Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung legte kürzlich die Raumordnungsprognose 2020/2050 vor. Erstmalig liegt damit eine Studie vor, die auf Kreisebene die demografischen Veränderungen in vier Kategorien darstellt: Sie zeigt die Entwicklung auf von Bevölkerung, privaten Haushalten, Erwerbspersonen und am Wohnungsmarkt.

Die Prognose ist eine sogenannte Status-quo-Prognose, die zeigt, wie die Entwicklung voranschreiten wird, wenn eine „Weiter-wie-bisher-Politik“ betrieben wird. Aus den Ergebnissen wird der politische Handlungsbedarf sichtbar.

Im Ergebnis wird deutlich, dass die Entwicklungsdynamik in den nächsten Jahrzehnten regional gespalten bleibt:
Immer mehr schrumpfende Kreise – auch in Westdeutschland – und immer weniger Regionen mit wachsender Bevölkerung prägen das Bild. Die Unterschiede in der regionalen Entwicklung bedürfen regionaler und örtlicher Konzepte, die auf die jeweiligen Probleme zugeschnitten sind. Nur noch wenige Wachstumsinseln bleiben dauerhaft erhalten. Daher prognostiziert das BBR eine großräumige Bevölkerungsdynamik mit großen Unterschieden zwischen Ost und West. In schrumpfenden und wachsenden Regionen nimmt der Anteil der älteren Mitbürger deutlich zu. Aufgrund des fehlenden Nachwuchses ist dieser Alterungsprozess in den schrumpfenden Regionen jedoch viel bedeutsamer, so dass insbesondere in den neuen Ländern vom BBR Problemregionen identifiziert werden, in denen die umfassendsten Anpassungsleistungen erbracht werden müssen. In den alten Ländern werden Alterung und fehlender Nachwuchs um einen dritten Trend ergänzt: Die zunehmende Internationalisierung erfordert vor allem in Wachstumsregionen politisches Handeln.

Die Zahl der privaten Haushalte

Der große Trend hin zu kleineren Haushalten jüngerer und älterer Altersgruppen wird von den Forschern des BBR bestätigt. Besonders auffällig ist diese Entwicklung in den eher wachsenden Regionen, in denen sich sowohl jüngere Erwerbstätige konzentrieren als auch ältere Haushalte, die sich nach der Familienphase verkleinern.

Die Erwerbspersonen

Bis 2020 prognostiziert das BBR eine konstante Zahl der Erwerbstätigen. Aufgrund siedlungsstruktureller Unterschiede und regional unterschiedlicher Alterungsprozesse kommt es jedoch zu ausgeprägten Konzentrationsprozessen und viele Regionen werden im kommenden Jahrzehnt die Anzahl ihrer Erwerbspersonen weiter verringern. Dabei steigt der Anteil älterer Erwerbspersonen insgesamt.

Der Wohnungsmarkt

Für private Eigentümer ist angesichts dieser Dynamik vor allem die Prognose der Forscher für den Wohnungsmarkt interessant. Denn aus den demografischen Trends erwächst eine deutliche Veränderung der Nachfrage. Die Zunahme kleinerer Haushalte führt zu höheren Flächenansprüchen pro Person – aber auch zu niedrigeren Eigentumsquoten. Ältere Haushalte wohnen häufiger im Eigentum, da die Wohnsituation aus der Familienphase - große Wohnung und Eigentum - meist beibehalten wird. Im Ergebnis steigt von 2005 bis 2020 die Eigentümerquote in Westdeutschland von 46 Prozent auf knapp 49 Prozent. Auch dieser Trend unterstützt die Zunahme der Wohnfläche pro Person von 48 qm auf ca. 52 qm um ca. 7 Prozent.

In den neuen Ländern sind erheblich höhere Steigerungsraten zu erwarten, jedoch bleibt das Niveau insgesamt auch 2020 voraussichtlich hinter westdeutschen Ergebnissen zurück: Ein Anstieg um 13 Prozent führt zu einer Wohnfläche der Eigentümerhaushalte von knapp 47 qm im Jahr 2020, bei Mieterhaushalten auf 39 qm. Die Eigentümerquote wird von den Experten auf knapp 39 Prozent im Jahr 2020 geschätzt.

Das BBR errechnet für die Jahre 2006 bis 2020 ein Neubaupotential von ca. 226.000 Wohneinheiten. Bis zum Jahr 2010 ist dieser Bedarf deutlich höher – doch danach sinkt er voraussichtlich auf nur noch 200.000 Wohneinheiten. Da die Zahl der Familienhaushalte, die typischerweise Eigentum bilden, sich ab 2010 deutlich verringert, wird dann insbesondere die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern abnehmen. Doch auch im Mietwohnungsbau wird sich die Nachfrage deutlich verändern und vor allem in schrumpfenden Regionen ist mit erhöhtem Leerstandsrisiko zu rechnen.

Für Eigentümer von Immobilien wird für die Vermietbarkeit vor allem eines entscheidend sein, und zwar wie die Immobilien an veränderte Nachfragestrukturen und Bedürfnisse der potentiellen Mieter und Käufer angepasst werden.

Handlungsoptionen

Demografische Trends, wie Alterung, Internationalisierung und Heterogenisierung der Bevölkerung, werden in Zukunft alle regionalen Wohnungsmärkte vor große Herausforderungen stellen.

Als wichtige Zukunftsaufgaben zeigt die Raumordnungsprognose auf:

• Sicherung einer angemessenen Infrastrukturversorgung in dünn besiedelten Regionen mit starkem Bevölkerungsrückgang
• Stadtumbau mit einer Qualitätsoffensive für den Lebensraum Stadt
• Anpassung der öffentlichen Daseinsvorsorge vorrangig in den Bereichen Bildung, Gesundheit, Wohnen und Verkehr vor allem an die alternde Gesellschaft
• Aktivierung aller wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Potenziale der alternden Gesellschaft
• Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität für ältere Menschen, Kinder und Familien durch Anpassung der Wohnungen und des Wohnumfeldes
• Förderung der Integration von Einwohnern mit Migrationshintergrund

Lokale und vor allem auch regionale Konzepte sind erforderlich, um auf die spezifischen Probleme zu reagieren und den zeitlich unterschiedlich ablaufenden Prozessen gerecht zu werden. Denn die demografischen Veränderungsprozesse sind nicht mehr aufzuhalten. Auch nicht in Westdeutschland.

Juli 2006

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