Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt, hat der BGH am 11.06.2006 geurteilt (VIII ZR 364/04). Der Mieter hatte von November 1998 bis Februar 2001 die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats gezahlt, obwohl mietvertraglich vereinbart war bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu leisten. Der Vermieter hatte zwei Mal zur pünktlichen Mietzahlung gemahnt und fristlos gekündigt, als nach der letzten Abmahnung noch einmal verspätet gezahlt wurde. Eine qualifizierte Abmahnung, also mit Abmahnung anzudrohen, für den Fall weiterer verzögerlicher Zahlungsweise werde gekündigt, war nicht erfolgt.

Der BGH sagt, die Kündigung ist rechtmäßig, da es dem Vermieter nach § 543 BGB nicht zugemutet werden könne das Mietverhältnis fortzusetzen. Es bedürfe keiner Entscheidung, ob der Kündigung eine qualifizierte Abmahnung mit Androhung der Kündigung vorausgehen müsse. Entscheidend sei allein das Verhalten des Mieters. Der Vermieter habe mit zwei Abmahnungen deutlich gemacht, dass er nicht bereit sei verzögerliche Mietzahlung hinzunehmen. Die Argumentation des gewerblichen Mieters, er sei Anfang des Monats noch nicht liquide, sei nicht maßgeblich, stellt der BGH fest. Lediglich wenn ein Mieter unter besonderen Umständen auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe für einen kurzen Zeitraum verweisen könne, sei eine Kündigung ausgeschlossen. Dies müsse in jedem Einzelfall gesondert beurteilt werden.

Die Abmahnung sei gesetzlich (auch nicht in § 314 Abs. 2 BGB) nicht definiert, müsse aber drei Funktionen erfüllen, nämlich „hinweisen, rügen und warnen“. In dem zu entscheidenden Falle sei auf die bisherige verzögerliche Zahlung hingewiesen und dieses Verhalten beanstandet und dargelegt worden, dass der Vermieter dies für die Zukunft nicht mehr hinnehme. Dies reiche für eine fristlose Kündigung aus, wenn der Mieter aufgrund des abgemahnten dauerhaften Fehlverhaltens erneut einmal verspätet zahle, sagen die Karlsruher Richter.

© Haus & Grund Niedersachsen
September 2006

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