(Ho) Den Wunsch nach den eigenen vier Wänden kann man sich auf verschiedne Weise erfüllen: Während die einen lieber einen Neubau hochziehen, machen sich die anderen auf die Suche nach einem gebrauchten Haus. Dies hat Vorteile: So stehen die Häuser meist in gewachsenen Umgebungen statt in kahlen Neubaugebieten. Nachbarschaft und Infrastruktur können vor dem Kauf inspiziert werden und nicht zuletzt gibt es für die Renovierung eines Altbaus unter bestimmten Voraussetzungen Geld vom Staat.

Doch einfacher und mit weniger Risiken verbunden als ein Neubau ist der Kauf eines gebrauchten Hauses nicht. Damit sich das vermeintliche Traumhaus nicht als kostspieliges Sanierungsobjekt entpuppt, kommt es vor dem Kauf auf die richtige Einschätzung der Bausubstanz, der notwendigen Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Kosten an. Dafür sollten Kaufinteressenten die Hilfe von Fachleuten in Anspruch nehmen.

Zunächst muss man sich über die eigenen Anforderungen klar werden. Dabei ist unter anderem zu klären, welche Lage, wie viele Räume und welche Grundstücksgröße die Immobilie haben soll. Wichtig ist zudem, die eigenen finanziellen Möglichkeiten genau zu berechnen.

Schon in dieser Vorbereitungsphase sollten Kaufinteressenten Kontakte zu Sachverständigen knüpfen, die bei Besichtigungsterminen ohne langen Vorlauf eingeschaltet werden können. Denn den Zustand eines älteren Hauses richtig einzuschätzen, ist Angelegenheit eines Fachmanns. Laien können Mängel an der Bausubstanz leicht übersehen. Fachleute wissen, welche Baufehler für welche Baujahre typisch sind und wo Schwachstellen liegen können. Außerdem weiß der Bausachverständige, wonach er suchen muss, um etwa Feuchtigkeitsschäden im Keller oder Schädlingsbefall im Gebälk zu entdecken. Er prüft also bereits mit geschultem Auge.

Die Kosten für den Bausachverständigen sind deshalb gut angelegt. Viel schlimmer wäre es, wenn man das falsche Haus kaufen würde und anschließend viel Geld in die Sanierung investieren muss.

Der Bausachverständige – das kann z. B. ein Architekt oder ein Energieberater sein – sollte ausreichende Erfahrung besitzen und Aussagen über die Weiterentwicklung des Hauses treffen können. Das gilt vor allen Dingen im Fall eines geplanten Umbaus. Dabei sind eventuell Auflagen zu erfüllen. Es können aber bei bestimmten Voraussetzungen auch Fördermittel beantragt werden.

Wichtige Fragen, die für eine Hausbesichtigung immer zu klären sind, betreffen

• die Feuchtigkeit im Keller,
• die Wärmedämmung,
• sowie der Zustand von Heizung, Türen, Fenstern und Dach.
  Vor allen Dingen entscheidend ist in diesem Zusammenhang die Beurteilung der Energiekosten, die in den letzten Jahren ständig gestiegen sind und auch in Zukunft weiter steigen werden.

Neben Fenstern, Dach und der Gebäudetechnik sind vor allem auch

• die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen unter die Lupe zu nehmen.
  Gerade bei älteren Häusern muss die Elektrik daraufhin geprüft werden, ob sie VDE-gerecht ist.
• Vor allem ist generell auf „Sanierungsstaus“ zu achten.
  Aktuell ist auf den etwa schon gesetzlich veranlassten Austausch alter Heizungen oder auf erhöhte Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung zu achten.

Die Käufer müssen wissen:
Was wurde schon am Haus gemacht und was steht in den nächsten Jahren an Reparaturen an? Auf dieser Grundlage sind die Sanierungskosten zu ermitteln.

Mit Blick auf das eigene Alter sollte auch geklärt werden, ob sich das Haus barrierefrei umbauen lässt. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang stellen sich nach der Möglichkeit einer Verbreiterung von Türen sowie der Möglichkeit für den Einbau eines Treppenlifts. Dabei müssen die Wände im Treppenhaus stabil genug und das Treppenhaus insgesamt geräumig genug sein.

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© Dr. Hans Reinold Horst
Februar 2007

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