(Ho) Mit der Veröffentlichung im
Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr. 11 vom 30. März 2007) ist die letzte
formale Hürde genommen. Die Reform des Wohnungseigentumsrechts tritt
nun endgültig zum 1. Juli 2007 in Kraft.
Die wichtigsten Neuregelungen lassen sich nunmehr wie folgt zusammenfassen:
- Künftig wird die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern
zu Änderungen von im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen nur
noch dann erforderlich sein, wenn es um die Begründung, Aufhebung,
Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten geht.
- Nachdem die Rechtsprechung bereits grundsätzlich Wohnungseigentümern
einen Anspruch auf Änderung bzw. Anpassung von Vereinbarungen
(z. B. Kostenverteilungsschlüssel) eingeräumt hat, wird dieser
Anspruch nunmehr gesetzlich eingeräumt. Dabei ist die bislang von
der Rechtsprechung vorausgesetzte „grobe Unbilligkeit“ nicht
mehr erforderlich. Das neue Gesetz hält es für ausreichend,
wenn das Festhalten an der bestehenden Vereinbarung „unbillig
erscheint“. Hier bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung aus
dieser feinen Abstufung macht.
- Im Außenverhältnis haften die Wohnungseigentümer
jetzt nur noch anteilig. Dasselbe gilt im Innenverhältnis.
- Nach bisher geltendem Recht konnte durch Vereinbarung geregelt werden,
dass der Verkauf der Wohnung zum Beispiel von der Zustimmung
des Verwalters abhängig sein sollte. Derartige Beschränkungen
können künftig durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgehoben
werden.
- Künftig können die Wohnungseigentümer mehrheitlich
über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
entscheiden. Das ist z. B. dann interessant, wenn der Verteilungsmaßstab
geändert werden soll, wie etwa bei der Umstellung auf den individuellen
Verbrauch.
- Für konkrete Maßnahmen der Instandhaltung, baulichen Veränderung
und Modernisierungsmaßnahmen dürfen die Wohnungseigentümer
jetzt Kostenverteilungsmaßstäbe wählen,
die sich am Gebrauch orientieren. Hier reicht eine Dreiviertelmehrheit
(nach Köpfen) aus, wobei diese Mehrheit allerdings auch mehr als
die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.
- Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht jetzt aus, wenn Regelungen
über die Art und Weise von Zahlungen, zu Fälligkeit
und zu Verzugsfolgen sowie zu Kosten für besondere Nutzungsmöglichkeiten
getroffen werden sollen.
- Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sollen künftig ausreichen,
wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum
an den Stand der Technik anpassen wollen. Auch hier reicht
dann eine Dreiviertelmehrheit (Kopfprinzip), wobei diese Mehrheit mehr
als die Hälfte der Eigentumsanteile repräsentieren muss. Die
vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage
nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber
den anderen unbillig beeinträchtigen. Für Modernisierende
Instandsetzungsmaßnahmen bleibt es dagegen bei der einfachen Mehrheit
der in der beschlussfähigen Versammlungen anwesenden und vertretenden
Wohnungseigentümer.
- Die Einladungsfrist von bisher „mindestens
einer Woche“ wird auf „mindestens zwei Wochen“ erhöht.
- Es muss eine Beschlusssammlung vom Verwalter angelegt
werden. In diese Sammlung sind alle Sammlungsbeschlüsse, alle schriftlichen
Beschlüsse, Urteile in Rechtstreitigkeiten der Gemeinschaft aufzunehmen.
Bei nicht ordnungsgemäßer Führung der Beschlusssammlung
legt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters
vor.
- Schließlich sieht das Gesetz eine Neuregelung für
Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer vor. Hier ist
ein begrenztes Vorrecht für Grundpfandrechte in der Zwangsversteigerung
eingeräumt worden.
Der Vorteil:
Kam es in der Vergangenheit bei Zahlungsunfähigkeit zu Zwangsversteigerungsverfahren,
blieben im Regelfall Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft
aus rückständigen Hausgeldbeiträgen unberücksichtigt.
Künftig werden diese Forderungen in begrenzter Höhe bevorrechtigt
behandelt, so dass die Verluste der Gemeinschaft in diesen Fällen
in Grenzen gehalten werden.
© Dr. Hans Reinold Horst
Mai 2007
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