Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten in unzulässig erklärt (Az: 4 C 9.04). Das Gericht in Leipzig hat damit ein bereits ergangenes Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin (OVG 2 B 18.02) bestätigt und die dagegen eingelegte Revision zurückverwiesen.

Der Begriff des „Sanierungsgebiets“ stammt aus dem Bauplanungsrecht, konkret aus dem Baugesetzbuch (BauGB). In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Auflagen durch Sanierungsverwaltungsstellen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wonach nach Abschluss der Sanierungen von der Kommune festgelegte Mietobergrenzen eingehalten werden müssen.

Diese Praxis wurde nun ausdrücklich als rechtswidrig beurteilt. Denn es gibt im BauGB keine Rechtsgrundlagen für Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten. Wohnungen werden saniert, um bauliche Missstände zu beseitigen. Deshalb muss es Eigentümern möglich sein, die Miete nach solchen baulichen Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der zivilrechtlichen Grenzen entsprechend anzupassen.

Grundsätzlich kann also eine Gemeinde Maßnahmen wie Mietobergrenzen nicht durch Beschluss festlegen. Schon das OVG Berlin hatte ausgeführt, dass dies die Vorgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterlaufen würde. Demnach kann der Vermieter die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 % der Ausgaben abwälzen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind. Dies entspricht 0,9 % der Baukosten und Baunebenkosten pro Monat. Das BVerwG hat diese Grundsätze nun für Sanierungsgebiete verteidigt.

© Haus & Grund Niedersachsen
August 2006

<< zurück