Die Begriffe „Kauf“ und „Miete“ sind klar: Beim ersten wird man Eigentümer und beim zweiten entgeltlicher Nutzer der Immobilie. Was aber ist ein „Mietkauf“? Immobilienverkäufer unterlegen diesen Begriff mit der Werbeaussage, ohne Darlehen ins Eigenheim ziehen zu können. Weder eine Bankauskunft noch Eigenkapital seien erforderlich.

Aber auch hier gilt:
Zu verschenken hat niemand etwas. Der Mietkauf (auch Immobilienleasing) geht häufig mit finanziellen Doppelbelastungen und rechtlichen Risiken einher.

Auf dem Wohnungsmarkt kursieren die unterschiedlichsten Modelle. In der Regel verpflichtet sich der Käufer, für einen bestimmten Zeitraum – meistens 10 Jahre – eine Immobilie zu mieten und anschließend zu kaufen. Die angebliche Mietzahlung wird teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Damit bleibt nur noch ein Restbetrag zu finanzieren. Übersehen wird allerdings, dass sich in dieser Finanzierungsform eine doppelte finanzielle Belastung zeigt: Der Käufer muss während der Mietphase nicht nur die oft überhöhte Miete zahlen, sondern auch noch für den zukünftigen Kaufvertrag ansparen. Dadurch kann diese Finanzierungsform erheblich teurer werden als eine herkömmliche Baufinanzierung.

Problematisch ist auch, dass nur ein geringer Teil der „Miete“ angerechnet wird, wodurch ein recht großer Restkaufpreis zu finanzieren bleibt. Dadurch binden sich die Erwerber über einen extrem langen Zeitraum. Schon die Mietphase beträgt 10 Jahre. Dazu kommt die Abzahlung des Restkaufpreises über weitere 10 bis 20 Jahre. Die Darlehensverpflichtungen können so leicht bis ins Rentenalter bestehen.

Ein weiteres oft angebotenes Modell ist der Ratenkaufvertrag. Hier wird der Kaufpreis für einen festgesetzten Zeitraum gestundet, der Erwerber zahlt monatliche Raten, die aus Zins und Tilgung bestehen. Nach Ablauf der Vertragszeit gehört die Immobilie dem Käufer. Neben der finanziellen Belastung zeigt sich wieder ein erhebliches Risiko. Ein Kündigungsrecht für den Erwerber wird häufig nicht vereinbart. Ebenso ungeklärt bleibt die Frage, was dann mit den für die Tilgung geleisteten Zahlungen passiert. Die Erwerber haben darüber hinaus im Finanzierungsmodell zu gut wie keine Sicherheiten für den Fall, dass der Verkäufer insolvent wird. Gerade für junge Familien und Selbständige, die häufig keinen Bankkredit bekommen können, bedeutet eine Immobilienfinanzierung immer eine erhebliche Anstrengung. Sie wird durch Stundungszinsen, die beim Ratenkaufvertrag für die teilweise Stundung des Kaufpreises einkalkuliert werden und zusätzlich zu zahlen sind, vergrößert.

Deshalb lohnt ein Vergleich zwischen einem Mietkaufmodell und einer klassischen Baufinanzierung im Hinblick auf die zu tragenden Belastungen immer!

© Dr. Hans Reinold Horst
Mai 2006

<< zurück