(Ho) Wohnungseigentümer können wegen notorischer Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus ihrer Immobilie geklagt werden. Wer fortlaufend seine Pflicht zur Zahlung von Wohngeld in die Gemeinschaftskasse verletzt, kann durch die Eigentümergemeinschaft zum Verkauf gezwungen werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19.01.2007 (V ZR 26/06) bestätigte. Das kann aber in der Regel laut BGH erst nach einer Abmahnung geschehen, und zwar auch dann, wenn der säumige Zahler bisher nur auf gerichtliche Zahlungsurteile reagiert hat. Von der Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.

In dem entschiedenen Fall hatte der Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, seit 1997 immer nur dann sein Wohngeld gezahlt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche gerichtlich geltend machte. Seine Zahlungsrückstände lagen bei 3.000 Euro bis 4.000 Euro. Schließlich beschloss die entnervte Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2004, ihm das Eigentum zu entziehen (§ 18 WEG). Dagegen zog er vor Gericht – und unterlag vor dem BGH in letzter Instanz.

Ein erzwungener Verkauf sei zulässig, wenn der Eigentümer seine Pflichten gegenüber den Miteigentümer derart gravierend verletzt habe, dass den anderen ein Fortführen der Gemeinschaft unzumutbar geworden sei. Namentlich Rückstände bei den Gemeinschaftskosten könnten einen Zwangsverkauf somit rechtfertigen. Voraussetzung sei allerdings, dass sich der Wohnungseigentümer länger als drei Monate und mit mehr als 3 % des Einheitswerts der Wohnung im Verzug befinde. Weil die Gemeinschaft ihn zuvor nicht abgemahnt hatte, räumte der BGH dem säumigen Zahler eine letzte Schonfrist ein. Allerdings gelte nun der Entziehungsbeschluss als Abmahnung. Jede weitere unpünktliche Zahlung könne deshalb zu einem rechtswirksamen Entziehungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit zu einem erzwungenem Verkauf der Wohnung führen.

Näher zu ausstehenden Mietforderungen:
Horst, Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen,
4. Auflage 2007; ISBN 978-3-939787-04-4;
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© Dr. Hans Reinold Horst
30. August 2007

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