Nach langen Expertendiskussionen und einer weiteren Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes zur so genannten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat die neue Bundesregierung am 8. März 2006 einen Gesetzentwurf verabschiedet, der den Wohnungseigentümern nicht nur mehr Rechte einräumt, sondern auch ihre wirtschaftlichen Risiken in der Gemeinschaft entscheidend verringert.

Mit seiner „Jahrhundertentscheidung“ vom 20. September 2000 hatte der Bundesgerichtshof einer jahrelangen auch von der Rechtsprechung zunächst gebilligten Praxis einen Riegel vorgeschoben, die Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer in Angelegenheiten für zulässig erachtete, die eigentlich der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätten. Wurde ein solcher Beschluss nach Anfechtung nicht durch das Gericht für ungültig erklärt, waren alle Eigentümer, auch die, die nicht zugestimmt hatten, an diesen Beschluss gebunden. Typisch für solche „Zitterbeschlüsse“ waren beispielsweise Regelungen, durch die dem einzelnen Eigentümer – entgegen der gesetzlichen Regelung – die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seiner Fenster auferlegt wurden. Die durch die BGH-Entscheidung erzwungene Rückkehr zum starren, aber vom Gesetz vorgeschriebenen Einstimmigkeitsprinzip veranlasste schon die alte Bundesregierung zu einer Gesetzesinitiative, um die Rechte der Wohnungseigentümer durch eine Erweiterung ihres Entscheidungs- und Gestaltungsspielraums zu verbessern.

Zu den entscheidenden Verbesserungen gehört die Erweiterung der Beschlusskompetenzen. So können die Wohnungseigentümer abweichend vom gesetzlich vorgeschriebenen Verteilungsmaßstab künftig mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass die in ihrer Wohnungseigentumsanlage anfallenden Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder nach Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Schlüssel verteilt werden. Dieses Recht kann weder aufgehoben noch eingeschränkt werden.

Auch bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen soll nach den Vorstellungen der Bundesregierung im konkreten Fall anstelle des gesetzlichen Verteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen auch ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen werden können. Allerdings bedarf es hierfür einer Mehrheit von mehr als drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Die gleiche Kostenverteilungsregelung gilt für Maßnahmen der Modernisierung oder zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik. Im Gegensatz zur bisher noch geltenden Regelung können auch diese Maßnahmen künftig mit einer Mehrheit von mehr als drei Vierteln der Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile von den Eigentümern beschlossen werden. So könnte der Einbau eines Aufzuges als Modernisierungsmaßnahme mit Mehrheit beschlossen werden.

Einen weiteren für die Wohnungseigentümer positiven Einschnitt bringt die Beschränkung der Haftung des einzelnen Eigentümers innerhalb der Gemeinschaft. Nach der noch geltenden gesetzlichen Regelung haftet der einzelne Wohnungseigentümer bei Insolvenz aller übrigen Miteigentümer für die Schulden der Gemeinschaft mit seinem gesamten privaten Vermögen, was letztlich auch zu seinem eigenen wirtschaftlichen Ruin führen könnte. Nachdem der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit bereits eine gesamtschuldnerische Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber Dritten ausgeschlossen hatte, geht die Bundesregierung in ihrem Gesetzentwurf noch einen Schritt weiter und begrenzt die Einzelhaftung auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander auf die Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils.

Mit dieser Haftungsbeschränkung und der weiteren Neuregelung zur bevorrechtigten Behandlung von Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Fall der Zwangsversteigerung wird damit insgesamt das finanzielle Risiko des einzelnen Eigentümers innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ein grundsätzlich zumutbares Maß reduziert.

Einen Nachteil für die Wohnungseigentümer bringt das Gesetz allerdings mit der Änderung der verfahrensrechtlichen Bestimmungen. Die Überführung wohnungseigentumsrechtlicher Streitigkeiten in das Zivilverfahren führt dazu, dass anders als nach den noch geltenden Bestimmungen dem jeweils im Verfahren Unterlegenen sämtliche gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten auferlegt werden. Allerdings könnte diese neue Bestimmung auch dazu beitragen, dass den so genannten „Prozesshanseln“ die Lust an mutwillig herbeigeführten Rechtsstreitigkeiten vergeht.

© Haus & Grund
Mai 2006

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