(Ho) Stirbt der Vermieter, so tritt sein Erbe in das Mietverhältnis ein. Dabei ist es ohne Belang, ob es sich um den gesetzlichen Erben (§ 1922 BGB) oder um den testamentarischen oder den durch Erbvertrag eingesetzten Erben handelt. Eine Umschreibung des Grundbuchs auf den Erben als neuen Eigentümer des Hauses ist nicht notwendig. Vielmehr erlangt der Erbe mit Eintritt des Erbfalls automatisch die Stellung als Vermieter. Die Vertragsnachfolge gestaltet sich also anders als im Falle einer lebzeitigen Veräußerung des Mietobjekts durch den Vermieter. Hier tritt der Erwerber erst mit Umschreibung des Grundbuchs in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Folgendes sollte allerdings beachtet werden:

1. Zahlung der Miete

Ab dem Übergang des Mietverhältnisses auf den Erben des Vermieters kann er die Zahlung der zukünftig fällig werdenden Mieten an sich verlangen. Im Falle des Todes des Vermieters ist seinem Erben dringend zu empfehlen, den Mieter vom Umstand der Rechtsnachfolge, also dem Eintritt des Erbfalls sowie seiner Stellung als Erben, umgehend zu informieren.

Wird mit der Verwaltung der Immobilie ein Dritter – z. B. eine Hausverwaltung – beauftragt, so ist dem Informationsschreiben eine geeignete schriftliche Vollmacht beizufügen. Zum Nachweis der Stellung als forderungsberechtigten Erben empfiehlt es sich ferner, einen vom Nachlassgericht erteilten Erbschein vorzulegen. Wurde das Grundbuch bereits auf den Erben umgeschrieben, so sollte der entsprechende Grundbuchauszug der Anzeige der Änderung der Eigentumsverhältnisse sowie einer erteilten Vollmacht beigefügt werden.

Legitimiert sich der Erbe gegenüber dem Mieter nicht oder nicht ausreichend, so läuft er Gefahr, dass der Mieter berechtigt die Miete einbehält oder hinterlegt, solange nicht Klarheit über die Erbenstellung und damit über die Person des Gläubigers der Mietforderung besteht. Denn der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 07.09.2005 – VIII ZR 24/05, NJW 2006, Seite 51 f) hat betont, es sei nicht Aufgabe des Mieters als Forderungsschuldner, bei einem Gläubigerwechsel aufgrund eines Erbfalls die Erben und neuen Gläubiger zu ermitteln. Mit dieser Begründung verwarf der BGH eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB (fristlose Kündigung) sowie aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung), nachdem der Mieter die Miete zunächst einbehalten hatte, weil er sich über die Person des Erben und Vertragsnachfolgers auf Vermieterseite unsicher war.

Nach Auffassung des BGH werde diese Unsicherheit des Mieters erst durch den expliziten Hinweis auf Datum und Eintritt der Erbfolge unter Nennung sämtlicher einzelner Erben im Falle einer Erbengemeinschaft beseitigt. Erst dann erhalte der Mieter ausreichende Kenntnis von seinen neuen Gläubigern. Erst dann müsse er die neue Miete an die Erben entrichten, so dass ihm im Falle unterlassener Zahlungen ein für den Eintritt des Zahlungsverzuges notwendiges Verschulden (§ 286 Abs. 4 BGB) vorgeworfen werden könne. Insbesondere bei Erbengemeinschaften folgt daraus für die Praxis, dass sie sich nicht nur als Erbengemeinschaft dem Mieter vorstellen, sondern dem Mieter alle Erben einzeln benennen muss. Denn die Erbengemeinschaft ist als solche nicht rechtfähig und kann daher auch nicht entsprechend als Vermieter auftreten (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00, DWW 2002, Seite 302; BGH, Beschluss vom 17.10.2006 – VIII ZB 94/05, NJW 2006, Seite 3715).

2. Mieterhöhung

Auch Mieterhöhungen sind durch den Erben des verstorbenen Vermieters grundsätzlich ab Eintritt des Erbfalls möglich, soweit die mietrechtlichen Voraussetzungen dazu vorliegen. Bei Erbengemeinschaften ist darauf zu achten, dass die Mieterhöhung durch alle einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft als Verband ausgesprochen wird. Deshalb darf die Mieterhöhung nicht z. B. mit „Liebegott Treudeutsch´s Erben“ unterzeichnet sein, sondern muss die Unterschriften aller einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft „in Erbengemeinschaft“ tragen.

3. Kündigung des Mietverhältnisses

Entsprechend des empfohlenen Vorgehens bei der Mieterhöhung ist auch die Kündigung von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft persönlich „in Erbengemeinschaft“ zu unterzeichnen und an alle Mieter des Mietverhältnisses zu adressieren. Denn bei einer Erbengemeinschaft sind zur Kündigung und ggf. zur Erhebung der Räumungsklage nur alle Miterben gemeinschaftlich berechtigt. Weigern sich einzelne Miterben, z. B. wegen begründeten Eigenbedarfs zu kündigen, müssen sie von den anderen Miterben auf Abgabe dieser Erklärung verklagt werden (§ 2038 Abs. 1 BGB).

Hat der Verstorbene noch gekündigt, so können sein Erbe oder die Erbengemeinschaft die Kündigung nur dann weiterverfolgen, wenn der Kündigungsgrund auch von ihnen geltend gemacht werden kann. Das gilt in aller Regel bei einem Eigenbedarf, den der Verstorbene für sich geltend gemacht hat, nicht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.04.1993 – 11 U 60/92, NJW-RR 1994, Seite 80 f).

Ausnahmsweise kann die bereits erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs weiter verfolgt werden, wenn der verstorbene Vermieter und sein Rechtsnachfolger die Wohnung zusammen genutzt haben und der Rechtsnachfolger die Wohnung auch in Zukunft weiter nutzen möchte. Dann liegt ein „deckungsgleicher“ Kündigungssachverhalt vor. Ein nicht im Haus wohnender Rechtsnachfolger kann dagegen Eigenbedarfsgründe in aller Regel nicht geltend machen. Er ist auf die sonstigen vom Mietrecht gesetzlich anerkannten Kündigungsmöglichkeiten verwiesen (§ 573 Abs. 1 und 2 BGB; so: Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 8. Auflage 2003, § 573 a BGB, Rdnr. 20).

4. Testamentsvollstreckung

Hat der verstorbene Vermieter Testamentsvollstreckung (§§ 2197 – 2228 BGB) angeordnet, so sollte sich der eingesetzte Testamentsvollstrecker unter Vorlage seines Testamentsvollstreckerzeugnisses beim Mieter vorstellen. Dem Testamentsvollstrecker obliegt die Aufgabe, den Nachlass entweder dauerhaft zu verwalten (§§ 2205, 2216 BGB) oder abzuwickeln (§ 2204 BGB). Er handelt als Treuhänder im eigenen Namen für den oder die Erben. Deshalb kann er Mietverträge im eigenen Namen abschließen. Verpflichtet werden dadurch aber die Erben. Ansprüche aus bestehenden Mietverhältnissen kann nur der Testamentsvollstrecker geltend machen (§ 2212 BGB). Bei angeordneter länger dauernder Verwaltung hat der Testamentsvollstrecker den Erben auf deren Verlangen hin jährlich über die vereinnahmten Mieten Rechnung zu legen.

© Dr. Hans Reinold Horst
März 2007

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