Reparaturen gehen zu Lasten des Vermieters, es sei denn, es handelt sich um sogenannten Kleinreparaturen, die im Mietvertrag durch entsprechende Klauseln auf den Mieter übertragen sind. Die Rechtsprechung hat dafür allerdings enge Grenzen gezogen. Folgende Punkte müssen beachtet werden:

Der Mietvertrag beschreibt genau, für welche Teile in der Wohnung die Kleinreparaturregelung gelten soll, etwa Fenster- und Türverschlüsse sowie Heiz- und Kocheinrichtungen. Auf den Mieter kann lediglich die Pflicht abgewälzt werden, für einen Kleinschaden zu zahlen, 100 Euro pro Einzelfall sind anerkannt. Er kann aber nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst auszuführen oder zu beauftragen.

Weiterhin muss es sich um Wohnungsbestandteile handeln, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das ist etwa bei einer Herdplatte der Fall, wenn ein Herd mitvermietet wurde. Denn der Mieter kann die Abnutzung durch Pflege beeinflussen.

Die Belastung des Mieters muss vertraglich begrenzt sein, und zwar im Einzelfall auf bis zu 100 Euro, auf das gesamte Jahr gesehen auf etwa 8 % der Jahresnettomiete oder auf etwa 300 Euro. Im Jahre 1992 hatte der Bundesgerichtshof einen Höchstbetrag von 150 DM pro Einzelfall oder 300 DM im Jahr genannt (Az: VII ZR 129/91). Dies ist aber kein unveränderbarer statischer Wert. Denn aufgrund der Geldentwertung ist die reale Belastung des Mieters gesunken. Selbst wenn nur eine jährliche Geldentwertung von 2 % seit dem Urteil angesetzt wird, ergibt sich mittlerweile ein zulässiger Höchstbetrag von etwa 100 Euro pro Kleinreparatur. Auch das AG Braunschweig hat in einem Einzelfall 100 Euro für zulässig erachtet (Az: 116 C 196/05).

Diese Höchstgrenze ist nicht als eine Art Selbstbeteiligung zu verstehen. Bis zum vertraglich genannten Betrag muss der Mieter alles bezahlen. Gar nichts muss er mehr bezahlen, wenn die Handwerkerrechnung darüber hinaus geht. Deshalb geht zum Beispiel eine Rechnung über 120 Euro komplett zu Lasten des Vermieters. Auch das OLG Düsseldorf (Az: 24 U 183/01) hat befunden, dass durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag der Mieter nicht verpflichtet wird, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mit zu tragen.

© Dr. Hans Reinold Horst
Juli 2007

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