(Ho) Sei es, das man kaufen oder verkaufen möchte, sei es, das man den Beleihungswert für eine Immobilie als Grundlage einer Kreditfinanzierung überprüfen möchte oder als Eigentümer ganz einfach daran interessiert ist, wie viel die eigene Immobilie wert ist: Die Antwort liefert ein Immobilienwertgutachten.

Doch wann lohnt sich die Geldausgabe für einen Gutachter? Ein Gutachten bietet einen Überblick über die technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eines Grundstücks und basiert auf umfangreichen Informationen, die sonst nicht oder nur mit großem Aufwand zu beschaffen sind. Wer allerdings dann mit dem Ergebnis nicht zufrieden ist, sollte sich davor hüten, ein derartiges Privatgutachten vorschnell als „Parteigutachten“ abzuwerten. Zwar wird der Sachverständige in aller Regel von einer Partei – entweder dem potentiellen Erwerber oder dem Veräußerer – beauftragt, was aber nicht bedeutet, dass der Auftraggeber das Ergebnis gleich „mitbestellt“.

Auch der Laie hat durchaus Möglichkeiten zu beurteilen, wann sich die Geldausgabe für ein Wertgutachten lohnt und welchen Beitrag er selber dafür leisten muss. Kriterium ist ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis. In der Regel werden Wertermittlungen nach der Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro beträgt das Honorar beispielsweise 1.187 Euro. Genauso wichtig ist aber, die Zielstellung des Gutachtens genau zu definieren und einen angemessenen Zeitraum für die Erarbeitung zu vereinbaren.

Jeder ist gut beraten, vor der Auftragsvergabe die Fachkompetenz zu überprüfen. Denn die Bezeichnung „Gutachter“ ist nicht geschützt. Zu erfragen ist zum Beispiel, ob der Gutachter ein einschlägiges Hochschulstudium in den Bereichen Vermessungswesen, Bauingenieurswesen, Architektur oder Wirtschaftswissenschaften nachweisen kann und über langjährige Berufserfahrung verfügt. Sachkundig und erfahren sind zum Beispiel Mitglieder eines Gutachterausschusses für Grundstücksbewertung. Kompetenz und Professionalität in der Immobilienbranche sowie hohe Standards haben die Sachverständigen durch das Ablegen einer praxisbezogenen Prüfung nachgewiesen.

Ein Gutachten muss nachvollziehbare eindeutige Informationen vermitteln. Ansonsten ist es wertlos. Kriterien dafür sind unter anderem die Eindeutigkeit der Formulierungen, Folgerichtigkeit und Sachlichkeit der Begründungen sowie Widerspruchsfreiheit in der Argumentation. Bereits vor langer Zeit hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Gutachten für Laien verständlich sein muss. Dies erfordert neben sachlich logischer Gliederung und präziser Formulierung auch die Visualisierung von Sachverhalten mit Abbildungen, Plänen oder Fotos. Gerade an Fotos ist schnell festzustellen, ob der Gutachter zeitgemäß arbeitet. Digitale Bildbearbeitung überzeugt mehr als eingeklebte Bilder.

Ein zum Beispiel durch unvollständige Angaben oder sogar missachtete Vorschriften nicht nachprüfbares Gutachten gilt als unrichtig und unbillig. Ein fachkompetent erstattetes Gutachten muss die vollständigen Angaben aller Informationsquellen, die komplette Darstellung der Untersuchungen sowie die Dokumentation aller ermittelten Daten enthalten und über das Wertermittlungsverfahren informieren.

• So ist eine exakte Grundstücksbeschreibung mit Lage, Umgebung, Erschließung, tatsächlicher und zulässiger Nutzung notwendig.
• Die Baubeschreibung sollte mit Bauweise, Bauzustand und Außenanlagen vollständig sein.
• Zur Wertermittlung gehören Bodenrichtwert und Bodenwert, Vergleichspreise und Ertragswerte.
• Zukünftig wird auch der klimaenergetische Zustand des Hauses verstärktes Bewertungskriterium sein.
• Auch die Analyse der Marktlage in der Region sowie deren Infrastruktur, in der die zu bewertende Immobilie liegt, gehört in die Ausführungen des Gutachters mit hinein. Denn hier werden lage- und/oder marktbedingte Zuschläge oder Abschläge vom Immobilienwert erklärt.

Das Gutachten muss plausible Beschreibungen für wertbeeinflussende Faktoren und Ableitungen des Verkehrswerts enthalten.

Ohne Beachtung einschlägiger Vorschriften gilt ein Gutachten als unsachgemäß erstattet. Entsprechend der Wertermittlungsverordnung müssen auch die sachgerechte Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Begründungen nachvollziehbar sein.

© Dr. Hans Reinold Horst
Mai 2007

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