Ersetzt der Vermieter Isolierglasfenster durch neue Fenster, so kann er die Miete mit 11 % jährlich als Modernisierung nur dann erhöhen, wenn in der Erhöhungserklärung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster mit Wärmedurchgangskoeffizient angegeben ist, sondern auch der Koeffizient der alten Fenster. Nur so könne der Mieter den vom Vermieter behaupteten Energiespareffekt als Modernisierung beurteilen, urteilt der BGH (25.01.2006 – VIII ZR 47/05).

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB setze voraus, dass der Mieter die behauptete Einsparung von Energie nachvollziehen könne. Dies ist nicht möglich, wenn lediglich der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster angegeben ist und darauf hingewiesen wird, dass die alten Fenster 30 Jahre alt sind. Der Mangel der Mieterhöhungserklärung könne nicht geheilt werden, wenn nachträglich mit Gutachten Energieeinsparung dargelegt wird. Anders als bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete nach § 558 BGB sei es nicht möglich, eine fehlerhafte Modernisierungs-Mieterhöhung nachzuweisen, weil § 559 b BGB dies nicht vorsehe, sagt der BGH.

© Haus & Grund Niedersachsen
Mai 2006

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