(Ho) Mieter müssen beim Auszug ihre Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen, wie es ihren mietvertraglichen Pflichten entspricht. Doch gibt es immer wieder unterschiedliche Auffassungen darüber, wie das im Einzelnen auszusehen hat. Deshalb sollte der Vermieter bei der Wohnungsübergabe immer einen Zeugen mitbringen und ein Übergabeprotokoll anfertigen. Dieses Protokoll sollte möglichst vom Mieter, zumindest aber vom Zeugen und dem Vermieter selbst unterschrieben werden.

Denn mündliche Absprachen lassen sich kaum beweisen. Schuldet der Mieter zum Beispiel noch Renovierungsarbeiten oder den Ersatz beschädigter Wohnungseinrichtungsgegenstände, so bleibt der Vermieter regelmäßig auf seinen Kosten sitzen, wenn er bei Wohnungsübergabe den Zustand der übernommenen Wohnung nicht beweisbar dokumentiert hat.

Wie wichtig es ist, sich auf ein schriftliches Übernahmeprotokoll berufen zu können, zeigt ein Urteil des OLG Düsseldorf. Hier hatte der Vermieter bei der Wohnungsabnahme Mängel übersehen. Er forderte den Mieter nachträglich auf, auch diese Mängel zu beseitigen. Der weigerte sich. Die Richter entschieden, dass der Vermieter sich nicht im Nachhinein auf bestehende Mängel berufen kann, wenn sie in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können (OLG Düsseldorf, Az: 16 U 184/02).

Deshalb sollte die Wohnung möglichst in zwei Schritten abgenommen werden.

• Eine Vorabnahme dient dazu, den Mieter deutlich auf die noch auszuführenden Arbeiten hinzuweisen, die notwendig sind, um einen vertragsgemäßen Wohnungszustand bei Übergabe und Ende des Mietverhältnisses zu erreichen.
• Der zweite Abnahmetermin muss klären, ob diese Arbeiten ordentlich erledigt sind.

Immer sollte im Protokoll mit entsprechenden Vorbehalten gearbeitet werden, wenn die Wohnung zum Beispiel wegen noch stehenden Mobiliars an den dahinterliegenden Wandflächen nicht auf Mangelfreiheit untersucht werden kann.

Selbstverständlich muss der Mieter beim Auszug von ihm selbst verursachte Schäden beseitigen. Einbauten und Verkleidungen, die der Mieter nachträglich angebracht hatte, müssen entfernt werden. Der Mieter muss die Wohnung so verlassen, wie er sie bei seinem Einzug vorgefunden hat.

Streit gibt es immer wieder um die Farbe der Wände. Der Mieter liebte es poppig-bunt und gestaltete während des Mietverhältnisses die Wohnung entsprechend. Der Vermieter rügt diesen Geschmack bei Ende des Mietverhältnisses und verlangt eine „hell-neutral“ gestrichene Wohnung, wie sie der Mieter bei Einzug auch übernommen hatte. Liegt dieser Fall vor, dann muss der Mieter bei seinem Auszug tatsächlich die Wohnung in einem hellen, neutralen Ton streichen (Amtsgericht Burgwedel, Az: 73 C 123/05). Erledigt der Mieter das nicht, muss er Schadensersatz leisten. Denn die Wohnung hat keinen vertragsgemäßen Zustand mehr. Auf den Lauf etwaiger Renovierungsfristen oder auf die Wirksamkeit etwaiger Renovierungsklauseln kommt es bei dieser Frage nicht an.

Die Verpflichtung des Mieters zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung beschränkt sich auf die Beseitigung von Verschmutzungen. Eine Verunreinigung der Wohnung durch Rauchen schließt das nicht mit ein. Trafen Mieter und Vermieter keine Vereinbarungen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden darf, so stellt das Rauchen keine Pflichtverletzung dar, wie der Bundesgerichtshof entschied (Az: VIII ZR 124/05).
Aber:
Tatsache ist auch, dass übermäßiges Rauchen in der Wohnung den Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Beseitigung der Nikotinablagerungen nur mit erhöhtem Arbeitsaufwand und nur unter Einsatz besonderer Farben und Materialien möglich ist.

Schäden, die schon vor seinem Einzug vorhanden waren, braucht der Mieter nicht zu reparieren. Um Streitigkeiten über den Zeitpunkt eines Schadenseintrittes vorzubeugen, empfiehlt es sich, bereits bei Beginn des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem die Mangelfreiheit der Wohnung dokumentiert ist, und das der Mieter gegenzeichnet. Durch einen Vergleich mit dem Abnahmeprotokoll bei Ende des Mietverhältnisses kann dann leicht nachgewiesen werden, ob der festgestellte Schaden während des Mietverhältnisses entstanden ist oder nicht

Weitere Informationen dazu in der Haus & Grund Broschüre
„Geld und Mietende – Abnahme, Auszug, Renovierung, Schadensersatz, Nachmieter“,
3. Auflage 2003, Haus & Grund Verlag Berlin,
14,90 Euro zzgl. 2,50 Euro Versandkosten bei Einzelbestellungen
über Haus & Grund Niedersachsen,
Email: info@haus-und-grund-nds.de,
Fax 0511/97329732

© Dr. Hans Reinold Horst
Mai 2007

<< zurück