In seinem jüngsten Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung (so z. B. Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, WM 2004, 663) ausdrücklich verworfen und Abgeltungsklauseln mit „starren“ Renovierungsfristen eine Absage erteilt.

Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichten. Der jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte sogenannte Abgeltungsklausel.

Der Zweck dieser Klausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Renovierungsarbeiten keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Renovierungen während der Mietzeit zu sichern. Danach muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Renovierungsarbeiten im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen.

So bestimmen derartige Klauseln z. B., dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als 2, aber nicht mehr als 3 Jahren für die Küche und das Bad 66 % der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten hat, für Wohn- und Schlafzimmer 40 % und für Nebenräume 42,85 %.

Der BGH hat nun eine solche Klausel verworfen.

Sie benachteilige den Mieter unangemessen (§ 307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage „starrer“ Fristen und Prozentsätze vorsehe. Die Fristen müssten aber „weich“ vereinbart werden, das heißt, sie müssen eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlich guten Erhaltungszustand der Wohnung führe – so der BGH – eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit erheblich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche. Noch in der erwähnten Entscheidung vom 06. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03 – hat der BGH das Gegenteil vertreten und auch starre Renovierungsfristen und Prozentsätze innerhalb der Abgeltungsklausel gebilligt.

Der von Haus & Grund Niedersachsen herausgegebene Mietvertrag für Wohnraum 010 berücksichtigt diese jetzt vom BGH am 18.10.2006 formulierten Anforderungen an die Wirksamkeit einer mietvertraglichen Abgeltungsklausel bereits seit seiner Auflage Januar 2006 (010.0106.LV Nds.). Wohnraummietverträge dieser neuesten Auflage können also ungehindert auch vor dem jüngsten Urteil des BGH zur eingeschränkten Zulässigkeit mietvertraglicher Renovierungsklauseln weiter verwendet werden.

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© Haus & Grund Niedersachsen
November 2006

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