(Ho) Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeit noch geltende Bewertungsrecht für Immobilien und Betriebsvermögen als Steuerbemessungsgrundlage im Schenkungs- und Erbfall für verfassungswidrig erklärt. Neben einer allgemein am Gemeinwert orientierten Steuerbemessungsgrundlage hat das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber aufgegeben, Verschonungsregeln für die Übertragung von Immobilien zu prüfen.

CSU-Generalsekretär Markus Söder hat am 19. Februar 2007 den öffentlichen Vorstoß unternommen, das Schenkung- und Erbschaftsteueraufkommen an der klimaenergetischen Beschaffenheit der übertragenen Immobilie zu orientieren. Wohl auch wegen des Datums (Rosenmontag) hielten dies einzelne Stimmen für einen Karnevalsscherz. Aber ist die angedachte Verknüpfung wirklich so abwegig? Spielen wir diesen Gedanken doch einmal durch.

Ein Steuermodell könnte wie folgt aussehen:

• Wer sofort nach dem Erbfall die ererbte Immobilie veräußert, ist nicht Immobilienbesitzer und damit auch nicht privilegierungswürdig. In diesem Fall sollten 100 % der Steuerbemessungsgrundlage für die Festsetzung der Erbschaftsteuer herangezogen werden, ohne dass Sonderfreibeträge für Immobilien greifen können.
   
• Die volle Erbschaftbesteuerung kann bei einer noch politisch zu verhandelnden Haltefrist von mindestens X Jahren vermieden werden. Entsprechend der in § 23 EStG geregelten Gewinnveräußerungsteuer sowie entsprechend den derzeitigen Vorstellungen des Gesetzgebers zur Erleichterung der Unternehmensnachfolge könnte an eine Haltefrist von 10 Jahren gedacht werden.
   
• Wer die Immobilie nicht veräußert und innerhalb der Haltefrist bewirtschaftet, soll nach Abzug der steuerlichen Freibeträge nur 50 % des zu besteuernden restlichen übertragenen Immobilienvermögens der Steuer unterwerfen müssen. Mit dieser Größe könnte an die noch geltende steuerliche Bemessungsgrundlage in Form des Bedarfswertes in Höhe von ca. 50 % bis 60 % des wahren Immobilienverkehrswertes angeknüpft werden.
   
• Auf Antrag kann die Erbschaftsteuer bei gehaltener Immobilie gestundet werden, wenn klimaenergetische Investitionen binnen einer ebenfalls noch politisch zu verhandelnden Frist in die Immobilie erfolgen. In Höhe der Investitionsaufwendungen wird nach Ablauf der Stundungsfrist die Erbschaftsteuer erlassen.
   
• Die Erbschaftsteuer ist ebenso in Höhe der investierten Aufwendungen zu erlassen, wenn in den letzten 10 Jahren vor dem Erbfall oder vor der lebzeitigen Übertragung der Immobilie klimaschutzenergetische Investitionen vorgenommen werden. 

Das Modell kann mit dem Satz zusammengefasst werden:
Wer die Immobilie nach Erhalt nicht veräußert, sondern klimaenergetisch investiert, der wird von der Schenkung- und Erbschaftsteuer frei.

Der Vorteil dieses Modells liegt in Folgendem:

• Das jetzige Steuerniveau (ca. 50 % des Verkehrswertes für die Bemessung von Immobilienvermögen) wird in etwa für die Fälle gehalten, in denen die Immobilie gehalten und bewirtschaftet wird.
   
• Mit dem klimaenergetisch kombinierten Stundungs- und Erlassmodell bewegt man sich in bereits „politisch fahrenden Zügen“ (Erleichterung der Unternehmensnachfolge; Einführung des Gebäudeenergiepasses; Verpflichtung Deutschlands, zur klimaenergetischen Sanierung in Höhe von 21,6 % reduziertem CO²-Ausstoss nach der EU in Höhe von 8 % und dem Kyoto-Protokoll in Höhe von 5 %).
   
• Es wird ein wertvoller Beitrag in die Klima- und Umweltschutzpolitik geleistet, gleichzeitig aber unter Steuerbefreiung in das eigene Vermögen investiert.
   
• Durch diese Investition kann das Immobilienvermögen wertmäßig gesichert werden. Insbesondere bleiben der Verkehrswert sowie das Mietniveau stabil, wenn man berücksichtigt, dass der Gebäudeenergiepass mit schlechteren energetischen Qualitätsausweisen im Verkaufs- und im Vermietungsfall zu deutlich schlechteren Kaufpreisen oder Mietniveaus führen dürfte.

Es muss vermutet werden, dass Besteuerungstatbestände zukünftig stärker an CO²-Emmissionierungen festgemacht werden. Als Beispiel dient die Kfz-Steuerdiskussion zur „Verschmutzungsteuer“. Hier spricht sich die Politik in Abkehr von der Hubraumbesteuerung für eine Schadstoffbesteuerung aus, bringt aber auch zum Ausdruck, dass dafür bezogen auf die Kfz die technischen Grundlagen zur Ermittlung des CO²-Ausstosses fehlen.

Genau diese Funktion wird der Gebäudeenergiepass mittelfristig für die Gebäude aber erhalten:
Seit langem bereits schwelt die Diskussion um eine Neufestsetzung der Grundsteuer. Man will von den alten Einheitswerten, die im Übrigen nicht mehr gepflegt werden und nur noch Grundlage für die Grundsteuer sind, abrücken. Daher liegt der Gedanke nahe, auch die Grundsteuer zukünftig mit an die Emissionsvolumen der einzelnen Immobilien anzubinden.

Es werden Investitionsanreize für die Immobilieneigentümer geschaffen. Gleichzeitig stellt sich ein belebender Konjunktureffekt für die Bauwirtschaft dar. Um dem Einwand zu entgehen, klimaenergetische Investitionen seien nicht nur steuermindernd, sondern würden den Vermieter doppelt durch eine Mieterhöhung nach Modernisierung bevorzugen, müsste sichergestellt sein, dass der Steuererlass im Mietrecht wie ein öffentlicher Zuschuss behandelt wird, der entsprechende Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierung nicht gestattet.

Mit diesem Modell wären die privaten Eigentümer auch der unternehmerischen Wohnungswirtschaft gleichgestellt. Wohnungsunternehmen und sonstige gewerbliche Anbieter von Wohnraum unterliegen keiner Erbfolge. Hier kommt es lediglich im Generationensprung dazu, dass Geschäftsführer und Vorstände ausgetauscht und ersetzt werden. Schenkung- und Erbschaftsteuer fällt dafür nie an. In diesem Marktsegment können also immer Aufwendungen eingespart und für Investitionen in die Immobilien verwendet werden. Durch das vorgeschlagene Steuermodell wäre dieser Effekt auch für den privaten Wohnungsbestand gegeben.

Die Forderung nach gleichen Marktbedingungen für die unternehmerische Wohnungswirtschaft und für die private Wohnungswirtschaft ist in einem einheitlich gehaltenen Wohnungsmarkt zu erheben. Dies wird noch dadurch unterstützt, dass private Investitionen in den Wohnungsmarkt tragend sind. Der Mietwohnungsbau liegt von jeher in der Hand privater Investoren. Der Staat hat sich als Investor aus dem Wohnungsmarkt nahezu vollständig zurückgezogen.

Auch gewerbliche Wohnungsunternehmen werden durch Stadtentwicklungs- und Stadtumbauprogramme nachhaltig gefördert. Diese Förderung reicht sogar bis zum Abriss, wenn Wohnungsleerstand vorherrscht oder eine nicht mehr lohnende Rendite in der Immobilienbewirtschaftung nachgewiesen wird.

Sehr bewusst nimmt das Modell auch klimaenergetische Investitionen vor dem Erbfall, bzw. vor dem Übertragungsfall in vorweggenommener Erbfolge auf, um dem Gegenargument zu entgehen, durch Investitionen erst nach dem Übertragungszeitpunkt könnte ein Investitionsstau geschaffen werden.

Dies alles ist im Moment nur ein Gedanke, der die politische Diskussion in dieser Ausprägung noch nicht erreicht hat. Gleichwohl sollte dieser Gedanke verfolgt und abgewogen bewertet werden, bevor man eine Idee als Karnevalsscherz abtut.

Lesen Sie auch:
Osnabrücker Erklärung zur Neugestaltung der Schenkung- und Erbschaftsteuer für Immobilien >>

Nähere Informationen bei Handlungsbedarf:
Broschüre „Übertragung und Vererbung von Grundbesitz - vorweggenommene Erbfolge“
ISBN 3-927776-77-7; Preis: 9,95 Euro
zzgl. 2,50 Euro Versandkosten bei Einzelbestellung
über Haus & Grund Niedersachsen
Fax 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

© Dr. Hans Reinold Horst
27. März 2007

<< zurück