Am 18. September 2006 feiert die Große Koalition den ersten Geburtstag. Sie wurde genau ein Jahr zuvor durch die vorgezogenen Bundestagswahlen geboren. Hat sie Grund zum feiern? Gelang der erhoffte große Wurf in der Wohnungswirtschaft? Lassen wir die Fakten zu Wort kommen.

Der Wohnungsbau
In den vergangenen zehn Jahren ist der Wohnungsbau in Deutschland regelrecht eingebrochen. Wie die Landesbausparkassen mitteilen, sind 2005 pro 1.000 Einwohner im Deutschland nur noch 2,7 Wohnungen fertiggestellt worden. Im europäischen Vergleich landet Deutschland damit auf dem letzten Platz. Spitzenreiter ist Irland mit 18,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner, gefolgt von Spanien mit 15 neuen Wohnungen. In diesen beiden Wachstumsländern ist die Wohnungsbauintensität mittlerweile rund sechs mal so hoch wie in Deutschland. In dem von Euroconstruct erfassten 15 Staaten Westeuropas sowie vier mittel- und osteuropäischen Ländern sind 2005 im Schnitt 5,2 Wohnungen je 1.000 Einwohner neu errichtet worden. In den direkten nördlichen, westlichen und südlichen Nachbarländern Deutschlands liegen die Werte zwischen 4,3 in den Niederlanden und 5,9 in Frankreich und damit um 60 % bis 120 % höher als bei uns. Die Investitionslust im Immobilienbereich geht also weiter zurück.

Trotzdem hält die Große Koalition weiter an einem Mietrecht fest, das in nie gekanntem Ausmaß die Mieterseite bevorzugt und an den realen Erfordernissen des Wohnungsmarktes völlig vorbeigeht. Die Gleichstellung von Mieter und Vermieter bei den Kündigungsfristen sowie zumindest eine Lockerung des staatlichen Dirigismus bei der Mieterhöhung ist dringend überfällig. Bitter nötig aber ist vor allem die Gewährleistung eines funktionierenden Rechtsweges für die Vermieter, wenn Mieten ausbleiben, unpünktlich gezahlt werden und Räumungsverfahren deshalb notwendig werden.

Steuern und Abgaben
Im Bereich der Steuer- und Abgabenerhöhungen wird dagegen über Gebühr Kreativität gezeigt. Damit das Volk in diesem Thema auf Schmusekurs gebracht werden kann, wird zunächst rhetorisch kräftig eingeheizt. So sieht Bundeskanzlerin Angela Merkel Deutschland als „Sanierungsfall“. Von Staatsverschuldungen in historisch nie bekanntem Ausmaß wird da gesprochen. Die staatliche Geldschöpfung in Form von Steuer- und Abgabenerhöhungen soll es dann richten.

Natürlich ist das auch ein politisch unbequemes Thema, wenn es an den Beutel der Bürger geht. Statt einer klaren und vorher durchdachten Linie kommt es dann zu politischem Tauziehen. Keiner will der Buhmann sein. Der SPD-Fraktionsvorsitzende Peter Struck wirft Angela Merkel (CDU) Wortbruch vor. Der CSU-Generalsekretär Söder kontert: Die SPD solle den Mund halten und an die Arbeit gehen. In der Großen Koalition entsteht Krach. Der Ton wird schroffer. Dies alles stärkt das Vertrauen der Bürgerinnen und Bürger in den Weitblick der vielen Reformkonzepte, die sich bald an jedem Tag über Presse, Rundfunk und Fernsehen in unseren Wohnzimmern selbst die Hand geben, nicht.

Schaut man sich all diese Reformkonzepte wie Gesundheitsreform, Rentenreform sowie die Reform der Kranken- und Sozialversicherungen an, so lässt sich schnell ein gemeinsamer Nenner finden: Staatliche Entlastung von übernommenen Verantwortungen durch Leistungskürzungen auf der ganzen Linie und gleichzeitige Belastungen der Bürgerinnen und Bürger in doppelter Hinsicht. Zunächst werden die Leistungsumfänge in allen genannten Bereichen verkürzt und die Bürgerinnen und Bürger auf – kostenintensive – private Eigenverantwortung verwiesen. Zum anderen sollen sie für die verkürzten staatlichen Leistungen erheblich mehr Steuern und Abgaben zahlen.

So ist die Erhöhung der Mehrwertsteuer zum 01. Januar 2007 schon beschlossene Sache. Sie trifft Immobilieneigentümer und Bauwillige im besonderen Maße. Alle Kosten erhöhen sich um 3 %, was die ohnehin geringe Rendite im Wohnungsbau nochmals verringern und damit den Erwerb von Wohneigentum erschweren wird. Längst notwendige energetische Sanierungsmaßnahmen, die durch die geplante Einführung des Gebäudeenergiepasses zum 01.01.2007 gerade forciert werden sollen, werden hinausgeschoben. Die Energiekosten selbst verteuern sich zusätzlich in rasanter Entwicklung.

Auch die ursprünglich geplante Ausweitung der Besteuerung von Veräußerungserlösen beim Verkauf von Immobilieneigentum unabhängig von der Haltedauer hat zu Recht für geharnischte Kritik gesorgt. Denn damit wird den Immobilieeigentümern ein weiteres Sonderopfer abverlangt, das durch nichts zu rechtfertigen ist. Zunächst geplant für das Jahr 2007, dann vertagt auf das Jahr 2008, soll die Veräußerungsgewinnsteuer für vermietete Immobilien nach den jüngsten Äußerungen von Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) nun doch nicht verschärft werden. Die Gewinne aus dem Verkauf privater Mietimmobilien sollen also weiterhin nach einer Mindesthaltezeit von 10 Jahren steuerfrei bleiben. Der Grund hierfür liegt in einem so stark erhöhtem Bürokratieaufwand, dass die Steuermehreinnahmen dadurch vollständig aufgesogen werden.

Ebenso soll bei der privaten Altersvorsorge breiter Bevölkerungsschichten durch Steuerumgestaltung eingegriffen werden. Zu einer wirklich effektiven Einbeziehung der privaten Immobilie in die Altersvorsorge kann sich der Staat nicht entschließen. All dies ist mehr als schädlich. Denn wir alle wissen, dass sich aufgrund der noch anstehenden Rentenreformen, vor allem aber aufgrund des schon geltenden Alterseinkünftegesetzes und der beschlossenen Nullrunden für die Rentenanpassung in den nächsten Jahren das reale Nettoeinkommen der Pensionäre in den nächsten Jahrzehnten immer weiter deutlich verringern und zudem höher besteuert werden wird. Dementsprechend wichtig ist die staatliche Förderung privater Altersvorsorge durch Immobilieneigentum, bzw. durch daraus schließende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei der ebenfalls anstehenden Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grundsteuer wird ebenfalls immer wieder übersehen, dass zuvor bereits mehrfach versteuertes Vermögen immer wieder neu einer Steuer unterworfen wird.

Erträge aus Vermietung und Verpachtung
Ein Ärgernis erster Klasse ist die von verschiedenen Parteien geforderte Einbeziehung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung in die Bemessungsgrundlage der Sozialversicherungen oder die Einführung eines „Gesundheits-Solis“. Dies hilft sicherlich nicht, die Probleme der Renten- und Krankenversicherungssysteme zu beheben. Was z. B. Mieteinnahmen mit der gesetzlichen Krankenversicherung zu tun haben, ist genauso wenig nachvollziehbar wie der schon vor zwei Jahren unternommene Versuch, Mieteinnahmen zur Gemeindefinanzreform heranzuziehen. Obwohl die Steuereinnahmen von Bund und Ländern mittlerweile wieder kräftig steigen, hat der Staat kein Geld – dies ist bekannt. Die Lösung kann aber sicherlich nicht darin bestehen, den Bürgerinnen und Bürgern dieses Staates weiterhin ein Sonderopfer nach dem anderen abzuverlangen und gleichzeitig an anderen „Fronten“ ohne ausreichende Überlegung Geld auszugeben. Der Staat wäre sicher gut beraten, mehr auf die Vorschläge zur Haushaltssanierung und Einsparung von Landes- und Bundesrechnungshof sowie des Bundes der Steuerzahler zu hören.

Zu Recht hat der Automobilhersteller Henry Ford den Satz geprägt, nicht durch die Einnahme von Geld werde man reich, sondern dadurch, dass man vermeidet, Geld auszugeben. Deshalb wünsche ich mir weniger Kreativität beim Erfinden neuer Steuern und Abgaben, aber mehr Kreativität bei Ausgabenkürzungen in allen nicht wirklich existentiellen Bereichen. Vor allem wünsche ich mir Kreativität bei der Beantwortung der Frage, wie die so dringend und bitter nötige Belebung der Wirtschaftskonjunktur erfolgen kann. Für den Bereich der Wohnungswirtschaft sind insbesondere die folgenden Punkte umzusetzen:

• Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für neugebaute Mietwohnungen auf den bis zum 01.01.1996 geltenden Satz von 7 %
• Regionale Förderung von selbstgenutztem Wohnraum und dessen Einbeziehung in die staatlich geförderte Altersvorsorge
• Wegfall der sogenannten Spekulationsteuer beim Verkauf vermieteter Immobilien
• Verzicht auf eine Wertzuwachssteuer
• Unterlassen der Einbeziehung von Mieteinkünften bei der Bemessung von Sozialabgaben im Rahmen der Gesundheitsreform
• Lockerung des Kündigungsschutzes durch Gleichstellung der Kündigungsfristen sowie die Anhebung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 % auf 30 % im Mietrecht,
• Gewährung effektiven Rechtsschutzes bei der Verfolgung von Mietzahlungsansprüchen und von Räumungsansprüchen im vermieteten Wohnungsbau.

Gelänge dies, dann könnte man für die Große Koalition eine Zwischenbilanz ziehen, die sich wirklich sehen lassen könnte.

© Dr. Hans Reinold Horst
August 2006

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