(Ho) Die zum 01.01.2007 erfolgte Anhebung des Umsatzsteuersatzes hat auch Auswirkungen auf Miet- oder Pachtverträge. Mietverträge sollten deshalb angepasst bzw. ergänzt werden, wobei aus steuerlichen Gründen einiges zu beachten ist.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit der Mietumsätze verzichten (§ 9 Abs. 1 und 2 UStG). Wird mit dem Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Mietverhältnis vereinbart, kann der umsatzsteuerpflichtige, gewerbliche oder selbstständige Mieter die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer bei der eigenen Umsatzsteuererklärung geltend machen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Mieter gegenüber dem Finanzamt eine Rechnung vorweisen können, an die die Finanzverwaltung und das Umsatzsteuergesetz strenge Anforderungen stellt.

Vermieter sollten deshalb Folgendes beachten:

1. Mieter kann ordnungsgemäße Rechnung verlangen

Gewerbliche Mieter haben grundsätzlich einen zivilrechtlichen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen, zum Vorsteuerabzug berechtigenden Rechnung. Im Gegenzug ist der Mieter aber auch verpflichtet, den seit Jahresbeginn geltenden, höheren Umsatzsteuersatz zu zahlen, sei es aufgrund ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung oder aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 29 UStG.

Problematisch für Vermieter und Mieter:
In gewerblichen Mietverträgen, die vor dem 01.01.2007 geschlossen worden sind, ist häufig die 16-prozentige Umsatzsteuer vermerkt oder es wird nur generell auf die Umsatzsteuerpflicht der Vermietung hingewiesen. Monatliche Rechnungen stellt der Vermieter in der Regel nicht aus, die Miete wird vom Mieter meist überwiesen. Zudem enthalten ältere Mietverträge meist nicht alle nach den §§ 14, 14a UStG erforderlichen Angaben. Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen worden waren, galt nämlich eine Übergangsregelung, wonach diese Verträge nicht alle Rechnungsangaben enthalten mussten, um dem Mieter den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Diese Übergangsregelung gilt aber nicht mehr, wenn Mietverträge wegen der aktuellen Umsatzsteuererhöhung angepasst werden. Deshalb sind bei gewerblichen Mietverhältnissen seit Jahresbeginn einige Besonderheiten zu beachten.

2. Mietvertrag gilt als Rechnung

Der Mietvertrag selbst gilt grundsätzlich als Rechnung. Im Mietvertrag nicht enthaltene Angaben können sich auch aus anderen Unterlagen ergeben (Abschnitt 183 Abs. 2 UStR 2005), z. B. aus Abrechnungen, Zahlungsbelegen (Überweisungsträgern, Einzugsermächtigungen, Daueraufträgen).

Grundsätzlich müssen Mietverträge ggf. zusammen mit anderen Belegen seit Jahresbeginn Folgendes enthalten:

• den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des Vermieters;
• den vollständiger Namen und die vollständige Anschrift des Mieters;
• die dem Vermieter vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder eine ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-ID). Ändert sich die Steuernummer des Vermieters, muss der Mieter darüber informiert werden. Befindet sich die Steuernummer im Mietvertrag, ist es nicht erforderlich, dass die Nummer auch auf den Zahlungsbelegen angegeben wird;
• das Ausstellungsdatum;
• eine einmalige Nummer, z. B. Wohnungs-, Objekt- oder Mieternummer;
• Art und der Umfang der sonstigen Leistung, d. h. die Bezeichnung des Mietgegenstandes;
• den Leistungszeitpunkt, auch wenn dieser Zeitpunkt mit dem Rechnungserstellungsdatum identisch ist. Erfolgen, wie bei Mietverhältnissen üblich, periodisch wiederkehrende Zahlungen und wird der Leistungszeitpunkt nicht ausdrücklich bezeichnet, reicht es aus, wenn sich der Zeitpunkt aus den einzelnen Zahlungsbelegen ergibt, z. B. aus Überweisungsaufträgen oder Kontoauszügen. Als Leistungszeitpunkt kann der Kalendermonat angegeben werden;
• in den Fällen der Zahlung vor Rechnungsausstellung (Vorauszahlung) den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts;
• das Entgelt für die Leistung (Miete), ggf. jede im Voraus vereinbarte Preisminderung, sofern nicht bereits im Entgelt berücksichtigt;
• den anzuwendende Steuersatz;
• den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag, der gesondert auszuweisen ist, oder einen Hinweis auf eine Steuerbefreiung.

Vermieter, die ihre Mietverträge nicht entsprechend anpassen bzw. ergänzen wollen, können alternativ auch monatliche Abrechnungen über die Miete erstellen. Diese müssten dann aber auch die genannten Angaben enthalten. Entsprechen Mietverträge oder Abrechnungen nicht diesen Anforderungen, kann der Mieter eine Berichtigung verlangen.

Aus gegebener Veranlassung weisen wir aber darauf hin, dass der von Haus & Grund Niedersachsen herausgegebene Gewerberaummietvertrag nicht geändert werden muss. Aus mietrechtlicher Sicht ist die insoweit vorgesehene Klausel, dass die jeweils gültige Mehrwertsteuer geltend soll, in vollem Umfang wirksam. Diese Klausel muss so unverändert bestehen bleiben, um für zukünftige Mehrwertsteuererhöhungen gerüstet zu sein und sie auf den Mieter weiterreichen zu können. Den betroffenen Vertragspartnern ist jedoch um empfehlen, eine Zusatzvereinbarung zu treffen, wonach ab dem 01. Januar 2007 eine Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer in der jeweils geschuldeten gesetzlichen Höhe, zur Zeit in Höhe von 19 %, vereinbart ist.

© Dr. Hans Reinold Horst
März 2007

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