bieten sich dem Käufer eines solchen Hauses im Grunde zwei Wege:

Er könnte zunächst erwägen, die Baugenehmigungsbehörde im Falle einer rechtwidrig erteilten und nachfolgend zurückgenommenen Baugenehmigung auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen (§ 839 BGB). Eine beachtliche Amtspflichtverletzung bei der Erteilung der rechtwidrigen und deshalb nachfolgend zurückgenommenen Baugenehmigung liegt aber nur vor, wenn die verletzte Pflicht gerade auch den Inhaber der beeinträchtigten Vermögensposition schützen soll. Dies nun wiederum setzt voraus, dass der Schutz zumindest auch gerade den Interessen des Einzelnen dient. Der Kreis der geschützten Dritten im Fall rechtswidrig erteilter Baugenehmigungen ist aber anders zu definieren, als bei der Versagung einer solchen Genehmigung. Die erteilte Baugenehmigung hat eine grundstücksbezogene Wirkung und ihr Wirkungskreis umfasst auch die begünstigten Rechtsnachfolger, also diejenigen, die das Grundstück kaufen oder erben. Ihnen gegenüber haben die Beamten Amtspflichten. Anders liegt dies aber bei der Versagung einer beantragten Baugenehmigung. Ihr kommt grundsätzlich nur eine personenbezogene Wirkung zu. Dritte, also hier der Grundstückskäufer, sind in den Schutzbereich der verletzten Pflichten nicht einbezogen. Diese Unterscheidung lässt es nicht zu, eine Amtspflichtverletzung auch dann anzunehmen, wenn eine Baugenehmigung nicht erteilt wurde, das bebaute Grundstück später aber veräußert wurde und der Erwerber dann Schwierigkeiten mit dem Bauplanungs- oder Bauordnungsrecht hat (OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2005 – 11 W 11/05).

In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall hatte die Baugenehmigungsbehörde bereits im Jahre 1964 gegenüber dem damaligen Grundstückseigentümer argumentiert, dass ungenehmigte Bauvorhaben sei ein Schwarzbau, der beseitigt werden müsse. Abgerissen wurde das Haus aber nicht. Dem späteren Grundstückseigentümer war von alledem nichts bekannt. Er hatte das Grundstück im Vertrauen darauf erworben, die Gebäude würden im Einklang mit dem Baurecht stehen. Der Schutz dieses Vertrauens aber ist nicht von den Amtspflichten bezweckt, die den Beamten der Baubehörde obliegen. Fazit: Ein Kaufinteressent kann sich nicht darauf verlassen, dass ins Auge gefasste und bereits errichtete Objekt stehe im Einklang mit dem Baurecht, weil die Beamten ansonsten eine Beseitigung hätten durchsetzen müssen. Er ist vielmehr gehalten, sich insoweit vor dem Vertragsschluss in geeigneter Weise Gewissheit zu verschaffen. Denn die Baubehörde hat keine Pflicht gegenüber den Käufern bebauter Grundstücke, für die Rechtmäßigkeit der vorhandenen Bebauung einzustehen, wenn sie nicht für deren Beseitigung sorgen würde.

Folglich muss der Kaufinteressent den Verkäufer eingehend nach der Baugenehmigungslage befragen und auch in die Baugenehmigungsakten Einsicht nehmen. Spiegelbildlich hat der Verkäufer eines Hauses die Pflicht, über Rechtsprobleme im Bezug auf die Baugenehmigungslage auch ungefragt aufzuklären. Denn dieser Umstand ist für den Kaufentschluss vordringlich entscheidend, droht doch dem Käufer im Falle eines Schwarzbaus eine behördliche Nutzungsuntersagung oder gar eine Abrissverfügung. Ist der Bau dagegen genehmigungsfähig, muss der Käufer immer noch über eine bauvorlageberechtigte Person einen Bauantrag stellen und dafür „Strafgebühren“ bezahlen.

4. Maklerangaben

Nach einem Haus- oder Wohnungskauf müssen Käufer gelegentlich erkennen, dass als Wohnräume hergerichtete Keller- oder Bodenräume bauordnungsrechtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Neben Ansprüchen gegen Verkäufer ist auch an Ansprüche gegen den eingeschalteten Makler zu denken, wenn er sachlich falsche Angaben zur rechtlich gesicherten Nutzungsmöglichkeit der Räume in seinem Exposé oder im Rahmen der Kaufverhandlung und Hausbesichtigung gemacht hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III 146/06, NJW-RR 2007, Seite 711 = NZM 2007, Seite 335) hat einen solchen Anspruch des Hauskäufers gegen den Makler zurückgewiesen und grundsätzliche Ausführungen zur Sorgfaltspflicht des Maklers gemacht: Makler dürfen im Allgemeinen darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmen. Deshalb bestehen Ansprüche seitens des Käufers gegen den Makler im Allgemeinen nicht wegen sachlich falscher Angaben im Exposé.

Als Ausnahme zu dieser Grundregel gilt:
Makler müssen beim Verkäufer nachfragen, wenn seine Informationen für den Makler unplausibel erscheinen. Ebenso soll der Makler haften, wenn er dem Käufer gegenüber ausdrücklich Zusicherungen gemacht oder eine Informationspflicht übernommen hat. Schadensersatz gibt es schließlich dann, wenn der Makler besonderes Vertrauen in seine Informationen erweckt.

© Dr. Hans Reinold Horst
30. August 2007

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